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Condominio: quali innovazioni possono stabilire i condomini?

16 Marzo 2019
Condominio: quali innovazioni possono stabilire i condomini?

Il mio condominio è costituito da 3 palazzine; da sempre, attraverso una scala di servizio, senza alcuna porta, si accede dai garage all’atrio di una di queste palazzine. Un condomino della suddetta ha proposto in assemblea, senza mettere a verbale alcuna motivazione, di installare un portone in alluminio (non antincendio) che chiuda questa zona fornendo le chiavi comunque a tutti i condomini. Trattandosi di una modifica dello “status quo”, per trattare e/o deliberare su tale argomento devono essere presenti tutti i condomini o solo una maggioranza? In quest’ultimo caso di che tipo (di condomini o di millesimi)? Ritengo inutile tale intervento, tra l’altro non legato a motivi di sicurezza dello stabile, in quanto non ci sono stati mai furti né incendi o altro.

Da quanto s’evince dal quesito in esame, l’installazione del portone di alluminio voluta dal condomino altro non è che una innovazione della parte comune del condominio.

Questo tipo di intervento è disciplinato dall’art.1120 del codice civile, secondo cui i condomini possono disporre due tipi di innovazioni:

– quelle dirette al miglioramento, o all’uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni. In questo caso devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio;

– quelle finalizzate a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti. In questo caso la delibera sarà valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Proprio con riguardo a quest’ultima questione, la richiesta deve, inoltre, contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

In entrambi i casi, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti a esse corrispondenti, sempre che l’esercizio di tale facoltà non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato (Cassazione civile, sez. II, 21/02/2017, n. 4437).

Detto ciò, ad avviso di chi scrive, l’installazione di questa porta (e la relativa proposta) deve essere corredata da una motivazione finalizzata a spiegare a tutta l’assemblea il perché di tale esigenza, soprattutto nel caso in cui l’opportunità nasca, ad esempio, da ragioni di sicurezza di parti comuni degli edifici.

Tuttavia, ciò non permetterà al lettore di impedire, almeno in un primo momento, la delibera dell’assemblea, se ottenuta con le maggioranze sopra descritte; a quel punto, lo stesso non potrebbe far altro che impugnare l’eventuale delibera davanti al Tribunale competente per contestare l’assenza delle motivazioni di sicurezza dichiarate dal condomino e approvate dall’assemblea.

In questo caso, l’interesse ad agire del lettore (che dovrebbe essere provato/indicato) risiederebbe nel fatto che:

– non sono mai accaduti episodi di furti all’interno di quella parte di edificio,

– la spesa per l’installazione della porta viene considerata inutile oltre che antieconomica.

Il consiglio al lettore è quello di spiegare, alla prossima assemblea, le ragioni dell’inopportunità di tale installazione, eventualmente anticipando, nel caso in cui gli altri condomini non dovessero persuadersi, della possibilità di impugnare la delibera e, quindi, di provocare la maturazione di spese legali per tutti i condomini, oltre all’eventuale blocco dell’installazione della porta.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla



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