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Immobile occupato: lo Stato risarcisce il proprietario

18 febbraio 2018 | Autore:


> Business Pubblicato il 18 febbraio 2018



Lo Stato deve impedire l’occupazione abusiva degli immobili e laddove non lo faccia è chiamato a risarcire il danno ai legittimi proprietari

Il Ministero dell’Interno è stato condannato a risarcire il proprietario di un immobile occupato abusivamente. Così ha deciso il Tribunale di Roma con una sentenza [1] con cui ha condannato il Ministero, a pagare mensilmente un importo in favore del proprietario dello stabile occupato fino al momento della liberazione dell’immobile per via dell’impossibilità di ricavare un reddito dall’immobile occupato.

Si tratta di una cifra milionaria atteso che l’immobile occupato è un intero stabile di proprietà della Oriental Finance S.r.l., occupato nel 2013 da oltre 350 persone e mai sgomberato nonostante il decreto di sequestro preventivo firmato dal Gip nell’agosto del 2014. Il Tribunale di Roma ha riconosciuto infatti oltre 260mila euro per ogni mese di ritardo nella liberazione dell’immobile, oltre interessi e rivalutazione a partire da settembre 2014.

Immobili occupati abusivamente: gli obblighi dello Stato

La sentenza in commento stabilisce i ruoli che ogni parte in causa deve rispettare e mette al centro l’interesse dei cittadini, soprattutto quando è già stato deciso il sequestro preventivo dell’immobile. Secondo il giudice, le forze di polizia sono obbligate nella loro attività di tutela dell’ordine pubblico e della pubblica sicurezza e del rispetto delle leggi, e in particolare nella tutela della legalità, a intervenire nell’interesse del singolo. L’omissione di questo loro dovere fa sorgere, quindi, una responsabilità diretta del Ministero che sarà, quindi, chiamato direttamente a risarcire i danni subiti dal proprietario dell’immobile occupato abusivamente.

Dalla sentenza del Tribunale di Roma, dunque, arriva un monito molto importante: lo Stato deve impedire l’occupazione abusiva degli immobili e laddove non lo faccia è chiamato a risarcire il danno ai legittimi proprietari.

La decisione del Tribunale romano ha fatto esultare i proprietari e le associazioni di categoria mentre il Ministero dell’Interno ha già presentato appello ricordando l’esistenza di deleghe alla prefettura e all’amministrazione comunale in ordine alla pianificazione degli interventi e dell’individuazione delle situazioni a rischio e nella necessità di trovare soluzioni alternative per fare fronte all’emergenza abitativa.

Immobili occupati abusivamente: cos’è l’occupazione senza titolo?

Al di là del caso concreto analizzato sopra, vi è da dire che il fenomeno dell’occupazione abusiva degli immobili è un tema molto caldo soprattutto nelle grandi città. Più in generale, l’occupazione abusiva di edifici consiste nella condotta posta in essere da parte di chi decide di invadere la proprietà altrui, stabilendosi all’interno di essa senza averne alcun titolo al fine di trarne un’utilità o un vantaggio. Il tratto distintivo di questo tipo di comportamento risiede nell’arbitrarietà con cui l’occupante decide di insediare la propria dimora in uno spazio che, però, non gli appartiene.

In gergo tecnico i fenomeni di occupazione abusiva vengono detti anche di occupazione senza titolo. L’occupazione abusiva di un immobile, infatti, non si verifica solo nel caso in cui un estraneo acceda e permanga abusivamente nella abitazione altrui; ma anche, ad esempio, a seguito della mancata restituzione dell’appartamento alla scadenza di un contratto di locazione o di comodato o a seguito di uno sfratto per morosità: in tali ultimi casi, infatti, accade molto spesso che il rilascio dell’immobile avvenga solo a seguito dell’intervento della la forza pubblica, di solito dopo molti mesi o anche anni.

In questi casi è evidente come il proprietario del bene occupato subisca un danno da occupazione abusiva dell’immobile. Ciò posto, vediamo più in generale in cosa consiste il danno da occupazione abusiva di immobili, quando spetta il risarcimento e cosa deve provare il danneggiato per ottenerlo.

Cos’è il danno da occupazione abusiva di immobili?

