Verbale assemblea di condominio: ultime sentenze

Delibera condominiale: natura, impugnazione e valore probatorio. Annullabilità della delibera dell’assemblea di condominio; validità e omessa sottoscrizione da parte del presidente.

Verbale assemblea condominiale: valore ed efficacia

In tema di condominio, il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, cosicché, chi intende impugnarne la veridicità sotto il profilo del suo contenuto non deve proporre querela di falso, essendo però tenuto a fornire la prova dei propri assunti quanto all’infedeltà di ciò che risulta dal verbale rispetto al reale andamento dell’adunanza circa dichiarazioni rese e voti espressi dai partecipanti ad essa.

Tribunale Monza sez. II, 21/06/2021, n.1259

Verbale di assemblea condominiale: valore probatorio

Il verbale di assemblea condominiale privo di sottoscrizione da parte del presidente e del segretario dell’assemblea non ha alcuna valenza probatoria.

Corte appello Roma sez. VIII, 19/01/2021, n.364

Verbale assemblea di condominio: ha natura di scrittura privata?

Il verbale di un’assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata, rivestendo valore di prova legale quanto alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscritto.

Cassazione civile sez. VI, 15/12/2020, n.28509

Approvazione della spesa nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti. La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo di opposizione a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere.

Tribunale Civitavecchia sez. lav., 03/11/2020, n.981

Giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale di assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti, sicché il giudice emetterà una sentenza favorevole qualora l’amministratore dimostri che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare.

Cassazione civile sez. VI, 23/07/2020, n.15696

Validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale

Per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale, non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, fornendo la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell’entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito e di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione, e ciò comunque alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito e che non è denunciabile per cassazione alla stregua dell’articolo 360, comma 1, n. 3, del codice di procedura civile.

Neppure si richiede che le voci di spesa siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa. E’ pertanto valida la deliberazione assembleare di approvazione di una voce, con la quale si indichi la somma complessivamente stanziata, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell’amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell’approvazione dei rendiconti con la quale si proceda sinteticamente.

Cassazione civile sez. VI, 08/06/2020, n.10844

Mancata sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale

Non costituisce motivo di nullità la mancata sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale, non esistendo una disposizione di legge che prescriva (a differenza di quanto il codice civile fa per le deliberazioni dell’assemblea delle società per azioni) che le delibere dell’assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario; l’unica conseguenza che deriva dalla mancata sottoscrizione del verbale di assemblea condominiale è quella che impedisce di far valere le eventuali clausole contrattuali in esso consacrate.

Tribunale Ravenna, 19/02/2020

Condominio: il verbale di assemblea 

Il verbale di assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, ovvero, la delibera di approvazione del preventivo di spese straordinarie, costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento.

Corte appello Milano sez. III, 07/05/2019, n.1989

Delibera condominiale non impugnata: valida ed efficace

L’opposizione ex art. 645 c.p.c., promossa dal singolo condomino avverso l’ingiunzione giudiziale di pagamento emessa ai sensi dell’art. 63 disp att. c.c., non può riguardare questioni involventi la legittimità – valutabile in termini di annullabilità – della delibera assembleare condominiale posta a suo fondamento atteso che ciò che assume rilievo è unicamente l’esecutività della decisione dell’assise condominiale che, qualora non privata – a seguito di pronuncia interinale di sospensiva resa cautelarmente nell’ambito del procedimento di gravame avverso la delibera medesima, ovvero per effetto del ritiro dell’atto da parte del medesimo organo che l’aveva adottato, o, ancora, a seguito di suo giudiziale annullamento o declaratoria di nullità – di detto carattere, supporta validamente il provvedimento monitorio fatto oggetto di opposizione. Il procedimento di opposizione può, quindi, avere ad oggetto le sole doglianze in ordine alla sussistenza del debito o alla documentazione costituente prova scritta dell’ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non anche la validità della stessa che può venire contestata, in via separata, solamente con l’impugnazione di cui all’art. 1337 c.c. poiché l’attualità del debito non è subordinata alla sua validità, ma alla sua efficacia.

Tribunale Roma sez. V, 15/01/2019, n.976

Isola ecologica in condominio: legittima se l’area è di proprietà esclusiva

Il condominio può realizzare un’area ecologica nel giardino di proprietà esclusiva del fabbricato anche se questa confina con quello di un altro edificio. Ne consegue che la dichiarazione dell’amministratore contenuta in un verbale di assemblea, circa la natura comune dell’intero terreno, non ha efficacia confessoria e non blocca pertanto l’installazione dei cassonetti.

Cassazione civile sez. II, 01/10/2018, n.23752

Condominio e annullabilità della delibera

La domanda di declaratoria dell’invalidità di una delibera dell’assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l’annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione né, tantomeno, l’annullamento, sia pure per la stessa ragione esplicitata con riferimento alla deliberazione specificamente impugnata, delle altre delibere adottate nella stessa adunanza ma non ritualmente opposte in quanto, ancorché sia redatto un unico processo verbale per l’intera adunanza, l’assemblea pone in essere tante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse questioni e materie in discussione, con la conseguente astratta configurabilità di separate ragioni di invalidità attinenti all’una o all’altra. (Fattispecie in tema di vizi di vizi di annullabilità della delibera).

