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Condominio e limite massimo di deleghe conferibili in assemblea

6 Aprile 2019
Condominio e limite massimo di deleghe conferibili in assemblea

Sono a conoscenza che il limite di deleghe sono 1/5 del totale dei condomini (teste), nelle 5 deleghe si intende inclusa la propria testa se, chi è delegato, è un condomino (noi siamo 33 condomini totali). Sono a conoscenza che il limite di deleghe è di 1/5 dei millesimi, inclusi i propri millesimi (totale 54 appartamenti). Una proprietaria si presenta con 5 deleghe a lei intestate, il marito e la figlia (che non sono condomini) si presentano con altre 5 deleghe ognuno. Quindi una condomina con la sua famiglia di presenta con 10 deleghe su 33 convocati. In totale sono presenti alla riunione condominiale 9 persone (inclusi marito e figlia che non sono proprietari quindi estranei al condominio). Lei dice che è inutile discutere sugli argomenti perché avendo la maggioranza dei millesimi, è lei a decidere. Lei decide e, al momento della votazione, tutti i presenti votano con assenso in quanto pensano che esprimere un voto diverso non cambierebbe nulla. Cosa si può fare in questi casi?

In virtù dell’asserita conoscenza da parte del lettore della normativa qui in esame, si può entrare subito nel merito del quesito posto senza dilungarsi in inutili disquisizioni: 

CASO CONCRETO

Come evidenziato in quesito dal lettore, la legge in materia [1], peraltro modificata non da molti anni, ha stabilito che in un condominio dove sono presenti più di venti condomini, c’è un limite massimo di deleghe conferibili ad un ipotetico rappresentante.

Questo limite, coincidente con 1/5 dei condomini e non oltre 1/5 del valore proporzionale delle rispettive proprietà (espresso in millesimi) rispetto al fabbricato complessivo, fa sì che nel caso specifico il numero di deleghe massimo conferibili sarebbe pari a 6 (nel condominio in questione, infatti, ci sono 33 proprietari, pertanto dividendo per 5 il predetto numero, si avrebbe il risultato indicato).

Ebbene, se i soggetti prospettati dal lettore si presentano alla riunione con 5 deleghe e queste, nel rappresentare i rispettivi proprietari, non superano il 1/5 del valore proporzionale del fabbricato, la rappresentanza in assemblea apparirebbe corretta ed insindacabile.

Da questo punto di vista, sarebbe il caso di stimolare la partecipazione diretta dei deleganti alle riunioni condominiali, allo scopo di favorire, quanto meno, una discussione più partecipative sulle decisioni da prendere, ma per quanto possa sembrare poco etica e scorretta, la situazione descritta dal lettore apparirebbe legittima ed in linea con il dettato legislativo in materia.

Pertanto, se i condomini deleganti hanno deciso di conferire ogni potere decisionale ai suddetti delegati (i quali possono essere anche estranei al condominio), la minoranza condominiale non potrebbe che adeguarsi, “sopportando” le decisioni prese dalla maggioranza oppure esprimendo a sua

volta parere favorevole alle posizioni assunte dalla medesima.

Si noti inoltre che:

– eventuali difetti nella delega conferita potrebbero essere contestati soltanto dal soggetto interessato (il delegante), nei riguardi del quale una delega per così dire “viziata”, sarebbe soltanto inefficace sino all’eventuale successiva ratifica [2];

– eventuali decisioni assunte in conflitto di interesse, dove cioè è stato espresso un voto rappresentante un interesse particolare contrastante, anche solo virtualmente, con quello dell’intero condominio, non sarebbero annullabili, ma soltanto considerate prese, senza il voto del condomino in conflitto [3].

Detto tutto ciò, appare innaturale sostenere che il conferimento di 15 deleghe complessive ad uno stesso nucleo familiare, anche se a tre persone distinte facenti parte del medesimo (dal quesito non si comprende se siano anche residenti nel palazzo), sia totalmente compatibile con la norma citata in nota [1], visto che, con buona probabilità (sono madre, padre e figlia) sono portatrici di un identico interesse.

Il testo di legge, infatti, è nato con il preciso scopo di assicurare l’effettività del dibattito e della collegialità delle assemblee condominiali, nel perseguire l’interesse comune dei partecipanti al fabbricato. Lo si ricava anche dal precedente testo della norma citata, secondo il quale non c’era alcun limite a riguardo e dove era persino consentito delegare l’amministratore, nonostante in molti casi l’interesse di questi fosse in conflitto con quello della comunione.

Tuttavia, bisognerebbe anche considerare:

– che l’azione legale diretta ad impugnare un deliberato assembleare così formatosi, dovrebbe fondarsi non sull’inosservanza esplicita e formale di un articolo di legge, ma sulla violazione di un principio, cioè quello che la norma in esame ha inteso tutelare e non è detto, per esperienza pratica, che si incontri un magistrato così attento alla tesi proposta in giudizio e che magari preferisca dare riconoscimento al formale rispetto della norma in esame;

– che se il rapporto tra i delegati e i soggetti deleganti è tale da fondarsi su di una totale fiducia, sarebbe probabilmente non complicato, ad esempio, trovare altri due rappresentanti che non siano appartenenti al nucleo familiare della proprietaria in discussione oppure presenziare all’assemblea

in un numero sufficiente a “coprire” la minoranza, così superando ogni rischio d’incompatibilità sostanziale con l’attuale legge.

Pertanto, fermo restando che la descritta maggioranza mai potrebbe farsi forza su questa situazione per violare la legge (ad esempio, imponendo una ripartizione delle spese in violazione del valore millesimali delle rispettive proprietà), non resterebbe al lettore che:

– invitare la suddetta proprietaria ed i deleganti la stessa, a non raccogliere e/o conferire un numero di deleghe, di fatto, superiore a quelle indicate dal codice, avvertendoli che in mancanza procederebbe all’impugnazione in sede giudiziale del deliberato assembleare così formatosi (anche se, in quella sede, c’è il rischio che venga dichiarata la conformità dell’assemblea al dettato di legge), auspicando che questa comunicazione sia sufficiente a stimolare una situazione diversa;

– verificare la corretta convocazione dell’assemblea;

– accertare il conferimento scritte delle suddette deleghe;

– riscontrare il corretto espletamento delle operazioni di voto e la relativa verbalizzazione.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello


note

[1] Art. 67 disp. att. cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 2218/2013.

[3] Cass. civ. sent. n. 10683/2002 – 18192/2009.


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