Diritto e Fisco | Articoli

Balcone con una crepa: paga il condomino proprietario?

6 Aprile 2019
Balcone con una crepa: paga il condomino proprietario?

Sulla facciata esterna del mio balcone è comparsa una crepa. Dopo vari solleciti solo oggi l’amministratore mi comunica che le spese sono a carico mio e non del condominio. Come ho letto su vari articoli, è vero che tali spese riguardano tutto il condominio? Come posso procedere?

In virtù del quesito posto dal lettore, è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

I balconi: spese e ripartizione delle stesse.

In un condominio, quando il balcone di un appartamento risulta incassato all’interno delle pareti perimetrali del palazzo, esso si ritiene strutturalmente appartenente alla facciata del fabbricato.

Quando, invece, il balcone si protende all’esterno della detta facciata, esso viene tecnicamente definito come aggettante.

Ebbene, in quest’ultimo caso, il bene in esame (cioè il balcone, inteso come proiezione esterna dell’immobile) è considerato un bene di proprietà privata, poiché a servizio della medesima e manchevole di una funzione strutturale per il condominio. Questa conclusione, sostenuta in molteplici decisioni, dalla Suprema Corte di Cassazione [1], evidentemente condiziona la ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi in oggetto, la quale dovrebbe seguire il seguente schema:

– il pavimento del balcone sarebbe di competenza del condomino/titolare dell’appartamento a cui fa capo;

– la parte sottostante il balcone (cioè quella che fa da tetto al balcone inferiore) sarebbe invece di spettanza del titolare dell’immobile sottoposto al medesimo [2].

Ebbene, contrariamente a ciò, a proposito dei balconi aggettanti, la Cassazione [3], ha precisato che gli stessi vanno considerati come un semplice prolungamento dell’appartamento dal quale sporgono.

Essi, quindi, secondo la Suprema Corte, non espletano nessuna funzione di sostegno o di copertura del condominio. Per questa ragione:

– non potendosi ritenere al servizio del fabbricato e dei vari piani sovrapposti del palazzo, essi appartengono in via esclusiva al proprietario dell’appartamento di riferimento;

– i lavori di manutenzione e le corrispondenti spese affrontate sono di competenza esclusiva del proprietario dell’appartamento servito dal balcone aggettante [4].

Tuttavia, nonostante la descritta conclusione, la Cassazione ha ritenuto di evidenziare un’eccezione alla regola anzidetta. Secondo i giudici, infatti, il balcone potrebbe essere caratterizzato da rivestimenti piuttosto che da elementi decorativi, muniti di particolare pregio artistico e tali da arricchire esteticamente la facciata del fabbricato [5]. Ebbene, in questo caso, si tratterebbe di beni di carattere comune, ragion per cui, solo e soltanto in questa ipotesi, le spese di manutenzione riguarderebbero l’intero condominio e non soltanto il proprietario del balcone aggettante.

Si tratterebbe di un’ipotesi particolare, da valutare attentamente caso per caso, e in particolar modo prima di iniziare una causa rivolta al condominio per le spese in discussione. Infatti, sarebbe evidentemente opportuno non imbarcarsi in un’azione legale che potrebbe rivelarsi dall’esito negativo, soprattutto se il consulente tecnico d’ufficio, nominato dal giudice, rispetto ai beni in questione, dovesse negare ogni pregio artistico [6]).

CASO CONCRETO

Dall’esame della fotografia allegata dal lettore al quesito, emerge chiaramente la natura aggettante del suo balcone.

Essendo questa, quindi, la caratteristica del suo manufatto, secondo la corrente giurisprudenza della Cassazione, ampiamente già citata in premessa, appare chiaro che, almeno tendenzialmente, tutte le spese di manutenzione del predetto balcone, debbano essere di sua competenza e non a carico di tutti i condomini.

Per aggirare questa regola ed ottenere il richiesto contributo alla riparazione della crepa evidenziata in foto, sarebbe necessario sostenere e dimostrare che il rivestimento esterno del balcone del lettore sia caratterizzato da particolare pregio artistico e tale da contribuire a rendere gradevole l’estetica della facciata del suo condominio.

Ebbene, a questo proposito, la posizione della crepa (posta lateralmente al detto balcone) nonché le caratteristiche del rivestimento in questione che, pur non essendo sgradevoli e tanto meno non apprezzabili, non sembrerebbero munite di particolare pregio artistico, rappresenterebbero degli elementi tali da non essere in grado di sovvertire la regola di partenza: cioè quella secondo cui le spese di riparazione del balcone aggettante sarebbero ad integrale carico del lettore.

Per queste ragioni appare corretto quanto comunicato al lettore dall’amministratore, anche se sarebbe stato suo dovere, quanto meno morale, quello di spiegargli adeguatamente i motivi di questa comunicazione.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube