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Condomino in conflitto di interessi 

19 Febbraio 2019


Condomino in conflitto di interessi 

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Febbraio 2019



Impugnazione delibera condominiale in conflitto di interessi: quando il voto del singolo persegue un interesse personale?

Riunione di condominio: si dibatte sull’approvazione di un preventivo per dei lavori di ristrutturazione presentato dalla ditta di uno degli stessi condomini. Il quale vorrebbe votare, mentre altri gli suggeriscono di astenersi per conflitto di interessi. Ed ancora: si discute della proposta di uno dei condomini, divenuto disabile, di predisporre un montascale ed anche in questo caso ci si chiede se questi possa o meno votare. Il proprietario dell’ultimo piano vorrebbe risarciti i danni per delle infiltrazioni d’acqua: la sua richiesta è sottoposta al vaglio dell’assemblea. Ed anche in quest’ultimo esempio la domanda è sempre la stessa: il condomino in conflitto di interessi può votare? Vediamo sul punto cosa dice la giurisprudenza che, per bocca della Cassazione, ha avuto modo proprio in questi giorni di pronunciarsi in merito [1].

Condomino in conflitto di interessi: cosa dice la legge?

Non esiste alcuna norma del Codice civile che disciplini l’ipotesi del condomino in conflitto di interessi. Sicché è sempre intervenuta la giurisprudenza a risolvere le situazioni di conflitto e a colmare la lacuna. Secondo la Cassazione in tali ipotesi devono essere applicate, per analogia, le norme previste per i conflitti di interesse tra i soci e la società di cui fanno parte [2]. Difatti, sebbene i condomini non hanno una personalità giuridica come le società, il nostro ordinamento riconosce loro un minimo di autonomia, come soggetti distinti quindi dai singoli partecipanti. In sostanza, il condominio è, di fatto, molto simile ad un’associazione; ha pertanto potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, ragion per cui possono applicarsi alcune norme previste in materia di società.

Quando un condomino è in conflitto di interessi?

Un condomino è in conflitto di interessi con l’assemblea di condominio quando ha un interesse proprio in conflitto, anche solo potenziale, con quelli del condominio. I due interessi devono quindi essere antagonisti. In buona sostanza:

  • non si ha conflitto se l’interesse del condomino è concorrente a quello del condominio, sicché la soddisfazione dell’uno non implica un sacrificio per l’altro;
  • si ha invece conflitto quando non si possono soddisfare i due interessi contemporaneamente i quali pertanto sono contrapposti. Dunque, a fronte del beneficio per uno dei due soggetti, l’altro subisce un danno. Il voto del condomino in conflitto, che persegue un interesse personale, si pone in contrasto con quello del condominio.

Ad esempio si ha conflitto di interesse nel caso in cui un condomino titolare di un’impresa edile voti in una delibera avente ad oggetto il rifacimento del tetto e l’affidamento di questi lavori di straordinaria amministrazione alla propria impresa. Il condomino che si trova in conflitto di interessi dovrebbe, pertanto, astenersi o venire escluso dal diritto di voto su quel determinato punto.

Semplificando, si ha conflitto di interessi quando:

  • un condomino è portatore di due interessi: uno come condomino e uno personale;
  • i due interessi sono in contrasto tra loro, per cui non possono essere soddisfatti contemporaneamente.

Si può contestare una votazione con un condomino in conflitto di interessi?

Quanto appena detto non deve far credere che ogni delibera assembleare, cui abbia partecipato un condomino in conflitto di interessi, sia nulla. Al contrario è bene fare tre ordini di precisazioni.

La prima: una volta accertata l’esistenza di un conflitto di interessi, bisogna stabilire se il voto del condomino in conflitto abbia influito, in modo determinante, alla formazione della maggioranza. In buona sostanza, se anche in sua assenza la votazione avrebbe avuto la stessa sorte la delibera non è impugnabile. Viceversa è possibile la contestazione se proprio il voto in conflitto sia stato l’ago della bilancia.

La seconda: la delibera è viziata solo se si dimostra che il conflitto di interessi ha procurato un danno concreto al condominio. Torniamo all’esempio del condomino titolare della ditta di lavori edili. Se il suo preventivo è effettivamente quello più conveniente, come rapporto qualità/prezzo, non c’è ragione di contestare la votazione dell’assemblea.

La terza: il conflitto del condomino deve essere contestato entro 30 giorni dalla votazione, con impugnazione davanti al giudice, della delibera assembleare. In assenza di ciò, la decisione dell’assemblea diventa definitivamente valida e non più impugnabile. I tecnici del diritto dicono, a riguardo, che il conflitto di interesse è un vizio di annullabilità (che cioè si sana se non opposto nei 30 giorni) e non di nullità (che invece può essere contestato senza limiti di tempo).

In sintesi: come difendersi in caso di condomino in conflitto di interessi

In sintesi, non esiste alcun divieto per i condomini in potenziale conflitto di interessi di partecipare alle assemblee condominiali e neppure di votare. La delibera condominiale assunta anche con il voto del condomino in potenziale conflitto di interesse è illegittima solo se:

  • il voto sia stato determinante per la realizzazione di diversi interessi (abusato del diritto di voto in assemblea) rispetto a quelli condominiali,
  • ne deriva un danno anche solo potenziale per il condominio,
  • la delibera viene impugnata da uno dei condomini entro 30 giorni.

