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Regole di privacy nel condominio

4 Marzo 2019


Regole di privacy nel condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Marzo 2019



Il rispetto della riservatezza all’interno del palazzo, dell’assemblea e nei registri dell’amministratore: dalla tutela dei morosi alle regole sull’assemblea.

Non è facile vivere in condominio. Alle normali beghe che possono verificarsi durante le riunioni dell’assemblea, quando c’è da decidere sull’approvazione di lavori o sulla ripartizione delle spese, si possono aggiungere le interferenze nella vita privata, frequenti per chi sta a così diretto contatto. Proprio la natura del condominio, che impone una stretta convivenza tra persone estranee, impone il massimo rispetto della riservatezza di ciascuno, oggi più che mai garantita dal GDPR, il nuovo regolamento europeo che tutela la privacy e che ha ricadute anche in ambito condominiale. 

A rafforzare l’applicazione delle regole di privacy nel condominio è intervenuta, qualche anno fa, una guida pubblicata dal Garante per la protezione dei dati personali – meglio noto come Garante della Privacy – dal titolo Il condominio e la privacy. Il testo racchiude una serie di casi di vita quotidiana che interessano chi vive in un edificio condominiale e che possono coinvolgere la sfera della sua riservatezza. 

Le soluzioni che offre il vademecum sono ancora attuali. Oltre ad esse ci sono poi le numerose vicende decise dalla giurisprudenza in questi ultimi anni, “precedenti” che hanno ancor di più espresso quali sono i limiti che incontrano i proprietari degli appartamenti nel momento in cui i propri diritti si scontrano con quelli dei vicini di casa.

In questo articolo faremo il punto delle principali regole di privacy in condominio, partendo proprio da esempi pratici, che rappresentano anche i tipici litigi cui si assiste con frequenza quasi quotidiana.

Esiste una privacy del condominio?

È sbagliato pensare al condominio come un ente a sé stante, distinto dai proprietari degli appartamenti, così come invece succede con le società che sono soggetti autonomi e differenti dai propri soci. Come spiegato più volte dalla Cassazione, il condominio non è altro che la sommatoria degli interessi dei vari condomini: è un ente di gestione, privo però di “personalità giuridica”. In buona sostanza non è titolare di propri diritti ma rappresenta i diritti dei vari proprietari. Questo significa che il condominio, in sé, non può rivendicare un proprio diritto alla privacy, né può agire a tutela della privacy dei condomini. Sono questi ultimi i diretti interessati che, se del caso, potranno ricorrere al giudice per far valere eventuali lesioni. 

Nello stesso tempo, però, poiché la gestione del condominio interessa tutti i proprietari, il diritto alla riservatezza si attenua nel momento in cui questi intendono accedere ai dati della gestione, ai documenti dell’amministrazione, all’elenco dei condomini che non sono in regola con i pagamenti. Come vedremo a breve, difatti, le regole di privacy nel condominio non consentono di frapporre un muro di omertà attorno a chi non paga le proprie quote. Anzi: l’amministratore è tenuto a fornire i loro nomi ai creditori – i fornitori del condominio che non sono stati pagati – affinché possano agire, con i pignoramenti, prima nei confronti di questi ultimi e poi verso quelli che sono in regola. 

Chi è il responsabile della privacy nel condominio?

L’assemblea di condominio deve attribuire all’amministratore il ruolo di “responsabile del trattamento dei dati” personali dei vari proprietari, almeno per quanto riguarda i dati in suo possesso. Difatti l’amministratore è tenuto a gestire, compilare e custodire il Registro dell’anagrafe condominiale, un documento in cui raccoglie i dati dei vari condomini (proprietari) o degli inquilini (locatari, usufruttuari, comodatari, ecc.). Tale registro non può contenere dati ulteriori rispetto a quelli strettamente necessari per le sue funzioni. Ad esempio, l’amministratore non può chiedere il numero di cellulare dei condomini. 

Dunque il condominio delega l’amministratore alla messa in atto delle misure adeguate a garantire il rispetto della normativa. La delega, che in passato era facoltativa, ora è obbligatoria.

Si può riprendere o registrare la riunione di condominio con una telecamera?

Nell’ambito di un’assemblea condominiale potrebbe porsi la richiesta, da parte di uno o più condomini, di registrare la riunione o di riprenderla con una telecamera. Ci si può opporre ad un’attività del genere?

