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Cambio di destinazione d’uso della casa: normativa e sanzioni

16 Marzo 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Marzo 2019



Trattasi di immobile costruito nel 1969 suddiviso in abitazione al primo piano e laboratorio tessile al piano terreno. Nel 1977 il piano terreno, con l’apporto di tre pareti divisorie, è stato trasformato in appartamento regolarizzato soltanto al catasto con subalterno diverso dall’appartamento sovrastante. Dal 2012 il Comune ha chiesto il pagamento dell’Imu come secondo appartamento. Tale quota è sempre stata pagata fino ad oggi. Volendo ristrutturare l’immobile per risparmio energetico, il Comune richiede il pagamento di una sanzione per non avere segnalato il cambio di destinazione. Cosa dice la legge in proposito? Nel caso in cui sia previsto un pagamento, quali sono i parametri di conteggio?

Il cambio di destinazione d’uso avvenuto solo con la variazione catastale non è sufficiente, in quanto occorre verificare che ci sia un collegamento col regime abilitativo delle pratiche edilizie. In altre parole, il cambio di destinazione d’uso deve essere effettuato dal punto di vista sia catastale che urbanistico, nel rispetto della normativa vigente nel luogo ove la modifica è avvenuta.

Ora, bisogna distinguere a seconda di come è stato attuato il cambio di destinazione: se il cambio destinazione d’uso non prevede interventi edilizi, può essere sufficiente presentare la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia); quando, al contrario, è il caso di effettuare dei lavori di modifica, è necessario il permesso di costruire. In ogni caso, il cambio può comportare delle spese di urbanizzazione obbligatorie, variabili secondo le normative della Regione di appartenenza dell’immobile.

La normativa distingue due tipologie di cambio destinazione d’uso, a seconda che si tratti di un cambio destinazione d’uso strutturale o più semplicemente funzionale. Quando il cambio destinazione d’uso comporta una modifica relativa alla struttura dell’edificio esistente, occorre richiedere il permesso di costruire. Come è facile immaginare, la nuova destinazione d’uso dell’unità immobiliare dovrà tener conto delle linee tracciate dal Piano Regolatore Generale del Comune in cui è sito l’immobile.

Qualora il cambio di destinazione d’uso non comporti alcuna modifica strutturale dell’immobile ma sia circoscritta ad un mutamento della funzione a cui esso è destinato, si parla di mutamento funzionale della destinazione d’uso. In questo caso, è sufficiente presentare la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). È bene ricordare però che le procedure per il cambio di destinazione sono disciplinate dagli strumenti urbanistici del Comune, primo fra tutti il Piano Regolatore.

Nel caso prospettato dal lettore è da ritenere a parere dello scrivente che si rientri nell’ipotesi di mutamento meramente funzionale, nel senso che non sono state realizzate opere tali da mutare urbanisticamente (in modo rilevante) l’edificio. In altre parole, il mutamento è stato attuato in assenza di apprezzabili opere edilizie. Da tanto deriva che il cambio di destinazione è avvenuto senza aver presentato la Scia (all’epoca, senza chiedere l’autorizzazione) e, pertanto, verrà applicata la sanzione prevista per questa infrazione.

Secondo i principi espressi nella nota sentenza della Corte costituzionale n. 73/1991, si sarebbe resa necessaria l’autorizzazione edilizia, difettando la quale si rendono applicabili le sanzioni amministrative previste dall’art. 10 della legge 47/85, oggi abrogato dall’articolo 136 del d.P.R. n. 380 del 2001 e sostituito dall’articolo 37 dello stesso d.P.R., secondo cui: «La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro».

Questo è il testo di legge vigente a livello nazionale. In sintesi, quindi, un mutamento di destinazione d’uso di tipo funzionale, cioè senza la realizzazione di apprezzabili interventi urbanistici, se effettuato senza il necessario titolo (che, al tempo in cui fu fatta la mutazione, cioè nel 1977, doveva corrispondere ad un provvedimento meramente autorizzatorio, e non uno concessorio), è punito con la sanzione amministrativa pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

Questa normativa, tuttavia, va coordinata con quella regionale; secondo le mie ricerche, la legge regionale della Lombardia in materia di edilizia è la n. 12 del 2005, il cui art. 53 stabilisce che: «Qualora il mutamento di destinazione d’uso senza opere edilizie, ancorché comunicato […], risulti in difformità dalle vigenti previsioni urbanistiche comunali, si applica la sanzione amministrativa pecuniaria pari all’aumento del valore venale dell’immobile o sua parte, oggetto di mutamento di destinazione d’uso, accertato in sede tecnica e comunque non inferiore a mille euro. Il mutamento di destinazione d’uso con opere edilizie effettuato in assenza dell’atto unilaterale d’obbligo, ove previsto, o della convenzione, ovvero in difformità dai medesimi comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria pari al doppio degli oneri di urbanizzazione dovuti per l’intervento e comunque non inferiore a mille euro».

Com’è facile evincere, la normativa regionale ricalca quella nazionale, discostandosi però per quanto riguarda la misura della sanzione, laddove manca il riferimento al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, controbilanciato da un maggiore importo del minimo applicabile (mille euro anziché 516).

Ad avviso dello scrivente è da ritenere che al caso specifico debba applicarsi quest’ultima norma, in quanto emanata nel rispetto del principio di potestà legislativa concorrente delle Regioni, secondo quanto disposto dall’art. 117, comma terzo, della Costituzione. Pertanto, si ritiene che la sanzione che il lettore dovrà pagare sarà pari all’aumento del valore venale dell’immobile o sua parte, oggetto di mutamento di destinazione d’uso, accertato in sede tecnica e comunque non inferiore a mille euro.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva


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