Calcolo delle maggioranze

Per quanto riguarda, invece, il calcolo delle maggioranze è controverso se i condomini in potenziale conflitto di interessi debbano essere ricompresi o meno nel conteggio collettivo, a prescindere dal fatto che si astengano o meno dal voto. Si ritiene in giurisprudenza che le maggioranze richieste per approvare le delibere siano inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti all’assemblea e al valore dell’intero edificio, e vadano perciò compresi anche i millesimi dei condomini potenzialmente in conflitto con l’interesse collettivo [5].

note

[1] Cass. sent. n. 1853/2019 del 25.01.2019.

[2] Cass. n. 19131/2015, Cass. n. 10754/2011.

[3] Art. 2373 e ss. cod. civ.

[4] Cass. SU sent. n. 19663/2014.

[5] Cass. 28 settembre 2015 n. 19131, Cass. 25 novembre 2004 n. 22234, Cass. 30 gennaio 2002 n. 1201.

Autore immagine: riunione condominio Di iluistrator


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7 Commenti

  1. Buongiorno. Nel mio condominio ho notato da qualche tempo che l’amministratore non riscuote i crediti. Cosa si può fare?

    1. Buongiorno Ivana. Per la riscossione delle spese condominiali l’amministratore ha un ruolo fondamentale in quanto rappresentante dei condòmini ed è chiamato a svolgere il proprio incarico nel rispetto delle norme che disciplinano il contratto di mandato, nonché nel pieno rispetto della normativa specifica in materia di condominio. L’amministratore è obbligato a riscuotere i contributi condominiali attraverso la più opportuna azione legale per il recupero forzoso del credito, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, nonché a seguire con scrupolo e massima diligenza il procedimento giudiziario una volta iniziato e fino al procedimento di esecuzione (pignoramento), pena la possibile revoca giudiziaria per grave irregolarità, su ricorso di ciascun condòmino. È bene precisare che, da tale obbligo previsto per legge, l’amministratore potrebbe essere dispensato dall’assemblea: l’assemblea dei condòmini potrebbe, ad esempio, decidere di concedere più di sei all’amministratore prima di agire legalmente contro i condòmini in ritardo nei i pagamenti. Puoi trovare ulteriori approfondimenti nel nostro articolo https://www.laleggepertutti.it/247597_amministratore-condominio-non-recupera-crediti-che-fare

  2. Articolo molto chiaro. Vorrei avere maggiori informazioni sull’amministratore in conflitto di interessi. L’amministratore di condominio può concludere i contratti per lavori di manutenzione dei beni condominiali, senza essere autorizzato dall’assemblea condominiale?

    1. Grazie Daria. L’amministratore stipula i contratti necessari alla gestione e manutenzione ordinaria delle parti comuni come il contratto di pulizia dello stabile. A lui spetta scegliere i fornitori, le imprese e gli artigiani, cosa che farà attingendo dai nomi di propria fiducia con cui magari ha già instaurato collaborazioni per altri edifici. Non si può neanche parlare di un conflitto di interessi nel momento in cui l’amministratore opta sempre per la stessa ditta a cui ha delegato i lavori di vari edifici da lui gestiti. È suo il potere di richiedere il preventivo, valutarlo con quello di altre ditte concorrenti e affidare l’incarico al miglior offerente. L’amministratore ha il potere di concludere i contratti di appalto per lavori di manutenzione dei beni condominiali, quando questi rientrano nell’ordinaria amministrazione senza bisogno di essere preventivamente autorizzato dall’assemblea. Né l’assemblea potrà negare il pagamento di tali spese ai fornitori se non informata prima dall’amministratore medesimo.

  3. La legge per tutti grazie mille per il chiarimento. Nel caso in cui invece l’amministratore di condominio deve decidere dei lavori di straordinaria manutenzione? Cosa deve fare? Deve chiedere autorizzazione all’assemblea?

    1. Per gli interventi di straordinaria amministrazione l’amministratore, prima di affidare l’incarico ai fornitori e scegliere il preventivo migliore, deve convocare l’assemblea e ottenere l’autorizzazione. Solo dopo può stipulare il contratto di appalto con l’impresa che verrà incaricata dell’esecuzione degli interventi. La decisione dell’assemblea deve essere assunta con le maggioranze previste dal codice civile. In particolare, l’affidamento dei lavori deve essere deciso da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti alla riunione e almeno la metà dei millesimi dell’edificio, sia in prima, sia in seconda convocazione almeno quando si tratta di riparazione straordinarie di notevole entità.

  4. Se tre palazzine, con amministratori differenti, decidessero di rifare la pavimentazione degli accessi ai garage, bene condominiale di tutte le palazzine, in assenza di supercondominio quali maggioranze servirebbero e quanti preventivi dovrebbero essere portati in assemblea? Ovvero se due palazzine fossero favorevoli ai lavori e una contraria si potrebbe procedere con i lavori?

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