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Ripartizione spese balconi

5 Marzo 2019


Ripartizione spese balconi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 Marzo 2019



Manutenzione, ristrutturazione e infiltrazioni di acqua per i balconi aggettanti e incassati: regole sulla ripartizione delle spese in condominio.

Sono tutt’altro che rare le controversie condominiali in materia di manutenzione dei balconi. Questo perché non sono a tutti chiare le regole relative alla ripartizione delle spese condominiali in merito a tali lavori. Potrebbe ad esempio succedere che, in un edificio, i frontalini di alcuni balconi risultino più danneggiati dall’umidità rispetto ad altri e da questi cadano calcinacci o altro materiale. Il che non è solo un danno all’estetica del condominio – che si risolve in una perdita di valore commerciale per i singoli appartamenti – ma anche un rischio per i passanti. Può l’assemblea, a tutela del condominio stesso, imporre ai relativi proprietari la ristrutturazione di tali aree? Chi deve sostenere la spesa? Chi è responsabile per le eventuali lesioni procurate a terzi dal difetto di manutenzione? A ricordare le regole sulla ripartizione spese condominiali dei balconi è una recente sentenza del tribunale di Roma [1]. 

Abbiamo più volte trattato l’argomento (leggi Spese di manutenzione balconi in condominio), distinguendo tra balconi aggettanti e balconi incassati. I primi – sicuramente più frequenti dei secondi nei nostri palazzi – costituiscono un prolungamento dell’appartamento verso il vuoto; fuoriescono quindi dalla linea perpendicolare della facciata dell’edificio e sono aperti su tre lati (il quarto è invece costituito dal prospetto del palazzo). I secondi, invece, sono quelli realizzati a filo della facciata, quindi ricavati all’interno della stessa: non sporgono dal muro, anzi rientrano rispetto alla facciata stessa e sono aperti solo da un lato.

Qui di seguito, citando le parole del tribunale della capitale, ricorderemo quali sono le regole sulla ripartizione delle spese per i balconi aggettanti e incassati.

Ripartizione spese balconi aggettanti

È l’ipotesi più ricorrente. I balconi aggettanti sono di esclusiva proprietà del titolare dell’appartamento cui essi afferiscono. Ne derivano importanti conseguenze:

  • il condominio non può imporre al proprietario la ristrutturazione o la manutenzione del balcone, neanche quando il danno da questi prodotto si riversa sull’estetica dell’edificio stesso;
  • le spese per la manutenzione del balcone aggettante gravano solo sul proprietario e non possono essere ripartite per millesimi;
  • è nulla la delibera condominiale che impone al condomino di sottoporre a manutenzione il proprio balcone;
  • è nulla la delibera condominiale che spalma tra tutti i condomini, secondo millesimi, le spese di ristrutturazione dei balconi aggettanti;
  • per i danni prodotti a terzi dal balcone è responsabile solo il relativo proprietario. È quindi solo questi che dovrà risarcire eventuali passanti infortunati dalla caduta di materiale.

Diverso è il discorso quando si discute della ripartizione delle spese di manutenzione del balcone aggettante relative a rivestimenti esterni pregiati (ad esempio maioliche) o fregi decorativi e ornamentali (ad esempio fioriere in muratura, parapetti di pregio) tesi a conferire allo stabile un profilo estetico più gradevole [2]. Per essi infatti la funzione estetica si risolve in un vantaggio per il condominio stesso. Sicché si applicheranno i principi opposti a quelli appena dettati:

  • l’assemblea può deliberare la manutenzione delle parti decorative ed estetiche dei balconi;
  • la relativa spesa sarà ripartita secondo millesimi tra tutti i condomini, anche tra quelli privi di balcone o che hanno un appartamento che sporge su un diverso lato del palazzo. Il decoro architettonico dello stabile è infatti interesse di tutti i condomini.

Ripartizione spese balconi incassati

Opposta è la conclusione per quanto riguarda la ripartizione delle spese per la manutenzione dei balconi incassati. Come abbiamo anticipato in apertura, questa particolare struttura ha una funzione di sostegno e copertura dell’edificio condominiale, e quindi è al servizio dei piani sovrapposti dello stabile. Le spese di manutenzione devono quindi essere ripartite tra tutti i condomini per millesimi, perché garantiscono un vantaggio per tutti gli abitanti del fabbricato.

Se poi, ad esempio, si tratta di un intervento sulle parti interne del balcone, o sulla pavimentazione dello stesso, è chiaro che le spese spettano solo al proprietario dell’appartamento.

Ripartizione spese infiltrazioni di acqua

Potrebbe succedere – e anzi, è assai ricorrente – che, attraverso il rivestimento (ormai vetusto) di un balcone si infiltri acqua che finisca sul lato esterno dell’appartamento sottostante. 

Ripartizione spese infiltrazioni di acqua per balconi aggettanti

In tal caso, secondo la Cassazione [3], nel caso di balcone aggettante le spese sono tutte a carico del relativo proprietario. Difatti, anche se il balcone può avere funzione di copertura per il piano inferiore (svolgendo quindi una utilità per quest’ultimo), tuttavia non è al servizio di entrambi gli appartamenti: esso non adempie a una funzione indispensabile (di sostegno per esempio) per i piani sovrapposti. Pertanto a dover provvedere alla manutenzione e al rifacimento della pittura sottostante è il proprietario del balcone, quello cioè del piano superiore.

