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Bicicletta nel sottoscala condominiale

26 Febbraio 2019


Bicicletta nel sottoscala condominiale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 Febbraio 2019



Utilizzo delle parti comuni per scopo individuale: dove è possibile custodire la bicicletta all’interno del palazzo?

All’interno del tuo condominio c’è un sottoscala che, normalmente, viene usato come ripostiglio dall’amministratore. C’è un vecchio tavolo di plastica usato per le riunioni dell’assemblea, qualche sedia, delle scope, altri oggetti che nessuno usa più. Poiché non possiedi un garage, da qualche giorno hai iniziato a custodire la tua bicicletta all’interno di questa stanza in modo da non dover salirla fin dentro il tuo appartamento. Qualche condomino si è lamentato, sostenendo che si tratta di area di proprietà comune, sottratta quindi alla disponibilità del singolo. A te sembra di non dare fastidio a nessuno. Cosa dice la legge? Si può lasciare la bicicletta nel sottoscala condominiale? Proviamo a risolvere la questione.

Non esiste alcuna norma che stabilisca dove posizionare le biciclette in un condominio, né però esiste un correlato divieto a lasciarle nelle parti comuni come in prossimità della porta d’ingesso dello stabile. Tutto quindi è rimesso all’interpretazione delle norme generali contenute nel Codice civile. Interpretazione che, come di consueto, viene fornita dai giudici. Ecco allora qualche chiarimento proveniente dalla Cassazione.

Si possono usare le parti comuni dell’edificio per scopi personali?

Il principio di base fissato [1] è che tutti i condomini possono usare le parti comuni dell’edificio per i propri scopi personali. È sbagliato pensare quindi che androne, scale, sottoscala, soffitto, pianerottoli e terrazza possano essere sfruttati solo per funzioni utili a tutti i condomini. Il Codice civile [1] infatti attribuisce a ogni proprietario il diritto di servirsi delle parti comuni per ricavarne la maggiore utilità per sé stesso. L’uso è dunque libero, ma sottoposto a due limiti:

  • non si può alterare la destinazione d’uso dell’area in questione;
  • non si può impedire agli altri condomini di usare la medesima area.

Questi due concetti devono essere meglio precisati.

Con riferimento al limite della destinazione, bisogna tenere conto che se una parte del condominio nasce per un preciso scopo, non la si può utilizzare per una finalità completamente diversa, che finisce per impedire la sua naturale funzione. Ad esempio, il lastrico solare nasce per coprire l’edificio e proteggerlo; non si può quindi usarlo per realizzare delle piscine (che potrebbero anche pregiudicarne la stabilità) o per un una pista da ballo. L’androne ha lo scopo di accogliere la gente: riempirlo di piante e fiori, costringendo chi entra ed esce a fare un complicato zig-zag, è certamente contrario alla legge.

Con riferimento invece al secondo limite, il Codice vieta al singolo condomino di utilizzare gran parte dell’area in questione, impedendo così agli altri di trarne ugualmente un vantaggio. Non si deve trattare necessariamente dello stesso uso, ma di un qualsiasi sfruttamento dell’area. Sbaglia chi monta sul tetto un pannello fotovoltaico tale da escludere che gli altri condomini possano installare un’antenna o altri pannelli; così come non commette illecito chi lascia sul pianerottolo un piccolo vaso da fiori che non dà fastidio a nessuno.

Si può usare il sottoscala per ospitare le biciclette?

Se il regolamento di condominio non pone alcuna regolamentazione in merito, è bene applicare i principi appena indicati.

Con riferimento al primo limite (divieto di modificare la destinazione), il sottoscala nasce di solito con lo scopo di essere usato come sgabuzzino, a servizio del condominio e dei singoli condomini. Il regolamento può di certo disporre in modo diverso. Quindi, in teoria, non vi è alcun divieto a lasciarvi la bicicletta.

Diverso sarebbe invece per l’ingresso dello stabile che di certo non nasce per essere sfruttato come luogo di parcheggio dei mezzi leggeri. Anche per il pianerottolo vale lo stesso principio: non lo si può occupare stabilmente con mobili, bici, motorini o altri oggetti non destinati ad abbellire questa parte comune. La Cassazione per esempio [2] ha sancito il diritto di esigere il risarcimento del danno nei confronti del condomino che aveva depositato, sistematicamente e per alcuni giorni, la spazzatura sul pianerottolo adiacente alla propria abitazione.

Con riferimento al secondo limite (divieto di impedire agli altri condomini l’utilizzo dell’area) la Cassazione ha spiegato che la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento il Codice civile non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo; ciascun condomino, infatti, ha la facoltà di trarre dalle parti comuni la più intensa utilizzazione possibile, a condizione che questo comportamento sia compatibile con i diritti degli altri.

L’utilizzazione della cosa comune, quindi, può aver luogo non solo secondo la sua destinazione normale, ma anche in modo particolare e diverso da quello praticato dagli altri condomini, senza però, alterare il rapporto di equilibrio fra le utilizzazioni concorrenti, attuali e potenziali, degli altri comproprietari. In pratica non ci devono essere pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei diritti altrui [4].

Come si traduce quanto appena detto in relazione al problema della bicicletta nel sottoscala del condominio? Significa che tutto dipende dalla dimensione del sottoscala. Un piccolo ripostiglio, utile appena a contenere un tavolo e qualche scopa verrebbe quasi totalmente occupato dalla bicicletta, cosa che quindi sarebbe illegittima. Laddove invece la bici riesca a lasciare ancora un ampio spazio vuoto non dovrebbero porsi problemi di sorta.

note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 5474/2011.

[3] Cass. sent. n. 12873/2005.

[4] Cass. sent. n. 6502/1979.

Autore immagine: ruota di bicicletta di TORWAISTUDIO


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