La soluzione è differente a seconda che si tratti di registrazioni audio oppure di riprese video. 

Per quanto riguarda le prime, il presidente dell’assemblea può autorizzare le registrazioni audio a condizione però che ne informi tutti i presenti. Il file andrà poi allegato al verbale di condominio e trascritto al termine della seduta sul verbale stesso.

Invece, le registrazioni video possono avvenire solo se c’è il consenso di tutti i partecipanti all’assemblea (compresi eventuali ospiti esterni). Basterebbe quindi che anche uno solo si opponesse per rendere le riprese illegittime. 

Tanto le registrazioni quanto le riprese devono essere poi custodite dall’amministratore.

Accesso al conto corrente condominiale

Ci si è spesso chiesto se un condomino può accedere al conto corrente condominiale, ossia se può presentarsi in banca e farsi consegnare, direttamente dall’impiegato, l’estratto conto con la lista dei movimenti. La risposta fornita dall’Arbitro Bancario e Finanziario è stata positiva, ma solo a condizione che la richiesta sia stata prima presentata all’amministratore e questi, nel termine che gli è stato assegnato, non ha spontaneamente fornito la documentazione in questione. 

In buona sostanza, ogni condomino ha diritto a prendere visione dei documenti attinenti alla gestione e al bilancio del condominio (fatture, pezze giustificative, scontrini, registri, ecc.) e ciò vale anche per il conto corrente condominiale (di cui è titolare in quota parte). Tuttavia deve prima rivolgere la propria istanza all’amministratore fissandogli un congruo termine per adempiere; solo in caso di sua inerzia – e con la prova dell’invio della raccomandata – potrà esigere tali documenti allo sportello della banca.

Spioncino digitale

Si stanno diffondendo gli spioncini digitali installati alla porta di casa. Si tratta di piccole telecamere collegate all’occhiello tradizionale, che consentono di osservare da remoto (ad esempio tramite smartphone) chi ha bussato. Questi sistemi sono ritenuti leciti se presentano un angolo di visuale non superiore al tradizionale spioncino. Diversa la soluzione se fungono da telecamera capace di intercettare tutto ciò che avviene nei 360 gradi (o giù di lì) del pianerottolo. In tal caso devono rispettare le normali regole sugli impianti di videosorveglianza. Per cui, se è vero che non richiedono né il previo consenso dell’assemblea di condominio, né la presenza del cartello di avviso, né una segnalazione alla questura, tali apparecchi non potranno riprendere i volti o i corpi delle persone che si trovino al di là dell’uscio dell’interessato (altrimenti si risolverebbero in forme di controllo). Insomma, è necessario che l’obiettivo della telecamera posta di fronte alla porta di casa riprenda esclusivamente lo spazio privato e non tutto il pianerottolo.

Stesse regole per quanto attiene ai videocitofoni in grado di registrare immagini e salvarle su un supporto di memoria. Essi sono equiparati a una videocamera di sorveglianza, per cui l’obiettivo deve riprendere solo un’area limitata e mai pubblica; in più è necessario apporre dei cartelli ben visibili che indichino la presenza delle videocamere.

Rivelare i nomi dei morosi

L’amministratore di condominio è tenuto a comunicare, a qualsiasi condomino che ne faccia domanda, i nomi dei morosi. Lo deve fare sia che ciò gli venga chiesto privatamente che nel corso dell’assemblea (a condizione che non siano presenti estranei). L’amministratore deve poi fornire i nomi di chi non è in regola con le quote anche ai creditori del condominio che ne abbiano fatto richiesta: la legge, infatti, impone loro di iniziare il pignoramento proprio da questi ultimi e poi, eventualmente, nei confronti degli altri condomini.

Tale diritto si giustifica col fatto che ogni condomino è titolare di un interesse alla buona gestione del condominio: ha cioè diritto a vigilare e conoscere le modalità di ripartizione delle spese. Il singolo, del resto, può decidere di agire autonomamente – al posto del condominio – contro chi non è in regola con le quote.

L’amministratore non può rivelare i nomi dei morosi con un avviso apposto in bacheca pubblica poiché, in tale ipotesi, tale dato potrebbe essere conosciuto anche da terzi passanti. 

