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Acquisto appartamento da un condomino moroso: cosa rischio?

25 Febbraio 2019
Acquisto appartamento da un condomino moroso: cosa rischio?

Responsabilità acquirente e venditore per i debiti condominiali: gli oneri ordinari e quelli straordinari; come si dividono le spese?

Stai per acquistare casa. Non sai nulla del venditore se non che ha ereditato l’appartamento dai genitori e che non è più in grado di sostenere i relativi costi. Il sospetto che il proprietario possa perciò avere dei debiti con il condominio ti mette in allarme. Non vorresti difatti trovarti con degli arretrati da pagare all’amministratore di cui non sei stato messo prima a conoscenza. Prima di firmare il compromesso, ti rivolgi così a un avvocato e gli chiedi: «se acquisto un appartamento da un condomino moroso cosa rischio?». 

La risposta che il legale dovrà fornirti è esattamente quella che ti spiegheremo qui di seguito. Ti diremo non solo quali debiti condominiali si trasferiscono dal venditore all’acquirente, ma anche come fare a cautelarsi ed evitare brutte sorprese. Procederemo facendo una distinzione tra oneri condominiali ordinari (le normali “bollette” mensili dovute al condominio) e oneri straordinari (quelli cioè dovuti una tantum, quando è necessario far fronte a spese impreviste ed eccezionali come ad esempio una ristrutturazione o la manutenzione di parti comuni dell’edificio).

Dunque, se ti stai chiedendo anche tu cosa rischi se compri casa da un condomino moroso ecco i chiarimenti che fanno al caso tuo.

Debiti condominiali: si trasferiscono sull’acquirente?

Chi acquista casa da un condomino moroso diventa corresponsabile, insieme a questi, di tutti gli oneri condominiali non versati nell’anno in corso e in quello precedente [1].

Nello stesso tempo chi vende resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del rogito notarile (o dell’atto pubblico che ha comportato il trasferimento della proprietà). 

Il problema sorge nel momento in cui bisogna stabilire da quando sorge l’obbligazione da parte del condomino verso il condominio nel versamento dei contributi condominiali. Secondo la Cassazione e una recente sentenza del tribunale di Roma [2], per risolvere il problema bisogna fare distinzione tra i contributi dovuti per la manutenzione ordinaria e quelli per la manutenzione straordinaria. Vediamoli singolarmente.

Spese ordinarie

Le spese ordinarie vengono sostenute dall’amministratore senza bisogno di una previa autorizzazione dell’assemblea. Pertanto, l’obbligazione sorge alla fine di ogni mese, quando cioè sorge il diritto dell’amministratore alla riscossione delle relative quote.

In tali ipotesi, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le somme da quest’ultimo dovute per all’anno in corso sia a quello precedente al rogito. In caso di morosità, l’amministratore deve agire nei confronti dell’acquirente poiché è questi l’unico vero condomino. Tuttavia sarà poi suo diritto chiamare in causa il venditore e rivalersi nei suoi confronti.

Col termine «Responsabilità solidale» si intende la possibilità, per il condominio, di chiedere il pagamento sia al venditore che all’acquirente, indistintamente ed a proprio piacimento (senza l’obbligo di rivolgersi prima all’uno e poi all’altro). Quindi ciascuno dei due soggetti può essere passibile della diffida e del successivo decreto ingiuntivo, almeno per quanto riguarda gli arretrati relativi all’annualità in corso e a quella anteriore. In verità, secondo alcuni giudici, la norma in commento regola solo i rapporti interni tra venditore e acquirente, mentre il condominio resta obbligato ad agire solo nei confronti di chi è l’effettivo condomino ossia l’acquirente.

Per maggiori dettagli leggi Gli oneri condominiali in caso di vendita della casa.

Per le somme dovute per i periodi anteriori, vale a dire più datate rispetto all’anno in corso e all’anno precedente, il debito è di chi era condomino in quel periodo e non dell’attuale proprietario. Dunque l’amministratore deve agire contro il venditore.

Se però l’amministratore notifica il decreto ingiuntivo contro l’attuale condomino per recuperare “vecchie” somme richieste al condominio (ad esempio, conguagli per forniture di gas o elettricità, sanzioni, richieste di arretrati da parte del custode, ecc), questi può rivalersi contro il venditore.

Invece per tutte le quote condominiali scadute dopo il rogito, unico obbligato è l’acquirente.

Spese straordinarie

Per le spese straordinarie invece, l’obbligo viene individuato nel momento dell’approvazione della delibera dell’assemblea che ha approvato l’esborso. Pertanto, ad essere obbligato verso il condominio è colui che era proprietario al momento in cui l’assemblea ha dato il via libera ai lavori, autorizzando l’amministratore a firmare il contratto di appalto o a procedere con l’assegnazione del mandato alla ditta edile.

