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Condominio: amministratore e recupero delle morosità

6 Aprile 2019
Condominio: amministratore e recupero delle morosità

Circa il recupero delle morosità condominiali relativamente all’iniziativa giudiziale spettante all’amministratore, questi in presenza di più soggetti morosi (tra cui lui stesso nel caso in questione, nella sua molteplice veste di costruttore/venditore/proprietario della maggioranza dei millesimi dal 2010) può decidere arbitrariamente contro chi agire o deve utilizzare lo stesso trattamento nei confronti di tutti, cioè di tutti i soggetti morosi emersi a consuntivo (o in alternativa contro nessuno, dato che l’obbligo dell’amministratore di agire contro i morosi può essere dispensato dalla maggioranza dell’assemblea, cioè da lui stesso)? Nel caso agisse arbitrariamente contro qualcuno, che tipo di iniziativa si può intraprendere nei suoi confronti?

Innanzitutto occorre fare una premessa. Esiste una sorta di contrasto tra due norme dell’ordinamento.

Da un lato l’art. 1129 del codice civile che, al nono comma, stabilisce che salvo dispensa dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.

Dall’altro, l’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile stabilisce che l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non

ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Dalla lettura dell’ultimo articolo sembrerebbe che la legge non preveda un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condomini morosi e pertanto la mancata riscossione non violerebbe l’obbligo di diligenza da parte dell’amministratore condominiale (così conferma anche

la Cassazione civile, sez. VI, 20/10/2017, n. 24920).

Tuttavia, nessuna norma espressamente stabilisce se l’amministratore debba o meno agire nei confronti di tutti i morosi, o possa decidere nei confronti di chi agire, sempre nei limiti di quanto singolarmente dovuto dal condomino moroso.

Ad ogni modo, ammesso e non concesso che non ci sia un obbligo dell’amministratore di agire nei confronti di tutti i condomini morosi, la condotta dell’amministratore, nel caso specifico, è poco corretta e, ad avviso dello scrivente, tenuta in violazione dell’obbligo previsto dall’art. 1710 del codice civile: l’amministratore, in qualità di mandatario, deve eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all’esecuzione del mandato.

Tale diligenza richiede un operato trasparente e finalizzato al buon andamento dell’amministrazione condominiale, in assenza di eventuali conflitti di interesse.

Nel caso specifico, sembra che questo interesse a colpire solo alcuni condomini sia abbastanza evidente o, quantomeno, non sembra esserci un reale motivo per agire solo nei confronti di alcuni condomini morosi in particolare, e non di tutti, se non per una questione interpersonale.

Questo comporterebbe un danno per la gestione del condominio e delle sue casse, oltre che per la comunione delle parti comuni.

A tal uopo, si consiglia di procedere con la richiesta di una convocazione assembleare straordinaria all’interno della quale rappresentare tale condotta iniqua dell’amministratore.

Nel caso in cui l’amministratore dovesse procedere arbitrariamente contro qualcuno, lasciando intatte le tasche di altri condomini morosi, allora si potrebbe agire giudizialmente in Tribunale per ottenere una condanna dello stesso per responsabilità nella gestione condominiale e, quindi, ottenere la conseguente revoca della carica per violazione del dovere di diligenza previsto per il mandato a lui affidato.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla



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