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Affitto: come interrompere il contratto senza tribunale

26 Febbraio 2019


Affitto: come interrompere il contratto senza tribunale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 Febbraio 2019



Clausola risolutiva espressa: come sciogliere il contratto di locazione in caso di inadempimento senza ricorrere all’ordine di sfratto del giudice. 

Se c’è una cosa che blocca il mercato delle locazioni immobiliari è il timore che l’inquilino non lasci l’appartamento alla scadenza dell’affitto o che, in caso di morosità, il semplice ordine di sfratto del tribunale non basti a liberare l’immobile. Insomma, il problema di fondo non è tanto il conduttore – dal quale è ormai quasi scontato attendersi una resistenza passiva – quanto la giustizia, lenta, farraginosa, costosa e inefficiente. Così esistono dei rimedi per interrompere il contratto di affitto senza tribunale. Sono comunque rimedi di carattere contrattuale: in altri termini, “clausole” che stabiliscono in anticipo le conseguenze dell’inadempimento. Una forma di tutela preventiva. Ma è chiaro che, anche in questo caso, se l’inquilino non rispetta gli accordi presi, il giudice resta l’unica soluzione.

In un precedente articolo abbiamo spiegato quali sono i rischi del ritardo nel pagamento del canone. Lì abbiamo detto che il padrone di casa può agire per ottenere lo sfratto se la morosità anche di una sola mensilità si protrae per oltre 20 giorni. Non è quindi necessario attendere che anche il secondo mese non venga pagato per adire le vie legali. Se poi la morosità interessa non il canone di affitto vero e proprio, ma i cosiddetti “oneri accessori” – ossia le competenze per il condominio – per intimare lo sfratto è necessario che il ritardo sia pari ad almeno due mesi e il debito accumulato superiore a due mensilità di canone.

Questi sono i tempi “legali” oltre i quali si può agire in giudizio per mandare via il conduttore inadempiente. Ma, come detto, esistono dei sistemi “convenzionali”, previsti già nella stessa scrittura privata, che possono regolare diversamente il rapporto. Viene chiamata «clausola risolutiva espressa» e consente di interrompere il contratto di affitto senza tribunale. Vediamo allora come funziona.

Cos’è la clausola risolutiva espressa

Il Codice civile stabilisce [1] che un contratto può essere “risolto”, ossia sciolto, per inadempimento di uno dei due contraenti solo se tale inadempimento è grave, ossia la prestazione non eseguita riveste un ruolo centrale e determinante nell’economia del contratto. Questa valutazione però viene rimessa al giudice, non potendo la norma stabilire cosa si può intendere “grave” e cosa no in relazione a ogni singolo contratto. 

Le parti possono sottrarre tale discrezionalità al magistrato e stabilire esse stesse, in anticipo, già nella scrittura privata, quali prestazioni si considerano “essenziali”, la cui violazione quindi consente di ottenere la risoluzione. In questo modo la valutazione dell’importanza dell’inadempimento è rimessa ai contraenti e non al tribunale. Ad esempio, in un contratto di fornitura di prodotti si può stabilire che il mancato rispetto del giorno di consegna consente all’altra parte di non pagare più il prezzo e, quindi, di svincolarsi dall’impegno preso, anche se il ritardo dovesse essere solo di un giorno (circostanza che, altrimenti, un giudice potrebbe ritenere non “grave”).

È proprio questa la clausola risolutiva espressa che lo stesso Codice civile disciplina con una apposita disposizione [2]:

«I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite.

In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva».

La clausola risolutiva espressa nell’affitto

Questa clausola – ritiene la giurisprudenza – può trovare spazio anche in un contratto di locazione. Ad esempio, si può stabilire che il mancato rispetto del regolamento condominiale comporterà già di per sé il diritto a sciogliere il contratto, a prescindere da quale norma sia stata violata. 