Per maggiori dettagli leggi: Vendita immobile: a carico di chi son le spese di condominio? 

Cosa rischio ad acquistare da un condomino moroso?

In sintesi, ciò che abbiamo appena detto consente di tracciare i rischi che corre chi acquista casa da un condomino moroso. Egli innanzitutto può subire un decreto ingiuntivo per le spese ordinarie dell’anno in corso e per quello precedente. In più potrebbe rischiare di dover pagare lavori di ristrutturazione già discussi in assemblea ma ancora non deliberati in via definitiva.

Come tutelarsi da cattive sorprese

Per tutelarsi da cattive sorprese, l’acquirente può esigere dal venditore, prima della firma del preliminare, l’esibizione di un certificato, rilasciatogli dall’amministratore, in cui si dà ampia quietanza sul pagamento di tutti gli oneri di condominio passati. 

Poiché infatti l’acquirente non ha diritto a ottenere informazioni riservate dall’amministratore, non essendo egli ancora condomino, può tuttavia esigere dal venditore che sia questi stessi a procurarsi la documentazione. L’amministratore allora certificherà l’eventuale regolarità con il pagamento delle spese condominiali in una dichiarazione scritta. La stessa dovrà poi essere aggiornata all’atto della firma del contratto definitivo davanti al notaio, potendo intercorrere diversi mesi tra la stipula di quest’ultimo e il precedente compromesso. Questo per quanto riguarda le spese ordinarie.

Invece, per star certo che non vi siano spese straordinarie deliberate o in corso di deliberazione, l’acquirente potrà farsi rilasciare copia delle delibere assembleari degli ultimi due anni o, in alternativa, lasciare che sia ancora una volta l’amministratore a certificare l’assenza di lavori di manutenzione in via di approvazione.

note

[1] Art. 63 disposizioni attuazione del codice civile co. 4 e 5.

[2] Trib. Roma sent. n. 20688/2018 del 29.10.2018.

Autore immagine: chiavi di casa Di ArchMan


6 Commenti

  1. Se il proprietario del cane fa fare all’animale i bisogni nel cortile del condominio, cosa possiamo fare noi condomini?

    1. Il padrone del cane che non pulisce gli escrementi del proprio animale e, in tal modo, lascia che l’odore di pipì e/o di cacca diventi nauseabondo, commette un reato, quello appunto di «getto pericoloso di cose». Il reato scatta quando viene superata la soglia della normale tollerabilità prevista dal codice civile. Per stabilire ciò non sono necessarie perizie: il giudice può basarsi semplicemente sulle testimonianze dei vicini di casa che riferiscono di essere infestati dagli odori nauseabondi. Non importa che il luogo ove il cane ha fatto i bisogni non sia pubblico: l’illecito penale scatta anche in un luogo privato ma di comune o altrui uso.

  2. Ho da poco acquistato un appartamento. Ho ricevuto una lettera del condominio che mi chiede di pagare delle spese arretrate, ordinarie e straordinarie. Come devo comportarmi? Il responsabile non dovrebbe essere il precedente proprietario?

    1. Il Codice civile stabilisce che: per le spese relative all’anno in cui è avvenuto il passaggio di proprietà (senza che abbia alcuna importanza che esso consegua a compravendita oppure donazione, ecc.) e per quelle dell’anno precedente, l’amministratore può rivolgersi sia al venditore che all’acquirente. Detto in altre parole, questo vuol dire che egli può chiedere, indifferentemente, sia all’uno che all’altro l’integrale versamento della somma lasciata in sospeso. La legge, in questi casi parla di «responsabilità in solido», cioè, di responsabilità in un certo senso ‘comune’ al venditore ed acquirente, in quanto entrambi sono i possibili obiettivi dell’azione giudiziaria dell’amministratore del condominio per riscuotere le somme. Ma non lascia l’acquirente sprovvisto di tutela, il quale, infatti, una volta che è stato costretto a pagare tali costi, potrà richiederli indietro al reale responsabile, cioè, a chi quelle spese doveva averle già pagate (il venditore); per le spese sostenute per interventi effettuati negli anni pregressi resta responsabile, e quindi debitore, solo ed esclusivamente il venditore; per le spese relative agli anni successivi, a quello dell’atto con cui è stata trasferita la proprietà, è obbligato a pagare solo l’acquirente. Per l’anno in cui è avvenuto il passaggio di proprietà dell’immobile e per quello precedente, esiste una responsabilità in solido tra venditore e acquirente, tale per cui l’amministratore potrebbe chiedere l’intero pagamento all’uno o all’altro. Se intimato a pagare è l’acquirente, questi deve corrispondere all’amministratore quanto dovuto per dette spese e poi richiedere al venditore il rimborso di quanto ha dovuto versare (quello che in diritto si definisce come ‘azione di rivalsa’ dell’acquirente nei confronti del venditore).

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