Cassazione civile sez. VI, 25/06/2018, n.16675

Impugnazione di delibere assembleari e tentativo di mediazione

In tema di impugnazione di delibere assembleari, il tentativo di mediazione – da esperirsi quale condizione di procedibilità dell’azione entro il termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c. – interrompe una sola volta il termine decadenziale de quo. Qualora, poi, il tentativo fallisca, il termine per la proposizione della domanda giudiziale riprende a decorrere ex novo, con decorrenza dal giorno del deposito del verbale negativo presso la segreteria dell’organismo di mediazione.

Tribunale Messina sez. I, 11/01/2018, n.72

Validità della delibera e omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale

L’omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo – neppure a seguito della novella introdotta dalla l. n. 220 del 2012 – alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l’organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, in presenza di una clausola regolamentare impositiva dell’obbligo di nomina di un presidente dell’assemblea, aveva ritenuto invalido il verbale della riunione privo della sottoscrizione del presidente nominato, sebbene redatto sotto la direzione del medesimo).

Cassazione civile sez. VI, 16/11/2017, n.27163

Spedizione a mezzo di raccomandata del verbale di assemblea condominiale

In materia di condominio, in caso di spedizione del plico contenente il verbale dell’assemblea a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno e di mancato reperimento del destinatario da parte dell’agente postale – con conseguente deposito in giacenza dell’atto presso l’ufficio postale – la comunicazione al condomino si considera eseguita decorsi dieci giorni dalla data del rilascio dell’avviso di giacenza ovvero dalla data di ritiro del piego, se anteriore: da tate momento si ritiene avvenuta la comunicazione della deliberazione assembleare al condomino assente, data dalla quale inizia a decorrere, ai sensi dell’art. 1137 comma 2 c.c., il termine perentorio di trenta giorni per la proposizione della domanda di annullamento della predetta deliberazione.

Tribunale Lucca, 14/08/2017, n.1578

Verbale di assemblea condominiale: impugnazione e valore probatorio

Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché l’eventuale falso ideologico in esso non integra né il delitto di cui all’articolo 485 del Cp, né altre ipotesi di falso documentale punibile. Pertanto, il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso, a ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.

Cassazione civile sez. VI, 11/08/2017, n.20069

Verbale di un’assemblea condominiale: natura di scrittura privata

Il verbale di un’assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura medesima, per impugnare la cui veridicità non occorre la proposizione di querela di falso, potendosi far ricorso ad ogni mezzo di prova. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva negato legittimazione all’impugnazione ex art. 1137 c.c. ad un condomino che, pur avendo evidenziato di avere espresso, in sede assembleare, voto contrario alla delibera impugnata, non aveva tuttavia articolato alcuna deduzione istruttoria volta a sovvertire le risultanze del relativo verbale che, diversamente, ne riportava l’approvazione senza dissensi).

Cassazione civile sez. VI, 09/05/2017, n.11375

Contabilità del condominio di edifici: non deve avere gli stessi requisiti del bilancio delle società

In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. Inoltre, non si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa.

Cassazione civile sez. II, 11/01/2017, n.454

Il condomino presente all’assemblea può impugnare la deliberazione?

L’art. 1137, comma 2, c.c. ammette l’impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell’assente, del dissenziente e dell’astenuto; pertanto, il condòmino presente che abbia partecipato all’assemblea non può impugnare la deliberazione, se non è dissenziente (o non si sia astenuto) proprio in ordine alla deliberazione che impugna. Il dissenso dell’impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l’onere della relativa prova.

Il verbale di una assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.

Cassazione civile sez. VI, 09/05/2017, n.11375

Decorrenza per impugnazione di delibera condominiale

Ai fini del decorso del termine di impugnazione, ex art. 1137 c.c., la comunicazione, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, del verbale assembleare al condomino assente all’adunanza si ha per eseguita, in caso di mancato reperimento del destinatario da parte dell’agente postale, decorsi dieci giorni dalla data di rilascio dell’avviso di giacenza ovvero, se anteriore, da quella di ritiro del piego, in applicazione analogica dell’art. 8, comma 4, della l. n. 890 del 1982, onde garantire il bilanciamento tra l’interesse del notificante e quello del destinatario in assenza di una disposizione espressa, non potendo la presunzione di cui all’art. 1335 c.c. operare relativamente ad un avviso – quale quello di giacenza – di tentativo di consegna, che non pone il destinatario nella condizione di conoscere il contenuto dell’atto indirizzatogli.

Cassazione civile sez. II, 14/12/2016, n.25791

Verbale dell’assemblea condominiale: ha natura di scrittura privata

Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché l’eventuale falso ideologico in esso non integra né il delitto di cui all’art. 485 c.p., né altre ipotesi di falso documentale punibile. Pertanto, il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova.

