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Diritti sulle cose comuni

8 Marzo 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 Marzo 2019



I diritti sulle cose comuni e i modi di utilizzo da parte dei condòmini. La ripartizione delle relative spese.

Abiti in un condominio. Puoi utilizzare quelle parti dell’edificio che sono di proprietà di tutti i condòmini? Hai l’abitudine di portare a casa il carrello della spesa dal supermercato e di lasciarlo nel garage anche per settimane. Ti è consentito farlo? Solo tu e il tuo vicino utilizzate il terrazzo condominiale. Le relative spese di manutenzione a chi spettano? Chi acquista un appartamento in un condominio diventa proprietario esclusivo della propria abitazione ed allo stesso tempo comproprietario di quelle parti dell’edificio che possono essere utilizzate da tutti i condòmini. Tale soggetto diventa pertanto, titolare di diritti sia sulla propria casa, in quanto proprietario della stessa, sia di diritti sulle cose comuni in quanto facente parte del condominio. Per quanto attiene ai primi, il singolo condòmino ha il diritto di utilizzare nel modo che ritiene più opportuno, l’immobile di cui è proprietario e di effettuarvi degli interventi senza però: danneggiare le parti comuni; pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio; pregiudicare il decoro architettonico dello stabile. In ogni caso il condòmino che intende realizzare delle opere nel proprio appartamento, deve comunicarlo all’amministratore del condominio ma non deve ottenere alcuna preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.

Diritti sulle cose comuni

I diritti sulle cose comuni sono riconosciuti al singolo condòmino in base al principio generale per cui se vi è una comproprietà di beni, ciascun partecipante può servirsi liberamente delle parti comuni [1].

Quali sono le parti comuni? Parlare di cose, di beni o di parti comuni è la stessa cosa poiché si intendono sempre quelle frazioni dell’edificio condominiale di proprietà di tutti, utili all’esistenza stessa del condominio.

Il legislatore italiano non fornisce una definizione di parti comuni ma si limita ad indicare quali sono i beni dell’edificio da considerarsi in comunione tra tutti i condòmini ed il loro regime giuridico [2].

Si tratta di cose che si presumono comuni, poiché nei singoli atti d’acquisto può essere contenuta anche una disposizione diversa (ad esempio nell’atto di compravendita con il quale Tizio ha acquistato un appartamento all’ultimo piano del condominio Alfa, è contenuta una clausola che prevede il contestuale acquisto del pianerottolo che dà accesso esclusivo all’immobile di Tizio. Il pianerottolo normalmente rientra tra i beni comuni ma, in tal caso, è di proprietà esclusiva di Tizio che lo ha acquistato insieme all’appartamento).

Inoltre, l’elencazione fornita dalla legge è solo esemplificativa e non tassativa nel senso che possono esistere beni comuni non previsti o considerati comuni per la loro specifica destinazione o in forza di un titolo. Pertanto, la natura comune della cosa andrà valutata caso per caso (ad esempio il regolamento del condominio Beta prevede che una piccola aiuola, posta fuori dal cancello condominiale, è un bene comune e pertanto, la sua manutenzione spetta al condominio stesso).

A seguito della riforma della materia condominiale intervenuta nel 2002 poi, tra le parti comuni rientrano pure quelle che sono a disposizione dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio anche se aventi diritto a godimento periodico (è questo il caso delle multiproprietà nelle località  turistiche, il cui utilizzo da parte dei singoli proprietari è limitato nel tempo; i multiproprietari però, anche se utilizzano solo periodicamente la propria unità immobiliare, hanno diritti sulle parti comuni).

Per il nostro Codice civile sono da considerarsi parti comuni:

  • le parti inerenti alla struttura dell’edificio ed in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune (si pensi al suolo su cui sorge il fabbricato, ai muro maestri, alle fondazioni, ai pilastri, al tetto, ai cortili, alle facciate, ecc.). In altre parole in questa categoria rientrano i beni necessari per l’esistenza del condominio;
  • i locali destinati all’uso comune (ad esempio la guardiola e l’alloggio del portiere, i locali lavanderia, ecc.), cioè i beni che sono pertinenze del fabbricato condominiale;
  • le opere, le installazioni e i manufatti destinati all’uso e al godimento comune come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche, in altre parole i beni accessori.