Ripartizione spese infiltrazioni di acqua per balconi incassati

Per i balconi incassati il discorso è opposto. La soletta è il prolungamento del solaio: serve a separare, coprire e sostenere i piani sovrapposti dello stabile condominiale. Questo elemento è un tutt’uno con il solaio presente tra un piano e l’altro: di conseguenza, secondo la legge, le spese di manutenzione spettano in parti uguali ai proprietari dei due appartamenti coinvolti. Il solaio funge infatti da piano di calpestio per l’appartamento superiore e da soffitto per quello inferiore. 

Ripartizione spese balconi in condominio: sentenze

Ricade su tutti i condomini la spesa per la riparazione dei cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti dei balconi

Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cassazione civile sez. II, 29/10/2018, n.27413

Le spese per la riparazione degli elementi esterni e decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio ricade su tutti i condomini

Gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 n. 3 del Cc, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cassazione civile sez. II, 02/03/2018, n.5014

Invalida la decisione assembleare che delibera la ripartizione pro quota delle spese relative agli interventi sui balconi

Le spese relative agli interventi sui balconi devono esser poste a carico dei proprietari degli stessi e non essere attribuite ai condomini secondo le tabelle millesimali. Pertanto, l’assemblea che assume una decisione in quest’ultimo senso dà luogo ad una deliberazione invalida in quanto tale decisione, di fatto, determina un’attrazione alla proprietà comune di beni (i balconi) che, invece, sono di pertinenza individuale (cfr., Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576; Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2003, n. 14076; Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637), in tal modo esorbitando dai suoi poteri e violando il diritto dei condomini non proprietari dei balconi – costretti al pagamento pro quota delle relative spese – all’integrità del loro patrimonio. (Nella specie, i balconi dell’edificio, pur insistendo sulla facciata, sono stati ritenuti non assolvere alcuna funzione incidente sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile, anche in considerazione del fatto che il fabbricato è risultato all’evidenza avere caratteristiche estetiche piuttosto dozzinali e i balconi medesimi privi di qualsiasi fregio e/o decorazione, e neppure omogenei nell’aspetto).

Le spese relative agli interventi sui balconi, pur con riferimento al parapetto e ai rivestimenti, vanno attribuite in ogni caso ai proprietari degli stessi qualora non sia possibile attribuire alcuna funzione incidente, in senso positivo, sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile, privo di qualsiasi fregio o decorazione e non omogeneo nell’aspetto.

Tribunale Roma sez. V, 07/11/2017, n.20887

Le spese per la manutenzione dei frontalini sono a carico di tutti i condomini e non solo dei proprietari dei balconi

In tema di condominio, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale (c.d. frontalini) e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cassazione civile sez. II, 19/09/2017, n.21641

Legittimità della delibera condominiale sulla ripartizione della spesa di rifacimento del lastrico solare

La delibera condominiale impugnata, con la quale si è ripartita la spesa del rifacimento del lastrico solare, secondo il criterio di cui all’art. 1123 c.c., sul presupposto della proprietà o dell’uso comune di esso è legittima.

Tribunale Bari sez. III, 12/09/2016, n.4559

In sede di opposizione a decreto ingiuntivo, la nullità della delibera condominiale è eccepibile anche d’ufficio

Nel procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo emesso a favore del condominio, ai sensi dell’art. 63 disp. att.c.c., per la riscossione dei contributi condominiali, il giudice può sindacare, in via incidentale, anche la validità della relativa delibera assembleare, qualora essa sia af fetta da vizi che ne comportino non la semplice annullabilità, ma la nullità radicale (nella specie, la controversia riguardava spese per lavori sui balconi di proprietà esclusiva dei condomini intimati).

Cassazione sentenza 12/01/2016, n.305

Condominio negli edifici – balconi e terrazzi di uso esclusivo

Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 cc, che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti.

Cassazione civile sez. II, 08/10/2013, n.22896

È illegittima la delibera condominiale che ripartisca in millesimi le spese di rifacimento dei balconi, giacché questi – fatta eccezione per gli elementi decorativi (quali fregi e frontalini) – non rientrano nella proprietà comune, appartenendo invece ai proprietari delle singole unità immobiliari corrispondenti.

Tribunale Modena, 14/06/2013, n.952

I balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (nella specie, poiché le fioriere erano prive di particolare pregio, trattandosi di comuni vasconi prefabbricati in calcestruzzo, la Corte né ha escluso la valenza architettonica, ponendo a carico dei singoli proprietari degli appartamenti le spese relative alla parte interna delle predette fioriere).

Cassazione civile sez. II, 30/04/2012, n.6624

In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all’esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile).

Cassazione civile sez. II, 30/04/2012, n.6624

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 202202/18 del 23.10.2018.

[2] Cass. sent. n. 21641/2017.

[3] Cass. sent. n. 14576/2004 del 30.07.2004.

Autore immagine casa panni stesi di nuvolanevicata


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