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Sfratto per morosità immobile uso commerciale: ultime sentenze

25 Marzo 2019
Sfratto per morosità immobile uso commerciale: ultime sentenze

Locazione commerciale e sfratto per morosità; mancato rilascio dell’immobile; pagamento dei canoni scaduti; inaffidabilità del conduttore.

Pagamento dei canoni scaduti e sanatoria dell’inadempimento 

Nelle locazioni commerciali trova applicazione la regola generale di cui agli articoli 1453 i seguenti del codice civile e non la normativa speciale di cui all’articolo 55 della menzionata legge 392 del 1978, pertanto a nulla rileva la circostanza dell’avvenuto pagamento dei canoni relativi alle mensilità dedotte in giudizio, ove risulti avvenuto successivamente alla notifica dell’intimazione dello sfratto per morosità anche se prima dell’udienza di comparizione in fase sommaria.

Ne consegue che nelle locazioni ad uso diverso l’offerta o il pagamento del canone non comportano la sanatoria della morosità, posto che ai sensi dell’art. 1453 c.c., dalla data della domanda il conduttore non può più adempiere.

Tribunale Arezzo, 19/07/2018, n.770

Pagamento dei canoni dopo l’intimazione di sfratto 

In tema di sfratto, il ritardato pagamento della morosità intimata, avvenuto solo successivamente alla notificazione dell’atto introduttivo, infatti, non può considerarsi estintivo della pretesa attorea dal momento che per giurisprudenza costante, “la circostanza che il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo adempia la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto, non può essere tenuta in considerazione al fine di stabilire se l’inadempimento abbia il requisito della “gravità”, di cui all’art. 1455 c.c.

Tribunale Roma sez. VI, 17/01/2018, n.1218

Mancato rilascio dell’immobile se il locatore non paga l’indennità di avviamento dovuta

In tema di locazioni commerciali, è legittimo il mancato rilascio dell’immobile, anche a seguito di intimazione per sfratto per finita locazione, se il locatore non paga l’indennità di avviamento dovuta. Il conduttore, infatti, ha un diritto di ritenzione sull’immobile, anche in pendenza di una controversia, sino al pagamento dell’indennità. Ad affermarlo è la Cassazione che, accogliendo il ricorso del conduttore, chiarisce che fin quando tale corresponsione non avvenga, anche solo nella forma dell’offerta reale non accettata, “la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore avviene “de iure” e rappresenta la causa di giustificazione impeditiva dell’obbligo di consegna”.

Cassazione civile sez. III, 16/10/2017, n.24285

Sfratto per morosità: non è dovuta l’indennità di avviamento

In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione, non può riconoscersi al conduttore la facoltà di decidere unilateralmente di far cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni. In tale ipotesi la scelta del conduttore di non versare più il canone integra grave inadempimento e conseguentemente in caso di giudizio di sfratto per morosità la causa della risoluzione è riconducibile all’inadempimento del conduttore che quindi non può vantare più alcun diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento alla scadenza del contratto (essendosi il contratto risoltosi per causa a lui addebitabile).

Tribunale Arezzo, 04/05/2017, n.535

Sfratto locazione non abitativa: il locatore può far valere una clausola risolutiva del contratto?

In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, ove il rapporto sia cessato a seguito di convalida della licenza intimata dal locatore, questi – difettando di interesse al riguardo – non può far valere, dopo la scadenza, una clausola risolutiva espressa del contratto, neppure al fine di sottrarsi al versamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Cassazione civile sez. III, 14/02/2017, n.3795

Restituzione dell’azienda per inadempimento dell’acquirente

In caso di contratto di compravendita di compendio aziendale di ristorazione, nel caso in cui gli acquirenti, pur mantenendo il possesso produttivo, si rendano inadempienti sia verso la venditrice che verso il proprietario dei locali aziendali, determinando così uno sfratto per morosità, il periculum in mora è determinato dal fatto che se la parte venditrice non ritorna in possesso dell’azienda c’è il rischio che venga perso il valore di organizzazione e le potenzialità produttive e commerciali; da qui i presupposti per ordinare, ex art. 700 c.p.c., la restituzione in via cautelare della piena disponibilità del complesso aziendale alla venditrice.

Tribunale Genova sez. I, 17/10/2016, n.2318

Sfratto dei locali di farmacia e impossibilità del trasloco 

L’autorizzazione prevista dall’art. 35 della l. n. 253 del 1950 (per l’esecuzione dello sfratto dei locali di una farmacia) è espressione del potere amministrativo – che è posto, non già a presidio di un privilegio personale del titolare della farmacia insediata nell’immobile da rilasciare, ma a tutela del prevalente interesse pubblico alla presenza e alla corretta ubicazione del servizio farmaceutico sul territorio – presenta caratteristiche eccezionali sotto il profilo dell’interferenza di un potere amministrativo sull’esecuzione di provvedimenti giurisdizionali e della conseguente compressione del diritto soggettivo (del locatore), così che il sindaco non può derogare tale autorizzazione, a meno che non risulti manifestamente l’impossibilità del trasloco della farmacia, stante l’irreperibilità (di fatto o di diritto) di altri locali idonei nella zona di riferimento, che non si configura quando in tale zona esista un mercato d’immobili da destinare ad uso non abitativo, pur in carenza di un’ offerta di locali idonei a soddisfare le preferenze commerciali del titolare della farmacia e di una loro inammissibile individuazione da parte del Comune.

