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Agevolazioni prima casa: la residenza

17 Febbraio 2019


Agevolazioni prima casa: la residenza

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 Febbraio 2019



Bonus prima casa, detrazioni interessi passivi sul mutuo, esenzione Imu e Tasi sull’abitazione principale, divieto di pignoramento della prima casa: i requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali.

Quando si parla di agevolazioni fiscali sulla prima casa si fa spesso confusione. Vi sono infatti numerosi benefici collegati all’abitazione principale che però presentano condizioni e finalità diverse. Una cosa però è certa: per ciascuno di essi la legge richiede sempre il presupposto minimo della residenza. In altri termini il contribuente deve risiedere all’interno del Comune e/o dell’immobile a cui è collegata l’agevolazione. Tuttavia, come avremo modo di vedere a breve, tale requisito non è spesso sufficiente e la legge ne richiede di ulteriori. Sarà bene dunque fare chiarezza su tutte le relazioni intercorrenti tra le agevolazioni prima casa e la residenza.

Se non hai competenze in materia fiscale e non vuoi ricorrere alla consulenza di un commercialista o di un notaio, questo articolo è proprio ciò che fa al caso tuo. Qui di seguito ti spiegheremo, infatti, con linguaggio semplice e orientato a chi non è un tecnico del settore, come fare ad ottenere il cosiddetto bonus prima casa, gli sgravi Imu e Tasi, la detrazione degli interessi passivi pagati alla banca sul mutuo relativo all’acquisto dell’abitazione principale, il divieto di pignoramento della prima casa per debiti derivanti da cartelle esattoriali. Insomma, affronteremo tutte le esistenti agevolazioni fiscali sulla prima casa. Ma procediamo con ordine.

Bonus prima casa per l’acquisto dell’abitazione 

La prima agevolazione fiscale sulla prima casa viene a galla nel momento dell’acquisto. È quello che viene comunemente chiamato bonus prima casa. Questa agevolazione consente di pagare le imposte sul rogito in misura notevolmente ridotta in presenza di determinate condizioni. In particolare:

  • non bisogna essere proprietari (neanche per una semplice quota o in comunione dei beni) di altri immobili adibiti ad abitazione nello stesso Comune ove si trova l’immobile da comprare. In caso contrario, l’immobile precedente deve essere venduto o donato prima della firma dell’atto notarile relativo al nuovo acquisto (quindi è possibile farlo dopo la stipula del compromesso);
  • non bisogna essere proprietari (neanche per una semplice quota o in comunione dei beni) di altri immobili adibiti ad abitazione, ovunque essi situati in Italia, acquistati in precedenza con il bonus prima casa. In caso contrario, l’immobile precedente deve essere venduto o donato entro i 12 mesi successivi dall’atto notarile relativo al nuovo acquisto;
  • bisogna spostare la residenza nel Comune (e non necessariamente all’indirizzo specifico) ove si trova il nuovo immobile da acquistare. Si ha tempo fino a 18 mesi dal rogito per farlo. Non è consentito alcun ritardo salvo vi sia un giustificato motivo non dipendente da colpa del proprietario (ad esempio è stato ritenuto non rilevante il ritardo nei lavori di ristrutturazione dell’appartamento). In alternativa alla residenza, è possibile usufruire dell’agevolazione prima casa se l’immobile acquistato si trova nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa o di studio;
  • il nuovo immobile non deve essere di lusso. In pratica esso deve essere accatastato in una delle seguenti categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Per ogni ulteriore approfondimento sul bonus prima casa leggi la nostra guida Agevolazione fiscale sulla prima casa.

Come avrai ben compreso, per ottenere il bonus prima casa il requisito della residenza è imprescindibile. Tuttavia è sufficiente che tu sia residente nel Comune e non anche all’indirizzo ove è ubicato l’immobile appena comprato. Quindi ben potresti usufruire del bonus prima casa se decidessi di dare in affitto la casa nuova e di andare a vivere in un’altra abitazione, purché situata nello stesso Comune.

Posso cambiare residenza senza perdere agevolazioni prima casa

La legge si limita a richiedere il presupposto della residenza nel Comune ove si acquista il nuovo immobile al momento del rogito (ossia della firma dell’atto notarile di acquisto) o, al massimo, entro i 18 mesi successivi. Nulla dice però in merito a un’altra interessante questione: quanto tempo minimo bisogna mantenere la residenza in tale Comune? In altri termini si può cambiare residenza senza perdere le agevolazioni fiscali sulla prima casa? Sul punto non ci sono né precisazioni dell’Agenzia delle Entrate, né norme di interpretazione autentica, né sentenze che dicano come comportarsi. 