In passato, la giurisprudenza di legittimità [2] ha più volte affermato che, in ipotesi di occupazione senza titolo di un immobile altrui, il danno per il proprietario dovesse qualificarsi come un danno “in re ipsa (ossia “un danno in se e per se”, derivante cioè dalla semplice occupazione abusiva dell’immobile) e conseguente direttamente dalla perdita della disponibilità del bene da parte del suo legittimo proprietario e dalla impossibilità per quest’ultimo di conseguire l’utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene stesso. Di conseguenza, il proprietario del bene occupato abusivamente non doveva provare alcunché al fine di ottenere in giudizio il risarcimento del danno derivante dal fatto che il suo immobile fosse stato occupato senza titolo. Detto orientamento, tuttavia, è stato, più di recente, ribaltato. Vediamo in che senso.

Il danno da occupazione di immobili va provato

Con riferimento al danno da occupazione abusiva di immobili, la giurisprudenza ha, più di recente, mutato il proprio orientamento. Attualmente, infatti, la giurisprudenza maggioritaria, nel caso di occupazione di immobili senza titolo, non ritiene più configurabile un danno in re ipsa. Di conseguenza, il danneggiato che chiede in giudizio il risarcimento del danno derivante dalla occupazione abusiva del proprio immobile è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto, ad esempio, locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo ad un prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli. Ciò è quanto da ultimo affermato dal Tribunale di Milano [3], il quale ha condiviso l’orientamento attualmente maggioritario della Corte di Cassazione in materia di occupazione abusiva di immobili [4].

Il danno da occupazione abusiva non è in re ipsa

Riprendendo, dunque, un principio già più volte sancito dalla Corte di Cassazione, il Tribunale di Milano ha voluto rimarcare che il danno da occupazione abusiva non può ritenersi in re ipsa nel senso che il danneggiato non può ottenere il riconoscimento ed il risarcimento dello stesso per il sol fatto che vi sia stata l’occupazione abusiva.

La vicenda

La controversia decisa dal Tribunale di Milano prende le mosse dalla mancata restituzione di due immobili al termine di un contratto di comodato, stipulato tra il proprietario degli immobili ed una società. Quest’ultima veniva citata in giudizio dal proprietario dei beni poiché alla scadenza del contratto non aveva rispettato l’obbligo di restituire i due immobili, continuando ad occupare (senza titolo) le due unità immobiliari per ulteriori sei mesi, prima di procedere al rilascio dei beni in favore del proprietario. Riottenuti gli immobili, il proprietario chiedeva al giudice il risarcimento del danno da occupazione abusiva. Il Tribunale di Milano non ha accolto la domanda de proprietario in quanto questi non aveva adeguatamente fornito la prova del danno, essendosi limitato ad allegare l’occupazione abusiva dei suoi immobili da parte della società. Ebbene, il giudice milanese, riprendendo l’orientamento di legittimità attualmente maggioritario, ha affermato che il danno da occupazione abusiva di immobile «non può ritenersi sussistente in re ipsa e coincidente con l’evento», ma deve considerarsi quale «danno- conseguenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto ad esempio locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene».

Immobili occupati abusivamente: quando spetta il risarcimento

In caso di occupazione abusiva di immobile, dunque, il proprietario del bene che agisce per il risarcimento del danno deve provare che l’illecita occupazione ha inciso direttamente o indirettamente sul godimento del proprio bene, precludendogli di svolgere un’attività o di trarne utilità locandolo o cedendolo a terzi. Il danno da occupazione abusiva, infatti, non coincide con l’evento occupazione, ma è un danno-conseguenza che, in quanto tale, deve essere provato, anche ricorrendo a presunzioni gravi, precise e concordanti.

Per dirla in maniera più semplice, nei casi di occupazione abusiva di immobili, il danno non è prodotto dall’occupazione in se e per se (ecco, dunque, perché non può parlarsi di danno in re ipsa), ma dalle conseguenze che derivano da tale occupazione abusiva. Ebbene, dette conseguenze, pregiudizievoli per il proprietario dell’immobile occupato, dovranno essere provate. È, dunque, onere del danneggiato dare la specifica prova del danno subito al fine di ottenere il risarcimento del danno da occupazione abusiva di immobili. Ovviamente, in tali casi, potrà farsi ricorso anche alla prova mediante presunzioni, a condizione che le presunzioni abbiano le caratteristiche della gravità, della precisione e della concordanza.

Sul punto leggi anche: Occupazione abusiva di immobili: quando spetta il risarcimento?

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 21347 del 9.11.2017.

[2] Cass., sent.  n. 5028/2011.

[3] Trib. Milano, sent. n. 9305 del 14.09.2017.

[4] Cass., sent.  n. 5058 del 29.03.2012; Cass., sent.  n. 15757/2015.

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