Diritto e Fisco | Articoli

Aprire porta su vano scale: si può?

4 Marzo 2019


Aprire porta su vano scale: si può?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Marzo 2019



Creazione del nuovo ingresso sul pianerottolo del condominio: è necessario ottenere l’autorizzazione dell’assemblea?

Vivi in condominio e stai valutando, da qualche mese, la possibilità di frazionare il tuo appartamento in modo da ricavarne due distinte unità immobiliari. Le esigenze infatti si sono ridotte e potrai portare a reddito una parte della tua proprietà, dandola in affitto o creando un bed and breakfast. Per rendere le due abitazioni indipendenti, dovrai realizzare, sul pianerottolo del piano dell’edificio, un ulteriore ingresso, con un’autonoma porta, peraltro già presente in altri piani dello stesso condominio, progettati per alloggiare diversi immobili in quella posizione. Prima di procedere e dare il via alla ditta di costruzioni, ti chiedi se si può aprire una porta sul vano scale o se, invece, è necessario il permesso dell’assemblea di condominio. Cosa dice la legge a riguardo? Ecco alcuni chiarimenti che fanno al caso tuo.

Prima verifica: il regolamento di condominio 

Prima ancora di chiederti se si può aprire una porta di ingresso sul pianerottolo del vano scale, devi prendere in mano il regolamento di condominio per accertarti che non vi sia un espresso divieto. Se così dovesse infatti essere, avresti le mani legate. Solo una delibera dell’assemblea, presa all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio (e non solo, quindi, dei presenti), potrebbe derogare a tale clausola. Sicché, nulla è perduto: devi chiedere all’amministratore di convocare una riunione e sperare che, a questa, partecipino tutti i condomini; dopodiché sarà necessario che la votazione si concluda all’unanimità in tuo favore.

Se invece il regolamento non dice nulla in merito all’apertura di una porta di ingresso sul pianerottolo del piano, valgono le regole che di seguito diremo.

Aprire una seconda porta sul pianerottolo: quali autorizzazioni?

La norma di base da cui prende le mosse il ragionamento per capire se, per aprire una porta sul pianerottolo, ci vuole il consenso dell’assemblea o meno è l’articolo del Codice civile che regolamenta l’uso delle parti comuni dello stabile [1]. Esso stabilisce il diritto per ciascun condomino di apportare le modifiche che ritiene opportuno alle parti condominiali, per meglio godere della propria proprietà immobiliare, a condizione che non modifichi la loro destinazione e non impedisca agli altri condomini di fare lo stesso. Egli inoltre non deve mettere a repentaglio la stabilità del palazzo e non può pregiudicarne il decoro architettonico.

Quanto all’apertura di un “buco” nel pianerottolo, si tratta di un’opera che non ne altera la destinazione d’uso, essendo tale parte destinata proprio a consentire l’accesso nelle distinte unità immobiliari. Né l’opera impedisce agli altri condomini di fare altrettanto in corrispondenza delle proprie abitazioni. 

Pertanto, l’apertura di una porta nel muro comune – a seguito di frazionamento dell’unità immobiliare, in due unità – salva diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale può essere liberamente eseguita dal singolo condomino, senza bisogno del consenso dell’assemblea. Resta fermo che il condomino deve rispettare la sicurezza dell’edificio, la stabilità e il decoro architettonico. 

Cosa ne pensa la giurisprudenza?

Sul punto si è già espressa la Cassazione [2] – come già chiarito nell’articolo Doppio ingresso in casa: posso bucare una parete del pianerottolo? – secondo cui «l’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso (…), e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell’unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all’intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario. Negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti».

Ed ancora [3]: «Ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità maggiore e più intensa da quella tratta eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso, e senza che tale uso più intenso sconfini nell’esercizio di una vera e propria servitù, per cui deve ritenersi che l’apertura di una porta in una parte comune per mettere in comunicazione con il vano scale un’unità immobiliare in proprietà esclusiva di un condomino, rientra pur sempre nell’ambito di un concetto di uso (più intenso) del bene comune, e non esige, per l’effetto, l’approvazione all’unanimità dei condomini, né determina alcuna costituzione di servitù».

Lo stesso principio viene applicato anche all’apertura di un nuovo balcone, con conseguente demolizione di una parte della facciata condominiale. Il tribunale di Napoli [4] ha detto, in proposito, che la modifica operata da un condomino consistente nell’apertura di una porta di accesso diretto sul balcone in un fabbricato non dotato di particolare pregio architettonico ed edilizio e già interessato – peraltro – da interventi di altro genere (nella specie, l’adattamento di balconcini in verande o l’inserimento di grate di protezione in ferro in talune finestre o balconi), non integra lesione del decoro architettonico e ciò a prescindere dalla non visibilità dell’innovazione contestata dalla strada. Leggi Si può aprire una nuova finestra in condominio?

note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 4437/2017.

[3] Cass. sent. n. 1849/2018.

[4] Trib. Napoli, sent. del 15.01.2010.

Autore immagine: porta aperta di Graphic.mooi


scarica un contratto gratuito
Creato da avvocati specializzati e personalizzato per te

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA