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Affitti in nero: contratto verbale nullo

3 Marzo 2019


Affitti in nero: contratto verbale nullo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 Marzo 2019



Il giudice deve accertare se la mancata registrazione del contratto di locazione è dipesa da volontà del padrone di casa o da un accordo tra questi e l’inquilino: solo in questo secondo caso si ha nullità assoluta.

Nel tentativo di contrastare gli affitti in nero, la legge [1] stabilisce la nullità di tutti i contratti di locazione non registrati: quindi sia di quelli verbali che di quelli scritti che non sono stati poi regolarizzati all’Agenzia delle Entrate. La conseguenza di ciò è che ogni accordo raggiunto dalle parti in merito all’esecuzione del contratto – ivi compreso quello relativo al prezzo e alla durata dell’affitto – non ha valore. Una soluzione di questo tipo però, se applicata alla lettera, finirebbe per svantaggiare eccessivamente l’inquilino (costringendolo, ad esempio, a dover lasciare l’appartamento in qualsiasi momento), nonostante sia questi a “subire” spesso la volontà unilaterale del locatore di non registrare la scrittura per un proprio vantaggio fiscale. Così la Cassazione ha tentato di fare il punto della situazione e, ribadendo che, in caso di affitto in nero, il contratto verbale è nullo, ha fornito degli importantissimi chiarimenti con una ordinanza pubblicata lo scorso 28 febbraio [2]. 

Il merito di questa pronuncia è di aver fissato quali sono le conseguenze di un affitto in nero, distinguendo il caso in cui l’omessa registrazione è scaturita dal consenso reciproco del padrone di casa e l’affittuario oppure è stata voluta solo dal primo. Per comprendere dunque qual è l’indirizzo sposato dalla giurisprudenza, analizziamo separatamente le due ipotesi, cercando di chiarirle con degli esempi pratici.

Registrazione contratto di affitto: chi e quando?

Non possiamo comprendere quali sono i rischi di un affitto in nero se prima non spieghiamo quali regole impone la legge in materia di registrazione del contratto di affitto.

L’affitto si dice in nero in tre ipotesi:

  • quando viene concordato a voce, senza un contratto scritto;
  • quando viene redatto per iscritto, ma tale contratto non viene registrato;
  • quando il canone corrisposto mensilmente è superiore rispetto a quello riportato nel contratto registrato.

Ben si comprende, quindi, che il concetto di “nero” attiene al rapporto con il fisco, ossia con l’Agenzia delle Entrate. La registrazione altro non è che un adempimento che consiste nel portare a conoscenza dell’ufficio delle imposte l’esistenza della locazione. Tanto serve per due ragioni: da un lato, all’atto della registrazione, viene corrisposta l’imposta di registro; dall’altro, così facendo, il locatore denuncia il reddito che, mensilmente, riceverà attraverso i canoni e che dovrà essere tassato attraverso l’Irpef.

La registrazione deve essere curata dal locatore entro 30 giorni dalla firma del contratto. Nei 60 giorni successivi ne deve dare comunicazione (con copia dei documenti) tanto all’inquilino quanto all’amministratore di condominio (affinché aggiorni l’anagrafe condominiale). 

Registrazione tardiva dell’affitto

Come vedremo a breve, dall’omessa registrazione dell’affitto derivano due conseguenze molto importanti:

  • la prima di carattere civilistico: la nullità del contratto. In pratica le clausole non hanno valore e non vincolano più le parti;
  • la seconda di carattere tributario: l’applicazione delle sanzioni per l’evasione fiscale.

A ben vedere, l’omessa registrazione costituisce una doppia evasione fiscale. 

Da un lato infatti non viene versata l’imposta di registro che va invece corrisposta al momento della registrazione stessa. Il mancato pagamento di tale imposta comporta però una responsabilità “solidale” tanto del locatore quanto del conduttore. Significa che l’Agenzia delle Entrate – qualora si accorga dell’esistenza del fitto in nero – può esigere i soldi sia dall’uno che dall’altro. Ecco perché si ritiene che la registrazione possa comunque essere curata anche dall’inquilino.

Sotto un secondo aspetto, in caso di affitto non dichiarato, si ha l’evasione di una parte dell’Irpef da parte del padrone di casa, il quale non denuncia i canoni ricevuti nella propria dichiarazione dei redditi. Di tale evasione però è responsabile solo quest’ultimo e non anche l’inquilino.

Le due conseguenze dell’affitto in nero – nullità del contratto ed evasione fiscale – possono essere però “rimediate” tramite la registrazione tardiva. Anche infatti alla scadenza dei 60 giorni, si ritiene che il contratto possa essere ugualmente registrato.

Da un punto di vista fiscale si pagheranno minori sanzioni grazie al ravvedimento operoso (che deve però intervenire entro massimo un anno e comunque non dopo che arriva l’accertamento fiscale). Da un punto di vista civilistico, è possibile sanare la nullità con effetto retroattivo, ossia alla data in cui viene dichiarata la stipula del contratto. In questo modo gli accordi tra le parti, prima ritenuti nulli per l’omessa registrazione, acquistano automaticamente valore.

