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Affitto: caparra e calcolo interessi

30 Marzo 2019
Affitto: caparra e calcolo interessi

Con riguardo alla caparra di due mensilità corrisposta a fronte di un contratto di affitto stipulato il 01/03/1969, di 100.000 lire dell’epoca, i calcoli degli interessi legali (con rivalutazione degli interessi annuali mai restituiti annualmente in circa 50 anni), ci hanno restituito un importo al 31/12/2018 di circa 1936 euro. L’avvocato della controparte invece ci risponde come in file allegato. Sotto in calce invece la nostra richiesta fatta da un consulente fiscale. È possibile contestare la risposta dell’avvocato della controparte e trovare un appiglio legale? 

In materia di anatocismo (cioè di produzione di interessi su interessi) la norma di riferimento è l’articolo 1283 del Codice civile secondo il quale, in mancanza di usi contrari, gli interessi scaduti possono produrre a loro volta interessi solo dal giorno in cui è stata proposta domanda giudiziale

(cioè dal giorno in cui si inizia una causa con la notificazione all’avversario dell’atto di citazione) oppure per effetto di convenzione (cioè di accordo con la controparte) e, in ogni caso, sempre che si tratti di interessi dovuti almeno per sei mesi.

La sentenza citata dall’avvocato della controparte del lettore, pur non riferendosi al deposito cauzionale in materia di locazione, sancisce però un principio che è applicabile anche al deposito cauzionale relativo ad un contratto di locazione.

Pertanto, anche nel caso di specie, in mancanza di un accordo con il proprietario che abbia previsto l’applicazione degli interessi composti (interessi su interessi) ed in assenza dell’avvio di una causa, sulla somma che costituisce deposito cauzionale si dovranno calcolare gli interessi semplici, e non quelli anatocistici.

In aggiunta, poiché il debito relativo alla restituzione del deposito cauzionale è un debito di valuta (non di valore) ad esso non si può applicare la rivalutazione monetaria (in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 22.664 del 5 novembre 2015); d’altra parte la rivalutazione monetaria costituisce una voce di danno ed il danno, in questa ipotesi, non sussiste fino a che il deposito cauzionale è legittimamente trattenuto dal proprietario.

Per completezza, occorre dire che la seconda sentenza della Corte di Cassazione citata dal legale del proprietario (la n. 25.136 del 2006) contiene un riferimento agli interessi anatocistici in materia di deposito cauzionale.

Si riporta qui di seguito il testo della sentenza nel punto che riguarda gli interessi anatocistici: “…la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1283 c.c. a proposito degli interessi anatocistici…Contrariamente a quanto ritenuto dai giudici di appello, gli interessi sugli interessi sul deposito cauzionale erano maturati alla fine di ogni anno. Anche questo motivo è privo di fondamento. La regola dettata dalla l. n. 392 del 1978, art. 11, non prevede affatto una scadenza di anno in anno degli interessi sul deposito cauzionale, consentendo al locatore di corrispondere la intera somma, costituita da capitale ed interessi, alla scadenza contrattuale definitiva. Solo a seguito della pronuncia giudiziale il credito alla restituzione degli interessi sul detto deposito diventa liquido ed esigibile, con la determinazione del suo reale ammontare”

Come il lettore potrà notare la sentenza (la n. 25.136 del 2006) sembra affermare (anche se non è molto chiara) che gli interessi anatocistici su di un deposito cauzionale maturano solo a seguito di una domanda giudiziale, cioè a seguito dell’avvio di una causa per farsi restituire capitale ed interessi, ed il relativo credito diventa liquido ed esigibile solo con la sentenza che chiude la causa.

In questo senso la sentenza non farebbe che confermare quanto stabilisce l’articolo 1283 del Codice civile citato in apertura di consulenza e, quindi, che sul deposito cauzionale gli interessi anatocistici non maturano a meno che non vi sia o uno specifico accordo in tal senso con la controparte oppure l’avvio di una causa con la notifica di un atto di citazione alla controparte.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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