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Come contestare le spese condominiali

4 Marzo 2019


Come contestare le spese condominiali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Marzo 2019



Quali difese per i condomini che non intendono approvare una spesa o la relativa ripartizione fatta dall’amministratore? Come si contesta la decisione dell’assemblea?

Chissà quante volte, nel corso di una riunione di condominio, ti sarà capitato di dissentire in merito all’approvazione di alcune spese prospettate dall’amministratore e tuttavia, trovandoti in minoranza, di dover ugualmente pagare la tua quota millesimale. In tali casi, ti sarai di sicuro chiesto come contestare le spese condominiali, meglio se fuori da un tribunale e senza bisogno dell’avvocato.

Gli antichi latini dicevano “se vuoi la pace, prepara la guerra”, una massima valida ancor oggi in molti aspetti della vita quotidiana. E così anche in ambito condominiale: se vuoi far valere i tuoi diritti sarà bene che prepari le “carte” per il processo, anche se è tua intenzione risolvere la vertenza in via bonaria. Difatti la legge ti assegna un termine massimo per contestare la decisione dell’assemblea o dell’amministratore: se lo farai decorrere inutilmente, anche se avrai ragione nessuno vorrà riconoscertela, ben sapendo che hai le mani legate e che non puoi far causa.

Ecco perché, se vuoi sapere come contestare le spese condominiali non puoi fare a meno di leggere i seguenti chiarimenti. Qui di seguito ti diremo come muoverti, quanto tempo hai per opporti all’eventuale riparto deliberato dall’assemblea o al prospetto predisposto unilateralmente dall’amministratore. La questione ha, difatti, una diversa soluzione a seconda che l’assemblea di condominio abbia solo autorizzato la spesa oppure abbia anche approvato il successivo piano di riparto.

Come si ripartiscono le spese di condominio

Prima di spiegare come contestare le spese di condominio vediamo quali sono le regole per la loro ripartizione. Regole che sono espresse dal Codice civile e che non possono essere modificate se non con l’unanimità dei consensi in assemblea.

La regola generale sulla divisione delle spese richiede una ripartizione in base ai millesimi.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne; succede ad esempio per il lastrico solare di proprietà esclusiva la cui ristrutturazione viene sostenuta per un terzo dal relativo titolare e per i due terzi dagli altri condomini in ragione del fatto che da tale spazio ricevono copertura. Si utilizza tale criterio anche per spese relative al consumo dell’acqua potabile. Inoltre, una ripartizione che tiene conto del diverso utilizzo e sfruttamento di un bene comune è dettata appositamente per le scale e gli ascensori, al fine di tenere conto della diversa incidenza dei piani, in modo che le unità immobiliari poste più in alto contribuiscano in maniera maggiore (come vedremo in tabella).

Quando alcune spese condominiali riguardano in via esclusiva solo alcuni condomini, esse devono essere sopportate e divise equamente solo tra di loro: si tratta ad esempio delle spese per i lavori di manutenzione, riparazione o sostituzione di condutture che servono solo una scala o solo alcuni condomini: devono essere equamente divise solo tra i condomini serviti dall’impianto. A tal fine il codice civile stabilisce infatti che, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Come contestare le spese di condominio approvate e ripartite dall’assemblea 

L’assemblea è l’organo che decide in merito a tutte le spese sostenute in favore del condominio, approvandole o meno.

Le spese di ordinaria amministrazione, ossia quelle necessarie alla gestione quotidiana dello stabile e dei relativi servizi, possono essere sostenute dall’amministratore senza una preventiva autorizzazione da parte dei condomini, ma vanno poi da questi confermate con voto a maggioranza. In quella sede si vota anche sul relativo piano di riparto.

Le spese di straordinaria amministrazione devono invece essere previamente autorizzate. Di solito, in questi casi, il piano di riparto viene predisposto in un momento successivo, all’esecuzione dei lavori (visto che possono esserci delle minime differenze rispetto al preventivo approvato dall’assemblea).

Solo le spese urgenti e necessarie possono essere sostenute dall’amministratore senza previo nulla osta dell’assemblea, ma questi ne deve subito dare comunicazione ai condomini alla prima riunione utile, affinché venga messa al voto l’autorizzazione. Leggi sul punto Lavori urgenti in condominio.

Quando l’assemblea approva sia la spesa che il piano di riparto, il condomino che vuole contestare tale decisione deve opporsi alla delibera stessa dell’assemblea. A tal fine egli deve impugnare la votazione entro 30 giorni che decorrono:

  • dalla sua approvazione: per gli astenuti o i dissenzienti;
  • dalla comunicazione del verbale di assemblea: per gli assenti.

Prima dell’avvio della causa, bisogna tentare una mediazione dinanzi a un organismo con sede nella stessa città ove si trova il tribunale competente (che, in definitiva, è quella del luogo ove si trova lo stabile condominiale). L’incontro è rivolto a trovare una soluzione bonaria. L’avvocato è necessario se si vuole, in un momento successivo, agire in tribunale.

Leggi Come annullare la delibera di condominio.

È molto importante non far scadere il termine di 30 giorni. In caso contrario, il condomino che non ha avviato il procedimento di contestazione della delibera condominiale, non potrà più opporsi alla richiesta di pagamento della propria quota di spese, neanche facendo valere l’opposizione al decreto ingiuntivo.

Quindi, una volta decorso il 31° giorno dall’approvazione della delibera non c’è più modo di contestare le spese condominiali se non per intervenuta prescrizione (che si compie in cinque anni dall’ultimo sollecito di pagamento).

L’errore è purtroppo assai ricorrente. Spesso, infatti, il condomino moroso che riceve un decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore ritiene di poter rimettere in gioco la ripartizione delle spese sollevando opposizione al decreto ingiuntivo stesso, senza però aver mai contestato a monte la delibera. Invece, la giurisprudenza ha più volte chiarito che questa strada è sbagliata: una volta scaduto il termine dei 30 giorni per annullare la decisione dell’assemblea, non resta altra scelta che pagare.

Attenzione: il rispetto del termine di 30 giorni è richiesto solo quando è in discussione il quorum o la maggioranza con cui l’assemblea ha approvato la mozione o altri vizi di convocazione, di votazione o di forma della delibera condominiale. Invece se l’eccezione sollevata dal condomino riguarda un difetto di attribuzione di potere dell’assemblea, per aver questa deliberato in materia che non le era propria (ad esempio, l’aver imposto dei lavori su una proprietà privata o l’aver ripartito per millesimi delle spese invece di competenza di un singolo condomino), non ci sono termini da rispettare e la contestazione della delibera può avvenire anche oltre 30 giorni (quindi anche, per la prima volta, con l’opposizione al decreto ingiuntivo).

Come contestare le spese di condominio approvate dall’assemblea e ripartite dall’amministratore

Potrebbe succedere che l’assemblea abbia solo votato sulla spesa, senza però decidere anche sul piano di riparto che invece è stato eseguito dall’amministratore.

Anche qui, se l’assemblea non aveva potere per votare la spesa, la contestazione avverrà con implicazione della delibera condominiale, senza bisogno di rispettare il termine di 30 giorni (proprio come visto nell’ipotesi precedente).

Invece se si vuole contestare il piano di riparto dell’amministratore, bisogna farlo in sede di assemblea di cui bisogna chiedere l’immediata convocazione [1]. L’assemblea valuta il provvedimento preso dall’amministratore, ed eventualmente provvede ad annullarlo o a modificarlo.

Se la decisione dell’assemblea è insoddisfacente, i condomini che ne avevano chiesto l’intervento, possono rivolgersi all’autorità giudiziaria per impugnare la delibera stessa. Se l’atto compiuto dall’amministratore viola norme di legge o del regolamento condominiale, uno o più condomini, in alternativa all’impugnazione in sede assembleare, possono direttamente rivolgersi all’autorità giudiziaria per far annullare il provvedimento dell’amministratore.

Contestazione spese condominiali ordinate e ripartite dall’amministratore

Anche in questo caso bisogna ricorrere in tribunale contro il provvedimento dell’amministratore entro 30 giorni dalla sua comunicazione. Valgono le regole appena dette nel paragrafo precedente.

note

[1] Art. 1133 cod. civ.

Autore immagine casa porta di nuvolanevicata


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