La nullità dell’affitto in nero

Abbiamo appena detto che l’affitto in nero, ossia non registrato, è nullo. Le sue clausole quindi non sono vincolanti. 

La nullità però si atteggia in modo diverso a seconda che l’omessa registrazione sia stata imposta solo dal locatore oppure quando è il frutto di un accordo esplicito con il conduttore. Vediamo le due ipotesi partendo proprio dalla prima.

Se il padrone di casa non registra il contratto di affitto

Immaginiamo che, dopo una lunga trattativa, una persona decida di prendere in affitto un appartamento. Il padrone di casa, a voce, gli elenca le condizioni contrattuali (ad esempio: durata 4 anni + altri 4 di primo rinnovo automatico; pagamento di 500 euro di affitto; pagamento di 100 euro a titolo di condominio; ecc.). Il tutto viene messo per iscritto e la scrittura viene firmata da entrambi. Dopo 30 giorni però il padrone di casa non provvede alla registrazione del contratto. L’inquilino lo sollecita più volte ma non ottiene alcun chiarimento in merito. 

È chiaro che, in una ipotesi del genere, l’affitto in nero è il frutto della volontà unilaterale del padrone di casa. La scelta di instaurare un rapporto di fatto e quindi abusivo, sia riconducibile alla volontà del solo locatore, che l’ha perseguita con la coercizione o l’inganno del conduttore. 

Dunque – dice la Cassazione – la nullità del contratto è “relativa”: in pratica il contratto ha valore solo per il locatore e non per l’affittuario. Il primo è tenuto a rispettarlo mentre il secondo può anche disattenderlo.

Le conseguenze pratiche sono numerose. 

In merito alla durata del contratto, l’inquilino può lasciare l’immobile in qualsiasi momento voglia, senza neanche bisogno di dare disdetta.

In merito al pagamento del canone, se l’inquilino smettesse di corrispondere le somme concordate, non potrebbe subire né lo sfratto né un decreto ingiuntivo. Tutto ciò che può fare il locatore è avviare una regolare causa di «occupazione senza titolo» (sicuramente più lunga e costosa della procedura di sfratto), con richiesta di pagamento di una indennità per l’occupazione (sicuramente più ridotta del canone di locazione). 

L’inquilino a sua volta può agire davanti al giudice per far accertare l’esistenza della nullità del contratto con equiparazione del contratto a quelli a canone concordato che, di norma, hanno un prezzo molto più basso; in questo modo potrà ottenere la restituzione di quanto in più ha versato sino a quel giorno.

Se le parti si accordano per non registrare l’affitto

Facciamo ora un altro esempio, anch’esso molto ricorrente. Una persona è interessata a prendere in affitto un appartamento. Al momento di concordare il canone di locazione, il padrone di casa gli prospetta due alternative: una somma se il contratto non viene registrato e una più alta se invece il contratto dovesse essere registrato (per via della tassazione che subirebbe). L’inquilino opta per la prima soluzione: preferisce cioè pagare meno e lasciare l’affitto in nero.

Nel caso in esame, la forma verbale è stata adottata di comune accordo tra le parti e non imposta unilateralmente dal locatore. Pertanto trovano applicazione i principi generali in tema di nullità. Il contratto è cioè nullo per entrambe le parti e non solo per l’inquilino. Dunque, il locatore potrà agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile, occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore potrà solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato.

note

[1] Art. 1 l. n. 431/1998.

[2] Cass. ord. n. 5794/19 del 28.02.2019.

Autore immagine: casa svuota di soldi il proprietario di nuvolanevicata

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 9 marzo 2018 – 28 febbraio 2019, n. 5794

Presidente Scarano – Relatore Moscarini

Fatti di causa

S.A. , conduttrice di un immobile in Comune di Camaiore, convenne in giudizio davanti al Tribunale di Lucca C.F. , locatore, rappresentando di aver corrisposto al locatore somme indebite dal marzo 2011 all’agosto 2012, al canone di Euro 900 quando, da marzo 2012, in base ad un contratto registrato (di cui però disconosceva la sottoscrizione) aveva pagato Euro 400 mensili. Assumendo che tra le parti era stato pattuito un canone inferiore anche ad Euro 400 mensili, e pari al triplo della rendita catastale, chiese la restituzione delle somme indebitamente pagate.

Il Tribunale rigettò la domanda.

La Corte d’Appello di Firenze, per quanto rileva in questa sede, ha rigettato l’appello, previa ricostruzione del quadro dei rapporti intercorsi tra le parti: con riguardo al periodo marzo 2011-marzo 2012, ha ravvisato l’esistenza di un primo contratto di locazione stipulato e registrato nel 2007 tra il locatore e la figlia della S. , con la quale essa conviveva; nonché di un secondo contratto, stipulato tra il locatore e la ricorrente, registrato in data 5/3/2012, prevedente un canone di Euro 400 mensili.

