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Ripartizione tetto condominiale per fotovoltaico

6 Marzo 2019
Ripartizione tetto condominiale per fotovoltaico

Quanto spazio può occupare un singolo condomino per l’installazione di un impianto per la produzione di energia.

Per installare un fotovoltaico sul tetto c’è bisogno dell’autorizzazione del condominio? Chi è che decide lo spazio spettante a ciascun condomino? Il tema della ripartizione del tetto condominiale per il fotovoltaico è all’ordine del giorno: le fonti di energia alternativa trovano infatti sempre più interesse e consenso tra i proprietari delle abitazioni che, in questo modo, riescono ad abbattere la bolletta della luce e del gas. Senonché lo spazio è limitato e c’è bisogno pur sempre di una regolamentazione, dimodoché tutti i condomini possano fruire degli stessi diritti. Sarebbe del resto ingiusto che, per lasciar spazio all’impianto installato da un inquilino, agli altri sia di fatto impedito di fare altrettanto. 

Non esistono tuttavia, almeno oggi, criteri matematici per definire le porzioni di area condominiale utilizzabili dal singolo. Il Codice civile, infatti, stabilisce genericamente che ad ogni condomino è consentito usare le parti comuni purché garantisca il «pari uso» da parte degli altri. Ma cosa significa in concreto?

Una recente sentenza del tribunale di Milano si occupa proprio del tema della ripartizione del tetto condominiale per il fotovoltaico. Ecco qual è la sintesi di questa interessante decisione.

Installazione impianto fotovoltaico: procedura e autorizzazioni

Ciascun condomino ha diritto di realizzare, a proprie spese e nel proprio interesse, un impianto finalizzato alla produzione di energia come il fotovoltaico. A dirlo è proprio il Codice civile che, in proposito, specifica quanto segue: «È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato».

La norma si riferisce ad installazioni come pannelli solari e fotovoltaici da effettuarsi non solo su parti di proprietà esclusiva (ad esempio il proprio balcone), ma anche su parti comuni condominiali (quali terrazze, tetti, lastrico solare o su ogni altra idonea superficie comune). 

Ovviamente, condizione preliminare per poter installare un impianto fotovoltaico è non arrecare pregiudizio all’edificio condominiale, sia in termini di stabilità che di decoro architettonico.

In secondo luogo non si può pregiudicare il diritto degli altri condomini di usare la stessa area per le medesime o altre finalità. Di tanto parleremo meglio a breve.

Se l’intervento non incide (se non minimamente) su parti  condominiali, ossia non richiede opere di modifica delle stesse, il condomino può fare realizzare l’impianto energetico senza una preventiva autorizzazione assembleare, avvisando tutt’al più per correttezza l’amministratore, il quale potrebbe, al limite, accertarsi di persona della non incisività dell’intervento.

Se invece l’impianto richiede di effettuare modifiche alle parti comuni (ad esempio delle opere di stabilità sul tetto o sul lastrico solare), l’interessato deve prima informare l’amministratore a cui deve comunicare il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi (allegando all’informativa un dettaglio dei lavori, predisposto dal tecnico di fiducia). 

A sua volta l’amministratore convoca l’assemblea prima che partano i lavori e sottopone alla votazione della stessa l’approvazione del progetto presentato dall’interessato. 

L’assemblea può autorizzare le opere o negarle. La votazione deve avvenire a maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio.

L’assemblea può anche proporre una terza strada suggerendo modalità alternative di esecuzione o imponendo cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.

Si ritiene comunque che l’assemblea non possa mai vietare l’installazione di un impianto di energia alternativa se non sussistono i casi di pregiudizio a parti comuni o a unità immobiliari private, o al decoro [3].

Ripartizione del tetto o del lastrico solare tra i condomini

Assodato che è sempre possibile realizzare un impianto fotovoltaico sul tetto o sul lastrico solare condominiale, passiamo ora al secondo e più delicato aspetto: quanto spazio è possibile occupare? 

Il Codice civile [4] stabilisce il diritto di ciascun condomino di servirsi delle aree comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. 

Dunque, la realizzazione di un impianto energetico da parte del singolo condomino non può ridurre il diritto degli altri partecipanti al pari utilizzo del bene comune, non può cioè occupare una porzione significativa dell’area, di gran lunga eccedente la quota corrispondente agli spettanti millesimi di proprietà.

Difatti, il Codice civile, laddove consente espressamente l’installazione d’impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, non deroga minimamente al principio generale del «pari uso» tanto da prevedere che l’assemblea possa procedere a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le eventuali diverse forme previste dal regolamento condominiale.

In particolare, la norma assegna all’assemblea il potere di provvedere, con le stesse maggioranze sopra indicate, ed a richiesta degli interessati, a dividere il lastrico solare e le altre superfici comuni in modo da evitare abusi e garantire a tutti i condomini il pari uso.

Per cui, in sostanza, l’uso delle parti comuni deve rimanere contenuto nei limiti corrispondenti al diritto di ciascuno dei partecipanti in base ai millesimi di proprietà.

In caso contrario si può chiedere la rimozione della parte costruita sulla parte eccedente e il risarcimento del danno.

Inoltre, per la sentenza del tribunale di Milano in commento non è comunque consentito all’assemblea di negare l’autorizzazione all’installazione dell’impianto privato su parte comune salva la possibilità di un controllo tramite la proposizione di adeguate modalità alternative per la cautela e la salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro dell’edificio

note

[1] Trib. Milano, sent. n. 6987/2018.

[2] Art. 1122-bis cod. civ.

[3] Trib. Milano 7 ottobre 2014 n. 11707.

[4] Art. 1102 cod. civ.


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