Tar Genova, (Liguria) sez. II, 30/06/2016, n.748

Imposte su canoni non percepiti e rimborso

Il contribuente che abbia versato imposte su canoni non percepiti relativamente ad un immobile ad uso commerciale, può chiederne rimborso, in quanto il reddito è stato determinato sulla base di canoni effettivamente non percepiti così come dimostrato dal procedimento di sfratto per morosità.

Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. XXIV, 26/02/2016, n.1089

Inadempimento del conduttore e morosità

In tema di equo canone la sanatoria, prevista dall’articolo 55 della legge n. 392 del 1978, ammissibile sia nel procedimento di convalida di sfratto per morosità che in caso di ordinario giudizio di cognizione e nella eventualità la domanda di risoluzione sia proposta innanzi agli arbitri, non trova – comunque – applicazione qualora il contratto di locazione abbia a oggetto un immobile a uso commerciale, atteso che la disposizione in questione, facendo testualmente riferimento alla morosità nel pagamento dei canoni e degli oneri di cui all’articolo 5 della stessa legge, riguarda le sole locazioni di immobili destinati a uso abitativo.

Cassazione civile sez. I, 15/10/2014, n.21836

Quando il conduttore non è più affidabile?

La parziale estinzione nel corso del giudizio e, comunque, dopo la notifica del provvedimento di sfratto per morosità, dell’obbligazione di pagamento dei canoni di locazione posta a carico del conduttore e il successivo maturare di una nuova morosità in corso di causa, costituiscono elementi idonei a indicare che il soggetto non è più affidabile e che non è più in grado di garantire un regolare e costante pagamento dei canoni di locazione.

In circostanze siffatte, pertanto, ha luogo una ipotesi di inadempimento grave, sottoforma della sua ricorrenza nel tempo, tale da legittimare la risoluzione del contratto di locazione, in accoglimento della domanda in tal senso formulata da parte del locatore.

(Nella specie, al contrario, non risultano fondate le argomentazioni sostenute dal conduttore in merito al presunto accordo intervenuto tra le parti circa una asserita compensazione fra reciproche poste di credito, costituite da un lato dai canoni spettanti al locatore e, dall’altro, dagli esborsi asseritamente sostenuti dal conduttore per l’adeguamento dei locali all’uso commerciale cui dovevano essere dal medesimo adibiti. Tale circostanza, in particolare, si palesa del tutto irrilevante nel momento in cui la parte convenuta ha pacificamente ammesso la piena conoscenza dello stato dei luoghi nel momento in cui prese possesso dei locali).

Tribunale Vicenza, 06/06/2013, n.727

Ordinanza di convalida di sfratto 

L’ordinanza di convalida di sfratto emessa a seguito di citazione per convalida deducente la scadenza della locazione sulla base della sua qualificazione alla stregua dell’art. 27 l. n. 392 del 1978, ove il contratto prevedesse che la destinazione dell’immobile non comportava contatti diretti con il pubblico, non determina alcun giudicato sull’effettività di tale destinazione.

Ne deriva che infondatamente il locatore, convenuto dal conduttore in un successivo giudizio di opposizione all’esecuzione per rilascio con invocazione come fatto ostativo al rilascio della debenza dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e richiesta di accertamento della stessa, sostiene che la convalida abbia determinato cosa giudicata in senso opposto.

Cassazione civile sez. III, 28/09/2012, n.16528


note

Autore immagine: sfratto di Antonio Guillem


4 Commenti

    1. Per negozi e magazzini, la regola è quella generale prevista per tutti i contratti: il creditore può ottenere la risoluzione del contratto solo se l’inadempimento è grave o meglio «di non scarsa importanza» rispetto al proprio interesse. In termini pratici, questo significa che bisogna innanzitutto avere a riferimento il canone complessivamente dovuto nell’arco di un anno e confrontarlo con quello non versato: se quest’ultimo, in proporzione, riveste un certo “peso”, tanto da rendere ormai inutile e non conveniente la prosecuzione del contratto, è possibile ottenere lo sfratto. A conti fatti, è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell’inadempimento. Da ciò, si deduce che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non scatta automaticamente il diritto allo sfratto in caso di omesso versamento di una o più mensilità; al contrario bisogna accertare la gravità in concreto, cioè l’idoneità della mora a sconvolgere l’intera economia del rapporto e a sopprimere l’interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo.

  1. Mi sembrava di aver letto in un vostro articolo che il può ottenere la risoluzione del contratto soltanto se l’inadempimento è davvero grave. E’ così o ricordo male?

    1. Maurizio, secondo la giurisprudenza, la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento va operata applicando:
      innanzitutto un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l’inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto;
      in secondo luogo, con l’indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
      Nel caso di specie di cui abbiamo parlato in questo articolo https://www.laleggepertutti.it/291462_sfratto-per-morosita-locale-commerciale, il tribunale ha ritenuto che il ritardato pagamento dei canoni di novembre e dicembre 2018, di gennaio e febbraio 2019 e l’inadempimento totale e definitivo dei canoni da ottobre 2017 a luglio 2018 erano da considerare un inadempimento duraturo, totale e definitivo e, come tale, grave.

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