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Spese ordinarie condominio: ultime sentenze

24 Marzo 2019
Spese ordinarie condominio: ultime sentenze

Acquisto di un immobile in condominio e spese di manutenzione ordinaria; assemblea condominiale e controversia tra uno o più condomini.

Compravendita di un’unità immobiliare: a chi spettano le spese condominiali?

Per individuare il criterio temporale di imputazione dei contributi condominiali nel caso di compravendita di un immobile condominiale, occorre fare riferimento, per le spese relative alla manutenzione ordinaria, al momento in cui viene a compiersi effettivamente l’attività gestionale, mentre, per quanto riguarda le spese importanti, innovazioni e di natura straordinaria, al momento dell’approvazione della delibera assembleare.

Tribunale Roma sez. V, 29/10/2018, n.20688

Delibere condominiali: efficacia vincolante e impugnabilità

Le delibere sono vincolanti ed efficaci ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1137 c.c. Pertanto il condomino (quale proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento compatibile, per le sole pese ordinarie) è obbligato verso l’organizzazione condominiale a corrispondere la quota di spesa risultante dalle delibere medesime perché le delibere costituiscono idoneo titolo (v. art. 63 disp att c.c.) fondante il credito potendo solo l’annullamento o la declaratoria di nullità delle stesse, a seguito di ricorso ex art. 1137 c.c., far cessare tale obbligo. Può formare oggetto dell’opposizione a decreto ingiuntivo solo l’accertamento esterno in ordine alla perdurante efficacia delle delibere. Non è consentito, invece, accertare la validità intrinseca delle delibere stesse, che può essere fatta valere, come detto, solo mediante l’impugnazione ex art. 1137 c.c.

Tribunale Roma sez. V, 06/03/2018, n.4745

Diritto del conduttore di partecipazione all’assemblea condominiale: limiti e condizioni

Il conduttore (avente in locazione anche immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo) ha diritto ad intervenire, il luogo del locatore, nelle delibere delle assemblee di condominio che abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Inoltre, ha diritto altresì di partecipare (senza diritto di voto) alle assemblee in cui si discute delle modifiche degli altri servizi comuni che possano comportare aggravi di spese per il condominio. Nel caso di assemblee in cui si discuta di spese ordinarie gravanti sul conduttore, per le quali quest’ultimo non ha il diritto a parteciparvi, egli ha diritto, prima di effettuare il pagamento, ad ottenere l’indicazione specifica delle spese a suo carico con la menzione dei criteri di ripartizione ed il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi ex art. 9 L. 392/78.

Tribunale La Spezia, 27/02/2018, n.162

acquisto della proprietà per usucapione

Il regolamento contrattuale nell’attribuire ai condomini e agli utenti della strada un diritto di passo sull’aiuola e strada di accesso e sul passo pedonale, prevede, ad avviso della Corte, la costituzione di un diritto reale corrispondente alla servitù di passaggio. Ai fini dell’eventuale acquisto della proprietà delle porzioni immobiliari di cui sopra per usucapione, occorre accertare una interversione del possesso.

Tuttavia, la particolarità del caso in esame è costituita dal fatto che il regolamento contrattuale, oltre a riconoscere ai condomini il diritto reale di passo, pone a carico dei medesimi sia le spese di manutenzione ordinaria che quelle di manutenzione straordinaria in base ai millesimi di proprietà. La prova atta a fornire dimostrazione, quanto meno, di un comportamento materiale che abbia esteriorizzato ab initio e in maniera non equivoca l’intento di possedere il bene con modalità di natura ed estensione più ampia, di quelle loro riconosciute dal titolo costitutivo della servitù, non è stata fornita, né tanto meno è emerso che l’utilizzo degli appellanti dei beni in contesa sia avvenuto in modo inconciliabile con l’utilizzo del proprietario o in senso oppositivo a questo.

Corte appello Genova sez. II, 08/02/2018, n.216

Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Ai sensi del secondo comma dell’art. 1223 c.c., il condomino che si sia legittimamente distaccato dall’impianto di riscaldamento centralizzato deve ritenersi esonerato dalle spese per l’uso dell’impianto di riscaldamento, ma è sempre obbligato al pagamento delle spese occorrenti per la conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale (nel caso di specie il condomino, pur avendo legittimamente effettuato il distacco, dimostrando che dallo stesso non deriva alcun aggravio di gestione o squilibrio tecnico, è tenuto al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria dell’impianto).

Tribunale Roma sez. V, 30/01/2018, n.2046

Dissenso dei condomini rispetto alle liti e onere di partecipare alle spese

Nel caso di controversia tra uno o più condomini e il condominio da cui consegua un conflitto giudiziario (o stragiudiziale), non trova applicazione per le parti controverse, in materia di spese, l’art 1132 c.c., che pone a carico del condomino dissenziente l’onere di manifestare il proprio dissenso con atto notificato all’amministratore. Nella specie, difatti, il condominio si scinde in due parti, ognuna delle quali del tutto separata dall’altra, di modo che le spese sostenute dal condominio in ragione della controversia non possono essere addebitate anche ai condomini titolari dell’interesse contrapposto se non in ragione della soccombenza. Di tal che la relativa delibera assembleare che ripartisca le spese anche tra questi condomini è nulla per impossibilità dell’oggetto .

Cassazione civile sez. II, 23/01/2018, n.1629

Spese per la messa in sicurezza dell’immobile pericolante

Il diritto di credito vantato dall’Amministrazione Comunale, avente ad oggetto le spese di esecuzione diretta sostenute dal Comune a fronte dell’inerzia dei condomini all’ordinanza sindacale di messa in sicurezza dell’immobile pericolante, costituendo posta creditoria distinta dalle ordinarie spese condominiali, integra un comune credito pecuniario a carico di soggetti tutti egualmente inadempienti di fronte all’ordine dell’autorità e, pertanto, ex art. 1294 c.c., in solido obbligati, salvo il riparto pro quota nel rapporto interno tra condebitori.

Tribunale Benevento, 15/01/2018, n.64

Oneri condominiali: nudo proprietario e usufruttuario 

In materia condominiale, qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare di tale diritto è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi in forza dell’articolo 1026 del Cc, le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli articoli 1004 e 1005 del Cc, che si riflettono anche sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un’obbligazione propter rem.

Nel caso di specie, è stata respinta l’opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento della somma risultante al consuntivo gestione, proposta dai nudi proprietari dell’immobile, applicandosi il nuovo dettato dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Cc, norma per la quale il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Tribunale Milano sez. XIII, 21/11/2017, n.11752

Ripartizione delle spese: criterio di imputabilità e criterio di utilità

In tema di delibere condominiali, deve ritenersi legittima la delibera con la quale le spese relative alla sostituzione dell’impianto di riscaldamento sono poste anche a carico dei box non serviti dall’impianto: essa, infatti, è fondata sul criterio di imputabilità delle spese in base alla comproprietà del bene, ai sensi dell’art. 1123, co. 1 c.c., e non su quello dell’utilità che, invece, può essere utilizzato solo per le spese ordinarie fatte per l’erogazione del servizio.

Tribunale Roma, 21/09/2017, n.17697

Acquisto di un immobile in condominio e pagamento delle spese di manutenzione ordinaria

In caso di acquisto di immobile sito in condominio, il criterio per stabilire quando sorge l’obbligazione del condomino, per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria, deve essere individuato nel momento in cui effettivamente si compie l’attività di gestione riguardante la manutenzione dei beni comuni, sul presupposto che l’erogazione delle relative spese non richiede l’autorizzazione dell’assemblea, trattandosi di esborsi che rientrano nei poteri dell’amministratore.

Tribunale Roma sez. V, 07/02/2017



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