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Il condomino danneggiato deve pagare parte del danno subito?

25 Febbraio 2019


Il condomino danneggiato deve pagare parte del danno subito?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 Febbraio 2019



Chi ha subito un danno dal condominio deve partecipare alla ripartizione delle spese e pagare la propria quota millesimale del risarcimento? Ecco la soluzione sposata dalle Sezioni Unite della Cassazione.

A causa di alcune infiltrazioni provenienti dal tetto del palazzo, il soffitto del tuo appartamento è pieno di vistose macchie d’acqua e di umidità. L’amministratore ha ammesso la responsabilità del condominio e l’assemblea si è detta disponibile a risarcirti i danni subiti per via del rifacimento della pittura. La fattura dell’imbianchino, insomma, sarà a carico del condominio. Senonché, a sorpresa ti sei accorto che, quando l’amministratore è andato a dividere la spesa per millesimi tra i vari condomini, tra questi ci sei anche tu. Il che ti sembra assurdo: una soluzione del genere finisce per accordarti un risarcimento inferiore rispetto al danno subito, costringendoti a partecipare alla spesa, in quota parte. Cosa dice la legge a riguardo? Il condomino danneggiato deve pagare parte del danno subito?  

Sul punto non esistono norme, ma una sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [1] chiarisce come ci si deve comportare. Vediamo qual è la soluzione sposata dalla giurisprudenza.

La ripartizione delle spese in condominio

Ogni spesa che il condominio assume deve essere divisa tra i vari proprietari, secondo i rispettivi millesimi di proprietà. La stessa regola vale anche per il risarcimento dei danni procurati a terzi o ai condomini. 

La divisione si giustifica per via del fatto che ogni condomino, oltre ad essere titolare esclusivo della propria unità immobiliare, è anche comproprietario di una quota delle parti comuni dello stabile. Pertanto, in qualità di contitolare di tali sezioni, ne è anche corresponsabile. 

Chiaramente la spesa va divisa tra tutti i condomini, colpevoli e non colpevoli, proprio perché la proprietà di un immobile implica una responsabilità “oggettiva” per tutti i danni causati dall’immobile stesso. Quindi, se anche uno degli appartamenti è disabitato e il relativo titolare non era al corrente delle possibili infiltrazioni, questi è comunque tenuto a risarcire il danno.

Si potrà tutt’al più vagliare la possibilità di un’azione di responsabilità contro l’amministratore per non aver sorvegliato il bene comune e non averlo sottoposto a manutenzione alle prime avvisaglie di infiltrazioni, pregiudicando così gli interessi del condominio. Come è noto, l’amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi o agli stessi condomini [2]. La violazione di siffatto obbligo contrattuale di custodire adeguatamente i beni condominiali costituisce fonte di un’autonoma responsabilità  dell’amministratore nei confronti del condominio. La Cassazione ha ammesso quindi la possibilità di una rivalsa del condominio nei confronti dell’amministratore per il recupero delle somme versate al condomino danneggiato quando tali danni siano il frutto di una sua colpevole inerzia [3].

Il condomino danneggiato deve partecipare alla ripartizione della spesa?

Torniamo al tema centrale di questo articolo e cerchiamo di capire se e quando il condomino danneggiato deve pagare parte del danno subito. 

Per via della comproprietà sui beni comuni dell’edificio, lo stesso condomino riveste sia la qualità di danneggiato che di danneggiante, sia di avente diritto al risarcimento che di obbligato al pagamento di tale risarcimento. 

Risultato: chi subisce un danno a causa del condominio ha sì diritto al risarcimento ma partecipa anche alla ripartizione delle spese necessarie alla riparazione del proprio bene, in quanto comproprietario delle parti comuni del condominio. Egli quindi si dovrà auto-pagare una parte del risarcimento. Questo non significa che l’amministratore gli verserà un indennizzo inferiore rispetto a quello richiesto: glielo riconoscerà in misura integrale, ma quando riscuoterà le quote condominiali per oneri straordinari, nella bolletta gli addebiterà anche la propria quota di risarcimento.