L’amministratore non può confidare a un eventuale interessato all’acquisto di un appartamento se il venditore ha adempiuto ai propri obblighi economici o se ha arretrati. Sarà piuttosto quest’ultimo a farsi consegnare una certificazione da consegnare al potenziale compratore. 

Si può installare una videocamere davanti alla porta dell’abitazione?

Ogni condomino può installare una o più telecamere sulla porta d’ingresso purché queste non invadano la sfera privata degli altri condomini ossia, l’angolo visuale delle riprese deve essere limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza; va evitata ogni forma di ripresa, anche senza registrazione, di immagini relative ad aree comuni all’edificio condominiale o antistanti l’abitazione di altri condomini. Inoltre è necessario che le immagini non vengano né comunicate sistematicamente a terzi né diffuse (ad esempio attraverso apparati tipo web cam). 

Il trattamento deve essere effettuato con modalità tali da limitare l’angolo visuale all’area effettivamente da proteggere, evitando, per quanto possibile, la ripresa di luoghi circostanti e di particolari che non risultino rilevanti (vie, edifici, esercizi commerciali, istituzioni ecc.).

Se vengono rispettate queste condizioni non si applicano le norme previste dal Codice della privacy: pertanto non è necessario apporre il cartello con l’avviso della presenza della telecamera e la videosorveglianza è completamente libera. Non c’è neanche bisogno di comunicare la presenza della stessa alle autorità di polizia. Leggi Si può installare una telecamera sulla porta di casa?

Se la telecamera di videosorveglianza è installata in modo tale che l’obiettivo, benché posto di fronte alla porta di casa, riprende tutto il pianerottolo, o l’uscio di casa del vicino o la strada o tutto il garage si commette il reato di «interferenze illecite nella vita privata»

Su questo aspetto abbiamo fornito un’ampia trattazione nell’articolo Telecamere puntate sulla proprietà del vicino.

Videosorveglianza condominiale

Il condominio può deliberare l’installazione di un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni dello stabile (ad es. androne, garage, scale, portone d’ingresso, ecc.). Tuttavia è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno la metà dei millesimi di proprietà dell’edificio. Deve essere affisso il cartello di avviso. In pratica, l’amministratore ha l’obbligo di segnalare la presenza delle videocamere collocando cartelli ben visibili e riconoscibili nei luoghi ripresi o nelle immediate vicinanze. 

Le spese si ripartiscono in base ai millesimi.

Bacheca condominiale

Sulla bacheca l’amministratore può segnalare informazioni di carattere generale: gli orari della raccolta differenziata, eventuali avvisi su interruzioni di servizi (acqua, gas, luce), il numero di telefono del portiere (sempre che quest’ultimo abbia dato il consenso), e altro. È assolutamente vietato, invece, affiggere informazioni contenenti dati personali che in qualche modo potrebbero contribuire a identificare uno o più condomini.

Sanzioni per chi viola la privacy

Le sanzioni possono essere sia di carattere amministrativo (e quindi multe pecuniarie) che di carattere penale (si pensi al trattamento illecito dei dati). È quindi possibile un’incriminazione e un processo con la condanna per il reato commesso, oltre al risarcimento del danno. 

Quando è lecito il sito internet 

L’accesso al sito internet del condominio deve essere garantito con una username e password. Su di esso però non possono essere a disposizione tutti i documenti, ma solo quelli adottati attraverso una delibera assembleare. In termini generali, è possibile visionare anche i dati relativi alla morosità di altri condomini, che però non dovranno in alcun modo essere divulgati a terzi.

Estranei in assemblea di condominio

In assemblea possono partecipare eventuali estranei ma solo se la loro presenza è necessaria alla tutela dei diritti dei proprietari. Così, ad esempio, il condomino può far presenziare il proprio avvocato o il tecnico dei lavori. Non è necessario avvisare previamente gli altri condomini della loro presenza. 

La partecipazione degli estranei si deve limitare ai soli punti dell’ordine del giorno cui la loro presenza è giustificata.

Anagrafe condominiale: no al cellulare

L’amministratore di condominio non può esigere il numero di cellulare del proprietario dell’appartamento per compilare il Registro dell’anagrafe condominiale. Questo infatti deve contenere «le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio». Il numero di telefono non rientra nell’elenco e quindi ciascun condomino non ha l’obbligo di comunicarlo. 

note

Autore immagine privacy condominio Di Peter Hermes Furian


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