Cassazione civile sez. II, 23/11/2016, n.23903

Copia del verbale di assemblea condominiale

Non integra il delitto di falsità in scrittura privata (art. 485 c.p.), né altre ipotesi di falso documentale, la condotta di colui che, in qualità di amministratore di un condominio ed in rappresentanza di esso, produca, in sede di giudizio civile, una copia del verbale di assemblea condominiale, difforme dall’originale – per la rimozione di un capoverso e per l’aggiunta di altro capoverso – non firmata e non autenticata e presentata come copia e non come originale, considerato che la copia, pur avendo la funzione di assumere l’apparenza dell’originale, mantiene, tuttavia, la sua natura di mera riproduzione e non può acquisire una valenza probatoria equiparabile a quella del documento originale, se non attraverso l’attestazione di conformità legalmente appostavi.

Cassazione penale sez. V, 03/11/2011, n.9608

Verbale di assemblea condominiale: dichiarazione di scienza 

La dichiarazione di scienza contenuta in un verbale di assemblea condominiale, qualora comporti l’imposizione di un peso a carico di tutti i condomini, non ha l’efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini (presenti all’assemblea, assenti e dissenzienti), non rientrando nei poteri dell’assemblea quello di imporre oneri ulteriori rispetto a quelli previsti da specifiche disposizioni di legge.

(Nella specie la S.C. ha ritenuto che l’attestazione della sussistenza del nesso eziologico tra i beni condominiali e le infiltrazioni lamentate da un condomino contenuta in un verbale condominiale, comportando essa l’obbligo di tutti i condomini di risarcire pro quota i relativi danni, non avesse la predetta efficacia, giacché i presenti all’assemblea consenzienti non avevano la capacità di confessare anche per gli assenti e i dissenzienti, non potendo porre a loro carico oneri non condivisi).

Cassazione civile sez. II, 09/11/2009, n.23687

Verbale di assemblea condominiale: l’indicazione dei millesimi

Laddove il verbale di assemblea condominiale riporti l’indicazione dei presenti e dei relativi millesimi, la successiva indicazione che la deliberazione “è stata approvata all’unanimità” va intesa come espressiva del consenso reso da ciascuno dei presenti.

Tribunale Roma sez. V, 22/06/2009, n.13814

L’esibizione di un verbale di assemblea condominiale

L’integrazione del reato di truffa non implica la necessaria identità fra la persona indotta in errore e la persona offesa, e cioè titolare dell’interesse patrimoniale leso, ben potendo la condotta fraudolenta essere indirizzata ad un soggetto diverso dal titolare del patrimonio, sempre che sussista il rapporto causale tra induzione in errore e gli elementi del profitto e del danno.

(Fattispecie in cui il soggetto agente, amministratore di un condominio, aveva ottenuto la disponibilità di un fido bancario per mezzo degli artifici e raggiri costituiti dall’esibizione di un verbale di assemblea condominiale portante le false firme del presidente e del segretario dell’assemblea, e quindi aveva incassato la somma di denaro determinando all’amministrazione condominiale il danno dell’esposizione debitoria in favore dell’istituto bancario, destinatario della condotta fraudolenta).

Cassazione penale sez. II, 21/02/2008, n.10085

Verbale di assemblea condominiale: efficacia

Secondo l’orientamento prevalente, ove non sia redatto da un notaio (ipotesi, invero, eccezionale), il verbale dell’assemblea condominiale ha valore di semplice scrittura privata, per vincere le cui risultanze non occorre la querela di falso bensì qualsiasi mezzo di prova, ancorché la Cassazione abbia comunque escluso (recte: ritenuto inammissibile) che si possa provare con testimoni una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale (Cass. 8 marzo 1997 n. 2101).

Tribunale Padova sez. I, 15/09/2006, n.1955

Verbale di assemblea condominiale falsato dall’amministratore

Non integra la fattispecie della truffa, la condotta dell’amministratore di condominio che, falsando il verbale di assemblea condominiale, si sia autonomamente riconfermato nell’incarico. Invero, se la falsità commessa nel verbale dattiloscritto ben potrebbe costituire artificio idoneo ad indurre in errore una persona, manca peraltro l’elemento dell’ingiustizia del profitto con altrui danno, atteso che l’artificio deve essere finalizzato proprio all’induzione in errore dell’altra parte che per ciò si determini ad un atto di disposizione patrimoniale che altrimenti non avrebbe effettuato.

Ufficio Indagini preliminari Genova, 21/07/2004

Verbale di assemblea condominiale: gli accordi transattivi

Il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato anche per consacrare accordi transattivi intervenuti fra il condominio ed uno dei condomini. In tal caso però occorre che tale documento sia sottoscritto da tutti i contraenti, giacché solo in tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata.

Corte appello Milano, 20/02/2002

Accordi fra il condominio ed uno dei condomini

Il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini, purché il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti. In tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, fa fede della manifestazione di volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a conferire alla convenzione la forma scritta che sia richiesta ad substantiam ovvero ad probationem.

(Nella specie, la sentenza di merito confermata dalla S.C. aveva ravvisato nel verbale dell’assemblea condominiale, sottoscritto da tutti i condomini una transazione tra un condomino ed il condominio).

Cassazione civile sez. II, 19/03/1996, n.2297