In pratica, con la clausola risolutiva espressa, il padrone di casa e l’affittuario stabiliscono in anticipo quali sono gli adempimenti talmente importanti la cui violazione giustifica lo scioglimento del rapporto, anche se si tratta di obbligazioni che per un giudice avrebbero un valore accessorio. 

Esempi

Volendo fare un esempio di come redigere una clausola risolutiva espressa, ecco un possibile testo:

«Il conduttore si impegna a rispettare il regolamento di condominio in ogni suo punto, che dichiara di conoscere per averne preso integrale visione. Le parti convengono che la violazione di quest’obbligo è causa di risoluzione anticipata del contratto».

Ecco un secondo esempio.

«Il conduttore si impegna a non ospitare alcuna persona all’interno dell’abitazione data in locazione, fuorché il proprio nucleo familiare. In caso di violazione di tale clausola il contratto di locazione si intenderà automaticamente risolto».

Come funziona la clausola risolutiva espressa

Una volta individuata – tramite la clausola risolutiva espressa – la prestazione (o le prestazioni) ritenuta “essenziale” all’interno del contratto vediamo che succede se questa viene violata. La parte che non ha più interesse alla prosecuzione del contratto invia all’altra una diffida, con cui le comunica di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa e, quindi, di voler sciogliere il contratto. Non c’è quindi bisogno di un tribunale che prima valuti la gravità dell’inadempimento. Infatti, il mancato adempimento di questa specifica obbligazione comporta la “risoluzione automatica” del contratto quando la parte non inadempiente dichiara di avvalersene.

Vantaggi della clausola risolutiva espressa nell’affitto

La presenza di una clausola risolutiva espressa nel contratto di affitto consente al locatore di:

  1. evitare di ricorrere al giudice in caso di inadempimento del conduttore per chiedere lo scioglimento del contratto;
  2. risolvere il contratto con una semplice “dichiarazione”, indirizzata al conduttore con cui gli comunica di volersi avvalere della suddetta clausola. A quel punto, il giudice servirà solo se l’inquilino non volesse conformarsi all’ordine di abbandonare l’immobile per intervenuta risoluzione; ma il tribunale non potrà entrare nel merito, ossia valutare l’importanza dell’inadempimento, bensì dovrà solo accertare l’intervenuta risoluzione automatica per via della operatività della clausola risolutiva espressa; 
  3. evitare il rischio conseguente a ogni potere discrezionale del giudice che potrebbe altrimenti non condividere la valutazione di gravità dell’inadempimento fatta dal locatore che ha intimato lo sfratto.

Mancato pagamento del canone e clausola risolutiva espressa

La clausola risolutiva espressa può avere ad oggetto anche il mancato puntuale pagamento del canone di locazione. In tal caso il giudice non è più chiamato a valutare l’importanza dell’inadempimento: sarà sufficiente accertare che detto inadempimento sia imputabile al debitore. Tuttavia, in merito, è sorto un problema. 

La legge consente all’inquilino di sanare la morosità fino alla prima udienza di convalida dello sfratto o, all’udienza stessa, di chiedere un termine di 90 giorni per adempiere (cosiddetto termine di grazia). Ebbene, ci si è chiesto se tale diritto – concesso dalla legge sull’equo canone – sia esercitabile dall’affittuario nel caso in cui il contratto contenga una clausola risolutiva espressa. La risposta della Cassazione [3] è stata affermativa: la presenza della clausola risolutiva espressa che accordi importanza essenziale al minimo ritardo di una sola mensilità non esclude per il conduttore la possibilità di evitare lo scioglimento del contratto versando il dovuto fino alla prima udienza o, al massimo, entro il termine di grazia. 

Ovviamente questa soluzione rende praticamente inutile la clausola risolutiva con riferimento (soltanto) all’inadempimento nel pagamento del canone. Ma la sua efficacia resta fondamentale per tutte le altre obbligazioni contrattuali.

note

[1] Art. 1455 cod. civ.

[2] Art. 1456 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 1316/1998 e n. 11284/1993. 

Autore immagine: casa Di FrameRatio


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