Le cose comuni dell’edificio sono strumentali nel senso che consentono ai singoli condòmini di usufruire al meglio della loro proprietà (si pensi al caso dell’ascensore che consente ai condomini di accedere ai piani del fabbricato o alla piscina condominiale che viene utilizzata dai condomini durante la stagione estiva). Proprio per questo motivo presentano i caratteri dell’irrinunciabilità e dell’indivisibilità.

L’irrinunciabilità delle cose comuni

Per espressa previsione del legislatore italiano il condòmino non può rinunciare ai diritti sulle parti comuni né può evitare di contribuire alle spese necessarie per la loro conservazione [3].

Non può ad esempio rinunciare ad usare l’ascensore per non pagare le relative spese di manutenzione oppure rinunciare al giardino condominiale al fine di non partecipare alle spese del giardiniere.

Il condòmino infatti, non può godere dei beni di sua proprietà senza godere anche di quelli comuni e pertanto, le due cose sono inseparabili. Tuttavia tale irrinunciabilità non è assoluta. Esiste un’eccezione rappresentata dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, al cui utilizzo il condòmino può decidere di rinunciare.

Infatti, il Codice civile prevede che il condòmino può rinunciare a tale impianto se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso il rinunciante resta comunque tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma [4].

Perciò, affinché il condòmino possa legittimamente distaccarsi dall’impianto centralizzato, bisogna ovviamente che siano rispettate le condizioni che la norma stessa detta. Ad esempio, anche se il distacco cagionasse uno squilibrio al funzionamento dell’impianto centralizzato per gli altri condòmini, sarebbe comunque sufficiente – al fine di consentire il distacco– che questo squilibrio non fosse notevole.

Altro esempio è quello di un condòmino che si vuole distaccare dall’impianto centralizzato perché non vuole più contribuire in alcun modo alle spese a esso connesse. Ebbene, in tal caso la sua intenzione non potrebbe avere seguito perché, come espressamente prevede il Codice Civile, il condòmino che ha rinunciato all’impianto centralizzato deve comunque concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione nonché di quelle necessarie per rendere conforme l’impianto stesso alle norme previste (“messa a norma”).

L’indivisibilità delle cose comuni

Sempre per espressa previsione del legislatore italiano le parti comuni sono indivisibili a meno che la divisione può essere fatta senza rendere l’uso più scomodo a qualunque altro condòmino [5].

In altre parole la divisione delle parti comuni non è consentita se la stessa rende più difficile la fruizione del bene comune da parte degli altri condòmini o se riduce l’utilità che se ne ricava in funzione della proprietà individuale.

Si tratta quindi, di un’indivisibilità relativa e non assoluta, che trova il proprio limite nel disagio che gli altri condòmini sarebbero costretti a sopportare in caso di divisione delle parti comuni.

Un esempio tipico di divisione non consentita è quella del cortile condominiale se dopo la divisione, fosse prevista la creazione di box auto che potrebbe provocare immissioni e rumori molesti per i condòmini vicini. In tal caso dalla divisione verrebbero a trarne vantaggio solo alcuni mentre gli altri ne rimarrebbero pregiudicati.

Bisogna quindi, valutare di volta in volta se si è in presenza di un uso incomodo in relazione alle circostanze del caso concreto, tenendo presente l’uso di ogni singolo condòmino e non l’uso degli altri condòmini globalmente considerati.

L’indivisibilità inoltre, è subordinata al consenso di tutti i condòmini nel senso che è possibile derogare alla stessa se tutti i condòmini sono d’accordo purché la divisione sia effettuata nei limiti della corretta gestione e della buona conservazione della cosa comune.

L’uso delle cose comuni

Posto che ciascun condòmino può servirsi delle cose comuni, l’utilizzazione deve avvenire però nel rispetto di alcuni principi. Innanzitutto i beni comuni vanno utilizzati:

  • in relazione alla normale destinazione d’uso (ad esempio  il cortile condominiale non può essere utilizzato come deposito di mobili o di robe vecchie da parte di un singolo condòmino; se una zona è riservata al passaggio delle persone, non può essere adibita a parcheggio);
  • rispettando le regole contenute nel regolamento condominiale;
  • in ogni caso senza pregiudicare l’utilizzo che gli altri condòmini possono fare del medesimo bene (si pensi al caso del condòmino che cambia il telecomando del cancello elettrico che dà accesso al cortile condominiale, impedendo così l’ingresso agli altri condòmini).

Le modifiche alle cose comuni

Il condòmino può servirsi delle cose comuni apportando a proprie spese anche delle modificazioni necessarie per il miglior godimento sempre però, rispettando i limiti sopra enunciati e salvo eventuali ulteriori limiti previsti nel regolamento condominiale.

