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Verbale assemblea di condominio: ultime sentenze

26 Marzo 2019
Verbale assemblea di condominio: ultime sentenze

Delibera condominiale: natura, impugnazione e valore probatorio. Annullabilità della delibera dell’assemblea di condominio; validità e omessa sottoscrizione da parte del presidente.

Delibera condominiale non impugnata: valida ed efficace

L’opposizione ex art. 645 c.p.c., promossa dal singolo condomino avverso l’ingiunzione giudiziale di pagamento emessa ai sensi dell’art. 63 disp att. c.c., non può riguardare questioni involventi la legittimità – valutabile in termini di annullabilità – della delibera assembleare condominiale posta a suo fondamento atteso che ciò che assume rilievo è unicamente l’esecutività della decisione dell’assise condominiale che, qualora non privata – a seguito di pronuncia interinale di sospensiva resa cautelarmente nell’ambito del procedimento di gravame avverso la delibera medesima, ovvero per effetto del ritiro dell’atto da parte del medesimo organo che l’aveva adottato, o, ancora, a seguito di suo giudiziale annullamento o declaratoria di nullità – di detto carattere, supporta validamente il provvedimento monitorio fatto oggetto di opposizione. Il procedimento di opposizione può, quindi, avere ad oggetto le sole doglianze in ordine alla sussistenza del debito o alla documentazione costituente prova scritta dell’ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non anche la validità della stessa che può venire contestata, in via separata, solamente con l’impugnazione di cui all’art. 1337 c.c. poiché l’attualità del debito non è subordinata alla sua validità, ma alla sua efficacia.

Tribunale Roma sez. V, 15/01/2019, n.976

Isola ecologica in condominio: legittima se l’area è di proprietà esclusiva

Il condominio può realizzare un’area ecologica nel giardino di proprietà esclusiva del fabbricato anche se questa confina con quello di un altro edificio. Ne consegue che la dichiarazione dell’amministratore contenuta in un verbale di assemblea, circa la natura comune dell’intero terreno, non ha efficacia confessoria e non blocca pertanto l’installazione dei cassonetti.

Cassazione civile sez. II, 01/10/2018, n.23752

Condominio e annullabilità della delibera

La domanda di declaratoria dell’invalidità di una delibera dell’assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l’annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione né, tantomeno, l’annullamento, sia pure per la stessa ragione esplicitata con riferimento alla deliberazione specificamente impugnata, delle altre delibere adottate nella stessa adunanza ma non ritualmente opposte in quanto, ancorché sia redatto un unico processo verbale per l’intera adunanza, l’assemblea pone in essere tante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse questioni e materie in discussione, con la conseguente astratta configurabilità di separate ragioni di invalidità attinenti all’una o all’altra. (Fattispecie in tema di vizi di vizi di annullabilità della delibera).

Cassazione civile sez. VI, 25/06/2018, n.16675

Impugnazione di delibere assembleari e tentativo di mediazione

In tema di impugnazione di delibere assembleari, il tentativo di mediazione – da esperirsi quale condizione di procedibilità dell’azione entro il termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c. – interrompe una sola volta il termine decadenziale de quo. Qualora, poi, il tentativo fallisca, il termine per la proposizione della domanda giudiziale riprende a decorrere ex novo, con decorrenza dal giorno del deposito del verbale negativo presso la segreteria dell’organismo di mediazione.

Tribunale Messina sez. I, 11/01/2018, n.72

Validità della delibera e omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale

L’omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo – neppure a seguito della novella introdotta dalla l. n. 220 del 2012 – alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l’organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, in presenza di una clausola regolamentare impositiva dell’obbligo di nomina di un presidente dell’assemblea, aveva ritenuto invalido il verbale della riunione privo della sottoscrizione del presidente nominato, sebbene redatto sotto la direzione del medesimo).

Cassazione civile sez. VI, 16/11/2017, n.27163

Spedizione a mezzo di raccomandata del verbale di assemblea condominiale

In materia di condominio, in caso di spedizione del plico contenente il verbale dell’assemblea a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno e di mancato reperimento del destinatario da parte dell’agente postale – con conseguente deposito in giacenza dell’atto presso l’ufficio postale – la comunicazione al condomino si considera eseguita decorsi dieci giorni dalla data del rilascio dell’avviso di giacenza ovvero dalla data di ritiro del piego, se anteriore: da tate momento si ritiene avvenuta la comunicazione della deliberazione assembleare al condomino assente, data dalla quale inizia a decorrere, ai sensi dell’art. 1137 comma 2 c.c., il termine perentorio di trenta giorni per la proposizione della domanda di annullamento della predetta deliberazione.

Tribunale Lucca, 14/08/2017, n.1578

Verbale di assemblea condominiale: impugnazione e valore probatorio

Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché l’eventuale falso ideologico in esso non integra né il delitto di cui all’articolo 485 del Cp, né altre ipotesi di falso documentale punibile. Pertanto, il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso, a ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.

Cassazione civile sez. VI, 11/08/2017, n.20069

Verbale di un’assemblea condominiale: natura di scrittura privata

Il verbale di un’assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura medesima, per impugnare la cui veridicità non occorre la proposizione di querela di falso, potendosi far ricorso ad ogni mezzo di prova. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva negato legittimazione all’impugnazione ex art. 1137 c.c. ad un condomino che, pur avendo evidenziato di avere espresso, in sede assembleare, voto contrario alla delibera impugnata, non aveva tuttavia articolato alcuna deduzione istruttoria volta a sovvertire le risultanze del relativo verbale che, diversamente, ne riportava l’approvazione senza dissensi).

Cassazione civile sez. VI, 09/05/2017, n.11375

Contabilità del condominio di edifici: non deve avere gli stessi requisiti del bilancio delle società

In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. Inoltre, non si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa.

Cassazione civile sez. II, 11/01/2017, n.454

Decorrenza per impugnazione di delibera condominiale

Ai fini del decorso del termine di impugnazione, ex art. 1137 c.c., la comunicazione, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, del verbale assembleare al condomino assente all’adunanza si ha per eseguita, in caso di mancato reperimento del destinatario da parte dell’agente postale, decorsi dieci giorni dalla data di rilascio dell’avviso di giacenza ovvero, se anteriore, da quella di ritiro del piego, in applicazione analogica dell’art. 8, comma 4, della l. n. 890 del 1982, onde garantire il bilanciamento tra l’interesse del notificante e quello del destinatario in assenza di una disposizione espressa, non potendo la presunzione di cui all’art. 1335 c.c. operare relativamente ad un avviso – quale quello di giacenza – di tentativo di consegna, che non pone il destinatario nella condizione di conoscere il contenuto dell’atto indirizzatogli.

Cassazione civile sez. II, 14/12/2016, n.25791

note

Autore immagine: verbale assemblea condominio di A Lot Of People


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