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Proroga affitto e modifica clausola spese straordinarie

30 Marzo 2019
Proroga affitto e modifica clausola spese straordinarie

Termina il prossimo mese il contratto di locazione (dodicesimo anno) e vorrei se possibile prorogare il contratto registrato presso l’Agenzia dell’Entrate. Con i conduttori rimarranno gli stessi accordi a parte quelli relativi alle spese straordinarie del condominio che saranno a carico del locatario (questo cambiamento è possibile con una postilla o una scrittura privata sul’atto di proroga). Abbiamo pensato anche di prorogarlo tale e quale e sul punto del condominio spese straordinarie fare uno scambio di PEC. Cosa è possibile fare? Inoltre, durante questi anni il conduttore, è divenuta un’azienda riconosciuta bottega storica. Cambia qualcosa ai fini civilistici?

In base all’articolo 28 della legge n. 392 del 1978, il contratto di locazione di immobili nei quali siano esercitate attività industriali o commerciali o artigianali di interesse turistico o adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni a meno che non sia data disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.

Pertanto, se l’attività che si svolge all’interno dell’immobile rientra tra quelle appena indicate, la durata della locazione è di sei anni e questa durata si rinnova ad ogni scadenza per altri sei anni a meno che, almeno dodici mesi prima della scadenza, non venga data da una parte all’altra formale disdetta.

Fatta questa premessa alla domanda in esame si può dare la seguente risposta.

La società lettrice può, alternativamente:

1) o provvedere alla proroga dell’attuale contratto presso l’Agenzia delle Entrate e, successivamente, con separato atto, modificare la singola clausola sulle spese straordinarie (infatti il contratto impone all’articolo 19 la forma scritta per poter provare la modificazione delle clausole in esso contenute);

2) oppure provvedere alla risoluzione consensuale dell’attuale contratto comunicando la risoluzione all’Agenzia delle Entrate e, poi, registrare un nuovo contratto di locazione con l’inserimento dell’unica variante relativa alla clausola sulle spese straordinarie.

Si noti che la comunicazione all’Agenzia delle Entrate della proroga o della risoluzione del contratto (come sicuramente saprà) è obbligatoria, mentre non è invece obbligatoria la comunicazione della modifica di una singola clausola contrattuale che non incrementi la base imponibile dell’imposta di registro (come pare sia la clausola di modificazione del riparto delle spese straordinarie che la società lettrice intende modificare): tuttavia talvolta si procede alla registrazione anche delle modifiche di singole clausole contrattuali che non incrementino la base imponibile dell’imposta di registro per poter dare una data certa alla intervenuta modificazione della singola clausola.

Pertanto nella soluzione n. 1) sopra prospettata, dopo aver registrato la comunicazione di proroga del contratto in corso, se non vi sono eccezionali ragioni che inducano la società lettrice a registrare anche la modifica della singola clausola sulle spese, quest’ultima potrà tranquillamente modificarla anche con uno scambio di raccomandate o di pec (preferibilmente inserendo nel testo rinnovato della clausola, o come premessa al testo della clausola rinnovata, il riferimento alla data ed agli estremi della registrazione della proroga del contratto già avvenuta presso l’Agenzia delle Entrate e questo allo scopo di dare un elevato grado di sicurezza alla data da cui decorre la modifica della clausola).

In alternativa, è anche possibile (vedi soluzione n. 2 prospettata) comunicare all’Agenzia delle Entrate la cessazione del contratto in corso per poi stipularne e registrarne uno nuovo (contenente la clausola sulle spese rinnovata).

Infine, sull’intervenuto riconoscimento dell’azienda conduttrice come bottega storica, se questo riconoscimento non ha comportato alcuna modifica relativamente all’uso ed alla destinazione contrattualmente pattuita dell’immobile, il riconoscimento non produce di per sé alcuna variazione nel rapporto contrattuale tra le parti (si consiglia, in ogni caso, alla società lettrice di verificare le norme, si immagina regionali, relative a questo riconoscimento).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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