Sono consentite quindi, modifiche alle cose comuni da parte del singolo condòmino purché non venga alterata la destinazione e non si impedisca agli altri partecipanti un pari godimento delle stesse oltre a non pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio condominiale [6].

Esempio: un condòmino apre una porta sui muri comuni per mettere in comunicazione la propria unità immobiliare con il garage condominiale. Se tale apertura non comporta alcuna lesione dei diritti degli altri condòmini, i quali possono continuare a godere dei muri comuni e contestualmente non pregiudica la stabilità, la sicurezza e il decoro dello stabile, allora questa modifica sarà consentita.

Le innovazioni

Il condòmino non potrà mai, invece, apportate alla cosa comune modifiche tali da comportare una trasformazione della sua destinazione perché ciò comporterebbe una innovazione che è vietata al singolo condòmino e che può essere decisa solo con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio [7].

Esempio: se un condòmino intendesse trasformare una parte del giardino condominiale in posto auto, senza avere ottenuto la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, questa è un’innovazione non consentita dalla legge, comportando una modifica della destinazione d’uso del bene comune (giardino condominiale).

Sono sempre vietate, poi, le innovazioni che pregiudichino la stabilità o la sicurezza dell’edificio, che ne alterino il decoro architettonico o rendano alcune delle parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Esempio: un condòmino intende realizzare una sopraelevazione la quale non rispetta lo stile del fabbricato ma anzi si pone in disarmonia con la costruzione preesistente mentre un altro vuole trasformare il proprio balcone in veranda usando materiali e colori tali da spezzare il disegno degli altri balconi già presenti sulla facciata. In entrambe le ipotesi si è in presenza di innovazioni vietate perché alterano il decoro architettonico dello stabile.

Gli interventi eseguiti dai singoli condomini sulle parti comuni

La legge consente ai singoli condòmini di effettuare interventi sulle parti comuni:

  • per l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per accedere a qualunque flusso informativo. In questo caso l’intervento deve essere effettuato rispettando la normativa in materia di reti pubbliche e conservando comunque il decoro architettonico dell’edificio;
  • per l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili. In questo caso l’intervento può essere effettuato sia sulla copertura del fabbricato (lastrico solare) sia su altra idonea superficie comune. Se questi interventi comportano delle modificazioni delle parti comuni l’interessato deve avvisare l’amministratore specificando quali lavori devono essere effettuati e con quali modalità essi verranno realizzati. In questo caso l’assemblea può stabilire (con deliberazione a maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio) che: l’interessato segua delle modalità alternative di realizzazione dell’intervento; l’interessato subordini l’esecuzione dei lavori a delle garanzie per gli eventuali danni alle parti condominiali.

La ripartizione delle spese relative alle parti comuni

I condòmini devono farsi carico delle spese relative alla gestione dei beni condominiali ed in particolare delle spese che attengono alla conservazione, alla manutenzione e all’utilizzazione di tali beni.

Il Codice Civile prevede che, salvo diverso accordo, le spese vadano ripartite in relazione al valore delle singole proprietà, cioè che vadano determinate in misura proporzionale al valore delle unità immobiliari di cui ciascun condomino è proprietario [8].

L’individuazione del valore è fatta in millesimi di proprietà, indicati nelle tabelle catastali di cui ogni condominio deve essere in possesso.

Se, viceversa, tali spese riguardano cose destinate a servire in misura diversa i condòmini, vanno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno ne può fare [9].

Nel dettaglio, ecco quali casistiche di riferimento occorre considerare:

  • nel caso di parti comuni godibili in ugual misura da tutti i condomini, per la ripartizione, si fa riferimento alle tabelle millesimali (si pensi alle spese di manutenzione dei viali condominiali e del giardino o a quelle relative ai servizi di portierato);
  •  se si tratta, invece, di parti comuni come scale, ascensori che, o per natura o per posizione, sono utilizzate in misura differente dai condomini, le spese vengono ripartite secondo l’uso che ciascuno ne può fare;
  • nel caso, infine, di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini, le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.

note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Art. 1117 cod. civ.

[3] Art. 1118 cod. civ.

[4] Art. 1118 co. 4 cod. civ.

[5] Art. 1119 cod. civ.

[6] Art. 1102 cod. civ.

[7] Art. 1120 cod. civ.

[8] Art. 1123. co. 1 cod. civ.

[9] Art. 1123. co. 2 cod. civ.


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