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Condominio e infiltrazioni: come ripartire le spese di ristrutturazione

6 Aprile 2019
Condominio e infiltrazioni: come ripartire le spese di ristrutturazione

Mia figlia è proprietaria di un appartamento situato in un condominio, che da ben 5 anni è oggetto di infiltrazioni da parte dell’appartamento soprastante. La cosa è sempre stata prontamente notificata all’amministratore dello stabile e al nucleo per l’emergenza abitativa del Comune, che negli anni ha emesso ben 3 ordinanze nei confronti del danneggiatore, senza riuscire a risolvere il problema. Nell’ultima ordinanza il Comune ha revocato l’abitabilità dell’appartamento di mia figlia, di quello soprastante e di un altro appartamento contiguo al soprastante, ravvisando il pericolo di stabilità del soffitto a volta dell’appartamento di mia figlia. Se dalla perizia tecnica dovesse essere confermato il pericolo di crollo della volta, che verosimilmente riguarderebbe non solo l’appartamento di mia figlia, ma buona parte del condominio, come dovrebbero essere ripartite le spese della riparazione strutturale?

Dopo aver letto la richiesta di consulenza in esame, si può dire quanto segue.

In casi come quello specifico è fondamentale che la perizia del tecnico incaricato di eseguire gli opportuni rilievi tecnici accerti quale sia il punto o la zona precisa dalla quale le infiltrazioni hanno avuto origine.

Infatti, come più volte ha chiarito la Corte di Cassazione, la norma dell’articolo 1125 del Codice civile (che stabilisce che le spese di manutenzione e ricostruzione di soffitte, volte e solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani sovrastanti) “riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati” (sentenza n. 3.568 del 12 aprile 1999).

Questo vuol dire che se la perizia tecnica accertasse che il punto da cui hanno avuto origine le infiltrazioni è di proprietà condominiale (per esempio perché fu una tubatura di proprietà condominiale ad iniziare a causare le perdite di acqua oppure perché le infiltrazioni partivano da un muro maestro esterno che è, come noto, di proprietà condominiale) allora sarebbe tutto il condominio ad essere responsabile del danno e, quindi, le spese di ricostruzione andrebbero suddivise tra tutti i condomini.

Viceversa, se la perizia tecnica dovesse accertare che le infiltrazioni hanno avuto origine da un’area di proprietà di un solo condomino, allora sarà quel solo condomino ad essere tenuto a sostenere le spese di ricostruzione.

Infine, se la perizia accertasse che l’origine delle infiltrazioni è proprio nel solaio o nel soffitto o nella volta che divide i due piani sovrapposti, siccome (fino a prova contraria) il solaio, il soffitto e la volta sono di proprietà comune tra i due proprietari dei due piani sovrapposti, allora saranno soltanto questi due condomini ad essere obbligati a sostenere tutte le spese di ricostruzione (anche, ovviamente, di altre parti condominiali o di altre parti di proprietà esclusiva i altri condomini che risultassero danneggiate in conseguenza delle infiltrazioni propagatesi nel corso degli anni).

Come vede, quindi, sarà molto importante che la perizia tecnica accerti questo punto fondamentale e, cioè, quale sia il punto da cui le infiltrazioni hanno avuto origine e chi ne sia il proprietario.

Determinato questo punto, si potrà individuare poi il responsabile del danno (ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile secondo il quale ciascuno è responsabile del danno causato dalla cose che ha in custodia, articolo applicabile anche al proprietario di un immobile con riferimento a tutte le parti e a tutte le strutture che lo compongono di cui, per legge, ha la custodia).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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