Nell’assoluto silenzio normativo e giurisprudenziale si può ritenere che il mantenimento della residenza nel nuovo immobile non sia condizione necessaria per mantenere il bonus prima casa. Dunque, il contribuente, decorsi almeno i 18 mesi dal nuovo acquisto, potrebbe in un successivo momento spostare la propria residenza altrove. Solo per fini precauzionali sarebbe opportuno attendere quanto meno il triennio di decadenza per l’accertamento fiscale e, quindi, cambiare residenza dal quarto anno in poi dopo l’acquisto.

Detrazioni interessi passivi sul mutuo per l’acquisto prima casa

La seconda agevolazione fiscale prevista sull’abitazione è la detrazione del 19% sugli interessi dovuti alla banca per le rate del mutuo. 

Come sai, ogni rata è composta, in parte, da una quota del capitale ottenuto in prestito – che viene restituita così gradatamente – e, in altra parte, dagli interessi prestabiliti nel contratto. Ebbene, se il mutuo è rivolto all’acquisto della prima casa, il 19% dei soldi che versi a titoli di interessi puoi detrarli dalle tasse. La detrazione non opera più superati 4.000 euro di interessi. Quindi il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi dal sostenimento di questi oneri è pari a 760 euro (19% di 4.000 euro).

Il concetto di prima casa collegato alle detrazioni sugli interessi dovuti alla banca per il mutuo è lo stesso di quello che abbiamo richiamato nel paragrafo relativo al bonus prima casa. Per cui è necessario, oltre a tutti gli altri presupposti prima richiamati, spostare la residenza nel Comune ove si trova la casa da acquistare entro 18 mesi dal rogito o, in alternativa, avere ivi situata la sede del proprio lavoro.

Esenzione Imu e Tasi sull’abitazione principale

La seconda agevolazione fiscale collegata alla proprietà di un immobile è l’esenzione da Imu e Tasi. Qui però la legge non parla di “prima casa” ma di abitazione principale. Il concetto è completamente diverso. 

Dimentica tutti i requisiti visti per il bonus prima casa. Se non vuoi pagare l’Imu e la Tasi sono necessari due differenti presupposti: 

  • la residenza all’interno dell’immobile acquistato (quindi, in tal caso, non basta fissare la residenza all’interno dello stesso Comune ma è necessario che essa coincida proprio con l’indirizzo del nuovo immobile);
  • la contestuale dimora abituale tua e della tua famiglia. In pratica tutto il nucleo familiare deve vivere quotidianamente – o comunque per gran parte dell’anno – all’interno dell’immobile in questione.

La residenza è il dato formale: è quanto risulta nei registri dell’anagrafe. La dimora è invece il dato di fatto: è il luogo ove una persona vive prevalentemente. In ogni caso il nostro ordinamento non consente di stabilire residenze di comodo: la residenza dichiarata all’ufficio anagrafe deve essere dislocata necessariamente all’interno della propria dimora abituale, ossia dove si vive, si dorme e si cena per gran parte dell’anno. 

Come chiarito più volte dalla giurisprudenza [1], la legge [2] accorda le agevolazioni fiscali sulle imposte locali Imu e Tasi (non anche per la Tari) ai proprietari degli immobili in cui gli stessi proprietari oltre che essere residenti, siano anche dimoranti. Difatti, con il passaggio dall’Ici all’Imu i requisiti sono variati: per le agevolazioni per l’Imu e la Tasi, infatti, è richiesto il duplice requisito della dimora abituale e della residenza. Questo significa che, ai fini dell’agevolazione, può considerarsi solo abitazione principale quella in cui il possessore risieda anagraficamente e dimori abitualmente insieme ai suoi familiari. 

Quindi, chi ha la proprietà di una casa e successivamente stabilisce la residenza in un altro immobile senza abitarlo non può ottenere, per nessuno dei due immobili, le agevolazioni previste per l’abitazione principale. 

Divieto di pignoramento della prima casa

L’ultima agevolazione collegata agli immobili di proprietà è il cosiddetto “divieto di pignoramento della prima casa”. In verità, nonostante comunemente si parli di “prima casa”, il beneficio è invece relativo all’abitazione principale. In pratica, chi ha debiti con l’Agente della Riscossione (che, per le imposte erariali, è l’Agenzia Entrate Riscossione) non subisce il pignoramento dell’abitazione a condizione che:

  • sia proprietario di un solo immobile: la proprietà, anche solo per quote o in comunione, di un altro immobile, rende entrambi pignorabili;
  • tale immobile sia adibito a civile abitazione;
  • in tale immobile sia fissata la residenza del contribuente;
  • l’immobile non deve essere di lusso ossia accatastato A/8 o A/9.

