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Ritardo pagamento canone di locazione: rischi

20 Febbraio 2019


Ritardo pagamento canone di locazione: rischi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Febbraio 2019



Morosità nel versamento dell’affitto e delle spese condominiali: quanta tolleranza è tenuto a rispettare il padrone di casa?

Sei in ritardo con il pagamento dell’affitto. Non hai ancora versato il mese passato e ora sei fuori termine anche con quello in corso. Il padrone di casa non si è ancora fatto sentire, ma proprio questo suo silenzio ti turba di più: temi infatti che stia preparando le “carte” da consegnare all’avvocato per sfrattarti. Ti chiedi allora se la legge prevede un minimo di tolleranza in favore dell’inquilino, un tempo minimo cioè che il locatore è tenuto ad attendere prima di agire per le vie legali. A stabilire quali sono i rischi del ritardo nel pagamento del canone di locazione è la stessa normativa speciale che regola tutta la materia degli affitti, di recente ripresa in una interessante sentenza del tribunale di Roma [1]. 

Di tanto faremo il punto nel seguente articolo: ti spiegheremo cioè quali sono i termini per il versamento dell’affitto e dopo quanto tempo può scattare lo sfratto; quanto possono influire in tale disciplina le previsioni inserite nel contratto e cosa invece succede quando lo stesso contratto non dice nulla a riguardo. Affronteremo il problema sotto due diverse angolazioni: la morosità nel pagamento del canone di affitto e quella relativa invece alle spese di condominio che gravano sul conduttore. Ma procediamo con ordine.

Affitto: quando pagare?

L’ultimo giorno utile per versare il canone di affitto è quello scelto dalle parti e indicato nel contratto. I contraenti sono quindi liberi di stabilire che il pagamento debba avvenire il 31 (o il 30) del mese o qualsiasi altro giorno del calendario. Se il contratto di locazione non prevede nulla a riguardo, l’inquilino è tenuto ad adempiere nell’ultimo giorno di ogni mese. 

Salvo diversamente pattuito, il pagamento deve avvenire al termine della mensilità e non in anticipo. 

All’atto del pagamento, anche se avvenuto con strumenti tracciabili come il bonifico, l’inquilino ha diritto a ottenere dal locatore una quietanza. Il locatore non può rifiutarla.

Affitto in ritardo: cosa succede?

Sin dal giorno dopo la scadenza del pagamento dell’affitto decorrono gli interessi al saggio legale previsto dal contratto o, in assenza, dal codice civile. Interessi che, quindi, ricadono sull’affittuario. Più aumenta il ritardo, maggiori saranno gli interessi. 

Il padrone di casa però, come vedremo a breve, può sfrattare l’inquilino solo se il ritardo supera una soglia predeterminata dalla legge. Questo non toglie che il locatore possa subito diffidare il conduttore con una raccomandata a.r., anche a firma del proprio avvocato. Essa servirà a sollecitare il versamento dei canoni non riscossi, a interrompere la prescrizione e mettere in guardia l’inquilino dalle conseguenze di una protratta morosità. Conseguenze che, come noto, implicano inesorabilmente lo sfratto.

Attenzione: quando si parla della morosità che consente lo sfratto non si fa riferimento solo al versamento del canone di affitto ma anche alla parte delle spese condominiali che ricadono sull’inquilino. È vero: in caso di inadempimento degli oneri dovuti all’amministratore, questi può agire (con decreto ingiuntivo) solo contro il padrone di casa, unico e vero condomino; tuttavia il locatore può a sua volta rivalersi nei confronti dell’affittuario e sfrattarlo, benché sia in regola con il canone mensile.

Insomma, si tratta di due oneri diversi che, in caso di omesso versamento, comportano – l’uno indipendentemente dall’altro – il rischio di uno sfratto.

Dopo quanto tempo di ritardo si può essere sfrattati?

Vediamo ora quali sono le soglie di ritardo superate le quali il locatore può agire con l’azione di sfratto per morosità. Come anticipato i termini sono diversi a seconda che la morosità tocchi il versamento del canone di locazione o quello degli oneri condominiali. Vediamo separatamente le due ipotesi.

Ritardato pagamento del canone di affitto: quando lo sfratto?

La legge [2] prestabilisce dopo quante rate e quanto ritardo può scattare lo sfratto. 

Sotto il profilo quantitativo, anche l’omesso versamento di una sola rata di affitto può implicare lo sfratto. Sotto il profilo temporale, invece, il ritardo accumulato deve essere almeno di 20 giorni. 

In buona sostanza, il locatore può adire le vie legali già dal 21° giorno dopo la scadenza di una sola rata non versata, senza necessità di attendere la fine del mese successivo (ossia che si realizzi la morosità di due rate).  

Devi quindi sapere che, se non versi il canone il giorno della scadenza, hai ulteriori 20 giorni di tempo per correre ai ripari ed evitare di dover lasciare l’appartamento.

In realtà, la procedura di sfratto ti lascia molto più tempo. Difatti se, una volta depositato il ricorso in tribunale tu dovessi pagare i canoni maturati, più le spese e gli interessi, potrai evitare la risoluzione del contratto, così bloccando l’iniziativa giudiziaria del locatore. Questi cioè non può opporsi al tuo pagamento, per quanto ritardato, e dovrà proseguire il rapporto contrattuale. 

Non solo. Anche alla prima udienza (la quale viene fissata dopo alcuni mesi da quando il locatore deposita il ricorso di sfratto in tribunale), l’inquilino può chiedere il cosiddetto termine di grazia, pari a 90 giorni, per pagare e impedire la risoluzione del contratto. 

In sintesi, anche in caso di morosità protratta oltre il 20° giorno dalla scadenza del pagamento del canone, possono passare diversi mesi prima di essere sfrattati.

Ritardato pagamento del condominio: quando lo sfratto?

In caso di morosità nel versamento delle quote condominiali di competenza dell’inquilino, quest’ultimo può essere sfrattato solo se l’entità delle somme non corrisposte supera almeno due mensilità di canone e sempre che il ritardo si protragga per almeno due mesi. 

Ad esempio, immaginiamo un contratto di affitto con un canone di 500 euro al mese. Solo quando le spese condominiali non versate raggiungono 1001 euro e il ritardo si prolunga per oltre 2 mesi si rischia lo sfratto.

Che potere ha il giudice?

Alla luce di quanto abbiamo appena detto, si può comprendere come, tutte le volte in cui il conduttore omette di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento non è rimessa al giudice, ma è predeterminata dalla legge. Non è il tribunale quindi a decidere se l’entità della morosità è tale da giustificare lo sfratto, ma le soglie sono già prefissate. Alcun potere ha il magistrato.

Si tratta di una deroga al principio generale applicabile invece a tutti gli altri contratti dove la risoluzione per inadempimento scatta solo in caso di gravità dell’inadempimento stesso, gravità la cui valutazione spetta al giudice a seconda degli interessi in gioco e dello scopo del contratto. 

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 22659/2019.

[2] Art. 5 e 55 della legge n. 392 del 27.07.1978.

Autore immagine: sfratto porta appartamento Di Mr Doomits


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