La Corte d’Appello ha ritenuto che la domanda della S. di riconoscimento di un canone inferiore ad Euro 400 mensili, e pari al triplo della rendita catastale, non fosse fondata né provata; che non vi fosse stato alcun esborso superiore al dovuto, ed ha conseguentemente rigettato l’appello, confermando il diniego di ripetizione dell’indebito. La Corte d’Appello ha ritenuto che il contratto di locazione intercorso tra le parti non possa essere ascritto alla categoria dei contratti “non registrati entro il termine stabilito dalla legge”, essendovi prova che il contratto, concluso nel marzo 2012, fu subito dopo registrato, di guisa da imporre tra le parti il canone di Euro 400 mensili.

Avverso la sentenza di rigetto dell’appello, S.A. propone ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo. Nessuno resiste al ricorso.

Il P.G. conclude per il rigetto del ricorso.

Ragioni della decisione

Con unico motivo la ricorrente censura la sentenza per violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, e dell’art. 1, comma 59, della legge finanziaria 2016 e delle norme da questo richiamate (D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, comma 8, e L. 80/149, art. 1, comma 1). Assume che la Corte d’Appello, pur avendo riconosciuto l’esistenza di un contratto verbale, non ne ha tratto la conseguenza della nullità per violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, di cui ha erroneamente negato l’applicazione, laddove avrebbe dovuto dichiarare la nullità del contratto ed affermare che nulla era dovuto al locatore.

Il motivo è per quanto di ragione fondato e va accolto nei termini di seguito indicati.

Atteso che la questione è, in questa sede, limitata – per quanto ancora di interesse – alla nullità del secondo contratto di locazione (dal marzo 2012) per difetto di forma (la questione in ordine alla tardività della registrazione non fa più parte della controversia), va osservato che la Corte di merito ha erroneamente interpretato ed applicato la sentenza delle S.U. n. 18214 del 2015, ove si è affermato chef il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta L. n. 431 del 1998, ex art. 1, comma 4, è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la “ratio” pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale, con la sola eccezione dell’ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore.

Nella richiamata pronuncia le S.U. hanno distinto tra: 1) l’ipotesi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di fatto abusivamente imposto, mediante coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l’instaurazione del rapporto di locazione in violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4); 2) contratto la cui forma verbale sia stata liberamente concordata tra le parti.

Solo nel primo caso il conduttore può chiedere: a) la riconduzione del contratto a condizioni conformi (art. 2, comma 3), e cioè a quanto previsto in relazione ad accordi definiti ai sensi dell’art. 2, comma 3 dalle associazioni locali della proprietà e degli inquilini, ovvero ai sensi dell’art. 5, commi 2 e 3; b) la restituzione dell’eccedenza pagata rispetto al dovuto in base a quanto previsto dai suindicati accordi.

Ergo, il giudice deve (anche d’ufficio): 1) accertare l’esistenza del contratto stipulato verbalmente in violazione dell’art. 1, comma 4; 2) accertare che la forma verbale sia stata “imposta” dal locatore al conduttore; 3) determinare il canone dovuto (ex tunc) alla stregua dei suindicati accordi di categoria.

Per l’ipotesi di contratto a forma verbale liberamente concordata tra locatore e conduttore le S.U. hanno affermato che: 1) trovano applicazione i principi generali in tema di nullità, anziché la disciplina speciale dedotta dalla L. n. 431 del 1998; 2) il locatore può agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo; 3) il conduttore può ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone in misura eccedente quella del canone concordato. Orbene, nell’impugnata sentenza la Corte di merito ha invero disatteso i suindicati principi. In particolare là dove: 1) ha dato atto che il secondo contratto (marzo 2012) è stato registrato con firma apocrifa della conduttrice (che ha disconosciuto la firma); 2) ha accertato la sussistenza del rapporto di locazione di fatto; 3) ha erroneamente escluso che il contratto verbale sia stato abusivamente imposto dal locatore, il quale ha falsamente sottoscritto il contratto di locazione e l’ha registrato, sulla base del contraddittorio ed illogico rilievo dell’essere stato proprio il locatore, e non già il conduttore, a chiedere la registrazione (e che solo in questa seconda ipotesi si sarebbe potuto parlare di contratto imposto). Orbene tale circostanza semmai conferma e non smentisce la volontà e la condotta dolosa del locatore che ha formato il contratto falso, l’ha firmato apocrifamente e l’ha registrato. La Corte d’Appello ha, quindi, erroneamente applicato la disciplina del contratto verbale di locazione concordato dalle parti (ipotesi B della richiamata sentenza delle S.U.), ed ha erroneamente escluso la ripetizione di quanto pagato in più dal conduttore, facendo riferimento a quanto concordato tra le parti anziché al canone concordato dalle associazioni di categoria.

Il ricorso va pertanto accolto per quanto di ragione e la sentenza va cassata in relazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Firenze, che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo applicazione del disatteso principio in ordine alla disciplina del contratto in forma verbale abusivamente imposta dal locatore al conduttore (ipotesi A della suindicata sentenza delle S.U.). Il giudice del rinvio provvederà in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa in relazione l’impugnata sentenza e rinvia alla Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione anche per le spese del giudizio di cassazione.


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