In presenza di tali condizioni solo l’Esattore non può pignorare la casa. Lo possono però fare i creditori privati come la banca o i fornitori.

Se manca anche uno solo di tali requisiti – si pensi al contribuente che, pur titolare di una sola casa, ha preferito darla in affitto – l’immobile è pignorabile. Tuttavia lo sarà solo se il debito per cartelle scadute e non pagate supera 120mila euro e il valore complessivo di tutti gli immobili intestati al contribuente è superiore a 120mila euro.

note

[1] CTR Lombardia sent. n. 531/2019.

[2] Art. 13, comma 2 del dl 201/11.


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8 Commenti

  1. Salve. avete una guida per acquistare una casa? Vorrei avere maggiori informazioni su contratto preliminare. grazie

  2. A dicembre 2018 ho acquistato casa nel comune dove lavoro/studio da due anni con dimora abituale, è obbligatorio cambiare la residenza per i benefici prima casa ? Potrò usufruire dell’esenzione IMU- TASI abitazione principale? Grazie

  3. Buonasera, in Agosto 2018 ho acquistato una casa da ristrutturare nel comune dove risiedo e nel quale sono proprietario di un’altra abitazione. L’abitazione in cui vivo attualmente sarà venduta entro il 31.07 ma non ho la certezza di riuscire ad avere la residenza nella nuova abitazione perché siamo in ritardo con i lavori.
    Il cambio di residenza deve avvenire nei 12 o nei 18 mesi dall’acquisto per non perdere le agevolazioni prima casa?
    Grazie

    1. Buongiorno Giuseppe. Ti consigliamo la lettura dei nostri articoli:
      -Vendita casa prima di 5 anni dall’acquisto e dopo i 5 anni: come non perdere le agevolazioni fiscali (bonus prima casa). Che succede invece a chi vende la nuda proprietà o dà in affitto l’immobile? https://www.laleggepertutti.it/272354_dopo-quanto-si-puo-vendere-la-prima-casa
      -Vendere la prima casa e comprarne un’altra. Agevolazioni fiscali e adempimenti necessari a usufruire, anche per il secondo rogito, del bonus prima casa. Come fare a vendere e acquistare https://www.laleggepertutti.it/253219_vendere-la-prima-casa-e-comprarne-unaltra
      -Agevolazioni prima casa ed esenzioni Imu e Tasi https://www.laleggepertutti.it/283536_agevolazioni-prima-casa-ed-esenzioni-imu-e-tasi
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  4. Buongiorno, il mio tecnico comunale mi ha comunicato che per le agevolazioni relative a tasi e imu è necessario modificare anche lo stato di famiglia. Nel mio caso lo stato di famiglia però non è cambiato perché ho comprato l’appartamento sottostante a quello dei miei genitori nello stesso comune e allo stesso indirizzo e civico della casa in cui abitavo precedentemente. È vero che devo modificare lo stato di famiglia per non pagare imu e tasi? Se fatto entro i 18 mesi ho comunque diritto alle agevolazioni o devo pagare imu e tasi per i mesi precedenti, cioè dal rogito al cambio stato di famiglia?

    Grazie.

    1. Buongiorno a te. Si sta definendo una nutrita giurisprudenza in materia di agevolazioni prima casa, a dimostrazione di come l’argomento susciti ancora molti dubbi e controversie con il Fisco. Numerose sentenze hanno spiegato cosa si intende per abitazione principale ai fini delle esenzioni Imu e Tasi; da queste pronunce è risultata una interpretazione assai restrittiva. E ciò non a caso, ma per contrastare le frodi fiscali che molte famiglie eseguono nel fissare artificialmente la residenza dei coniugi in Comuni diversi onde ottenere due volte le agevolazioni prima casa. Leggi il nostro articolo: Agevolazioni prima casa ed esenzioni Imu e Tasi https://www.laleggepertutti.it/283536_agevolazioni-prima-casa-ed-esenzioni-imu-e-tasi

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  5. Salve. Io vivo e risiedo in una casa non di proprieta’ , mentre ho una proprieta’ di un piccolo appartament cpncesso in affitto. Premesso che e’ chiaro che non sono esente Imu perché fa fede la residenza per la dichiarazione di abitaizone principale, non ho capito se devo pagare imu prima casa o imu seconda casa relativamente all’unico appartamento di mia proprietà. grazie

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