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Lavori di ristrutturazione senza contratto

19 Febbraio 2019


Lavori di ristrutturazione senza contratto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Febbraio 2019



Appalto: che succede se c’è stato solo un preventivo scritto non firmato da committente e appaltatore. Come difendersi dall’aumento del prezzo concordato a voce.

Capita spesso di delegare lavori di ristrutturazione senza firmare un contratto, solo sulla base di un preventivo, magari scritto e ben dettagliato, ma privo della firma delle parti. In ipotesi del genere che succede se dovessero sopraggiungere contestazioni in merito al prezzo richiesto dalla ditta edile o all’esecuzione e qualità dei lavori? Se le opere non dovessero essere a regola d’arte ci si può sottrarre dall’obbligo del pagamento del corrispettivo pattuito a voce? Ed in ultimo, il contratto è davvero necessario per usufruire delle detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni e sull’acquisto dei mobili? Se ti sei posto questi problemi e, quindi, anche tu hai affidato dei lavori di ristrutturazione senza contratto, ecco alcuni chiarimenti che faranno al caso tuo.

Affidamento lavori di ristrutturazione: ci vuole il contratto scritto?

Nel momento in cui il proprietario dell’immobile da ristrutturare affida l’incarico all’ingegnere, all’architetto o alla ditta di esecuzione dei lavori stipula un contratto di appalto. Il contratto è tale anche se verbale: infatti, il nostro ordinamento non impone necessariamente la forma scritta. Certo, la sottoscrizione di una scrittura privata è una garanzia per le parti perché, definendo i relativi obblighi (prezzo, tempi di consegna, materiali, ecc.) evita che possano sopraggiungere contestazioni o fraintendimenti; ma questo non toglie che un appalto possa essere validamente costituito anche con una semplice stretta di mani. Esso presenterà le stesse identiche caratteristiche di un appalto scritto come ad esempio: la garanzia decennale per i difetti di costruzione da parte dell’appaltatore, il diritto di recesso unilaterale del committente, l’obbligo per questi di contestare eventuali vizi delle opere entro 60 giorni e di intraprendere l’azione legale entro 2 anni, il diritto a ottenere l’eliminazione delle difformità a spese dell’appaltatore o alla riduzione del prezzo, ecc. 

Il punto è – e da qui le principali complicazioni – che, in caso di appalto verbale, qualora dovessero sopraggiungere liti, spetterà alla parte che rivendica il proprio diritto dimostrarne al giudice l’esistenza, dimostrazione che, per ovvie ragioni, non potrà essere fornita con un documento scritto (a meno che non vi siano scambi di corrispondenza, anche di email, da cui possano essere tratti elementi di prova a favore dell’uno o dell’altro soggetto).

Appalto per la ristrutturazione: quali sono le regole?

Spesso succede che, nel corso dei lavori di ristrutturazione, si rendano necessarie delle opere ulteriori, non indicate nel preventivo e che per queste l’appaltatore chieda un corrispettivo ulteriore rispetto a quello indicato nel preventivo. Che fare in questi casi e come tutelarsi? Quali sono le regole per contestare la somma extra preventivo richiesta dall’appaltatore? 

Di certo, se vi fosse un contratto, le parti potrebbero ben inserire una clausola che vieti l’aumento del prezzo oltre un determinato importo. In ipotesi del genere il committente potrebbe imporre il completamento dei lavori a regola d’arte senza ulteriori aggravi, a meno che si tratti di lavori imprevedibili, che cioè non potevano essere previsti in partenza anche usando la normale diligenza. Tanto è vero che il Codice civile [1] consente all’appaltatore di aumentare il prezzo convenuto fino a massimo un sesto in caso di variazioni al progetto iniziale non ipotizzabili in partenza. Del resto si sa che spesso è proprio quando si inizia a demolire un immobile che ci si rende conto di interventi ulteriori e strutturali (si pensi a un impianto idrico o elettrico rovinato).

Se però il prezzo aumenta più di un sesto rispetto a quello pattuito, il committente è libero di scegliere se accettare la variazione e proseguire nei lavori oppure recedere.

Il diritto per l’appaltatore di aumentare il prezzo fino a un sesto del preventivo è previsto dunque anche nel caso di lavori di ristrutturazione senza contratto visto che, come detto, la disciplina è identica al caso di appalto scritto.

Se però le parti non si accordano sull’entità delle variazioni al progetto e al relativo corrispettivo, ciascuna delle due può rivolgersi al giudice che determinerà le correzioni necessarie per l’esecuzione dell’opera a regola d’arte.

Sempre il Codice civile [1] stabilisce poi che se le variazioni sono di notevole entità, il committente può recedere dal contratto corrispondendo un equo indennizzo all’appaltatore per quanto da questi realizzato fino a quel momento. Si tratta quindi di un corrispettivo diverso e più basso rispetto a quello indicato nel preventivo.

Resta infine da considerare il diritto di recesso unilaterale del committente anche a lavori già iniziati. Stabilisce infatti il Codice [2] che il committente può recedere dal contratto, anche se è stata iniziata l’esecuzione dell’opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.

In caso di contestazioni sul prezzo

Se dovessero sopraggiungere delle contestazioni sul prezzo concordato verbalmente solo ad opere eseguite, le fatture emesse dalla ditta non sono in grado di dimostrare l’esistenza del credito. Certo, con esse l’appaltatore può richiedere un decreto ingiuntivo e poi notificarlo al committente, ma questi può opporsi nei 40 giorni successivi; ed allora, nel relativo giudizio, spetterà alla ditta provare l’esecuzione dei lavori e il preventivo concordato. Nel caso di dubbi, sarà il giudice a determinare qual è l’equo compenso per i lavori effettivamente svolti, rimettendo magari a un consulente la valutazione se l’esecuzione è avvenuta a regola d’arte.

Ristrutturazioni senza contratto: si possono ottenere le detrazioni fiscali?

Per ottenere le detrazioni fiscali sulla ristrutturazione non è necessario avere un contratto scritto con la ditta esecutrice ma è sufficiente che i pagamenti vengano effettuati mediante il cosiddetto bonifico parlante ossia bonifico bancario o postale, anche online, da cui risultino:

  • causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986);
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione;
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

In più bisogna indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Deve inoltre essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione (con raccomandata A.R. o altre modalità stabilite dalla Regione) con le seguenti informazioni:

  • generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
  • natura dell’intervento da realizzare;
  • dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
  • data di inizio dell’intervento di recupero.

La comunicazione preliminare all’Asl non va fatta in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono tale obbligo.

note

[1] Art. 1660 cod. civ.

[2] Art. 1671 cod. civ.

Autore immagine: lavori di ristrutturazione Di Zakhar Mar


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