In teoria, nulla vieta che il danneggiato possa chiedere una compensazione tra il credito che vanta verso il condominio e il relativo debito pro quota. In questo modo l’amministratore gli verserà un indennizzo inferiore al dovuto, dal quale ha già provveduto a sottrarre la quota di pertinenza del danneggiato.

Le motivazioni della decisione

Se tale soluzione può sembrare ingiusta, si rifletta sul seguente aspetto. Nell’ipotesi in cui l’intero edificio fosse di una sola persona, quest’ultima assumerebbe in toto la duplice veste di soggetto che deve risarcire e di soggetto che deve essere risarcito; per cui l’intero danno graverebbe sul proprietario unico. A nessuno però verrebbe in mente di pensare che ciò è ingiusto. Questo perché il titolare di un bene ne subisce tutti i rischi e le perdite che da questo derivano. E così vale per il condominio dove ogni condomino è, in parte, anche proprietario dello stabile. 

Forse, l’errore di fondo sta nell’immaginare il condominio come un’entità diversa dai condomini, come invece lo può essere una società o un’associazione. Il condominio non ha personalità giuridica, ma è solo la sommatoria di più teste: i vari proprietari. Sicché questi, proprio in virtù di tale ruolo, ne ricevono oneri e onori.

In sintesi, secondo la Cassazione a Sezioni Unite, il proprietario danneggiato dovrà pagare se stesso, in proporzione alla quota dei propri millesimi.

Che fare se il condominio non vuol riconoscere il risarcimento

Più problematico è il caso in cui l’assemblea non vuol riconoscere il risarcimento al danneggiato o intende riconoscerglielo in misura inferiore rispetto alla pretesa. In tal caso, quest’ultimo non avrà altra strada che far valere la propria domanda per il tramite del tribunale. Dovrà quindi avviare un giudizio per l’accertamento del proprio credito che verrà rimesso a un perito tecnico. Il consulente nominato dal giudice (cosiddetto ctu) valuterà se – in presenza di esplicita contestazione della parte convenuta – la responsabilità è da ascriversi al condominio e, in tal caso, provvederà a quantificare l’entità del danno.

In ogni caso, prima dell’intervento della sentenza di condanna del giudice, non è possibile sospendere il pagamento delle quote condominiali fino a compensazione del proprio credito dovuto al risarcimento. Difatti la liquidazione di tale importo è rimessa solo nelle mani della magistratura. In altri termini bisogna prima avviare la causa, ottenere una sentenza di condanna che quantifichi l’entità del risarcimento e solo dopo si potrà compensare tale importo con le proprie quote condominiali.

note

[1] Cass. sent. n. 24406/2011 del 21.11.2011.

[2] Cass. n. 25251/2008.

[3] Cass. sent. n. 17983/2014.

Autore immagine mano dal muro Di ibom


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2 Commenti

    1. Il condomino, nell’unità immobiliare di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni oppure che causino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. La stessa norma aggiunge poi che in ogni caso il condomino deve dare preventiva notizia all’amministratore sui lavori che intende realizzare e che l’amministratore ne riferisce in assemblea. Applicando questa regola al caso specifico della installazione di una tettoia è possibile individuare un iter che il condomino dovrà seguire per procedere nella maniera più corretta; egli dovrà: dare notizia all’amministratore della sua intenzione di installare la tettoia prima di avviare i lavori per realizzarla; la tettoia potrà poi essere installata senza alcun problema a meno che non vada a danneggiare qualche bene di proprietà condominiale oppure a meno che non provochi un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio in condominio; l’assemblea condominiale alla quale l’amministratore riferirà l’intenzione del condomino di installare la tettoia potrà vietare di installarla soltanto se la tettoia (in base al progetto che il condomino farà bene a descrivere durante la riunione) possa danneggiare qualche bene di proprietà condominiale oppure se possa causare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio; se, invece, la installazione della tettoia non provocherà né danni ai beni comuni né pregiudizi alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio, l’assemblea non potrà in nessun modo impedire di realizzarla. Il condomino può eseguire opere nella sua proprietà esclusiva dandone notizia all’amministratore.

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