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Ripartizione tetto condominiale per fotovoltaico

6 Marzo 2019
Ripartizione tetto condominiale per fotovoltaico

Quanto spazio può occupare un singolo condomino per l’installazione di un impianto per la produzione di energia.

Per installare un fotovoltaico sul tetto c’è bisogno dell’autorizzazione del condominio? Chi è che decide lo spazio spettante a ciascun condomino? Il tema della ripartizione del tetto condominiale per il fotovoltaico è all’ordine del giorno: le fonti di energia alternativa trovano infatti sempre più interesse e consenso tra i proprietari delle abitazioni che, in questo modo, riescono ad abbattere la bolletta della luce e del gas. Senonché lo spazio è limitato e c’è bisogno pur sempre di una regolamentazione, dimodoché tutti i condomini possano fruire degli stessi diritti. Sarebbe del resto ingiusto che, per lasciar spazio all’impianto installato da un inquilino, agli altri sia di fatto impedito di fare altrettanto. 

Non esistono tuttavia, almeno oggi, criteri matematici per definire le porzioni di area condominiale utilizzabili dal singolo. Il Codice civile, infatti, stabilisce genericamente che ad ogni condomino è consentito usare le parti comuni purché garantisca il «pari uso» da parte degli altri. Ma cosa significa in concreto?

Una recente sentenza del tribunale di Milano si occupa proprio del tema della ripartizione del tetto condominiale per il fotovoltaico. Ecco qual è la sintesi di questa interessante decisione.

Installazione impianto fotovoltaico: procedura e autorizzazioni

Ciascun condomino ha diritto di realizzare, a proprie spese e nel proprio interesse, un impianto finalizzato alla produzione di energia come il fotovoltaico. A dirlo è proprio il Codice civile che, in proposito, specifica quanto segue: «È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato».

La norma si riferisce ad installazioni come pannelli solari e fotovoltaici da effettuarsi non solo su parti di proprietà esclusiva (ad esempio il proprio balcone), ma anche su parti comuni condominiali (quali terrazze, tetti, lastrico solare o su ogni altra idonea superficie comune). 

Ovviamente, condizione preliminare per poter installare un impianto fotovoltaico è non arrecare pregiudizio all’edificio condominiale, sia in termini di stabilità che di decoro architettonico.

In secondo luogo non si può pregiudicare il diritto degli altri condomini di usare la stessa area per le medesime o altre finalità. Di tanto parleremo meglio a breve.

Se l’intervento non incide (se non minimamente) su parti  condominiali, ossia non richiede opere di modifica delle stesse, il condomino può fare realizzare l’impianto energetico senza una preventiva autorizzazione assembleare, avvisando tutt’al più per correttezza l’amministratore, il quale potrebbe, al limite, accertarsi di persona della non incisività dell’intervento.

Se invece l’impianto richiede di effettuare modifiche alle parti comuni (ad esempio delle opere di stabilità sul tetto o sul lastrico solare), l’interessato deve prima informare l’amministratore a cui deve comunicare il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi (allegando all’informativa un dettaglio dei lavori, predisposto dal tecnico di fiducia). 

A sua volta l’amministratore convoca l’assemblea prima che partano i lavori e sottopone alla votazione della stessa l’approvazione del progetto presentato dall’interessato. 

L’assemblea può autorizzare le opere o negarle. La votazione deve avvenire a maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio.

L’assemblea può anche proporre una terza strada suggerendo modalità alternative di esecuzione o imponendo cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.

Si ritiene comunque che l’assemblea non possa mai vietare l’installazione di un impianto di energia alternativa se non sussistono i casi di pregiudizio a parti comuni o a unità immobiliari private, o al decoro [3].

Ripartizione del tetto o del lastrico solare tra i condomini

Assodato che è sempre possibile realizzare un impianto fotovoltaico sul tetto o sul lastrico solare condominiale, passiamo ora al secondo e più delicato aspetto: quanto spazio è possibile occupare? 

Il Codice civile [4] stabilisce il diritto di ciascun condomino di servirsi delle aree comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. 

Dunque, la realizzazione di un impianto energetico da parte del singolo condomino non può ridurre il diritto degli altri partecipanti al pari utilizzo del bene comune, non può cioè occupare una porzione significativa dell’area, di gran lunga eccedente la quota corrispondente agli spettanti millesimi di proprietà.

Difatti, il Codice civile, laddove consente espressamente l’installazione d’impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, non deroga minimamente al principio generale del «pari uso» tanto da prevedere che l’assemblea possa procedere a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le eventuali diverse forme previste dal regolamento condominiale.

In particolare, la norma assegna all’assemblea il potere di provvedere, con le stesse maggioranze sopra indicate, ed a richiesta degli interessati, a dividere il lastrico solare e le altre superfici comuni in modo da evitare abusi e garantire a tutti i condomini il pari uso.

Per cui, in sostanza, l’uso delle parti comuni deve rimanere contenuto nei limiti corrispondenti al diritto di ciascuno dei partecipanti in base ai millesimi di proprietà.

In caso contrario si può chiedere la rimozione della parte costruita sulla parte eccedente e il risarcimento del danno.

Inoltre, per la sentenza del tribunale di Milano in commento non è comunque consentito all’assemblea di negare l’autorizzazione all’installazione dell’impianto privato su parte comune salva la possibilità di un controllo tramite la proposizione di adeguate modalità alternative per la cautela e la salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro dell’edificio


note

[1] Trib. Milano, sent. n. 6987/2018.

[2] Art. 1122-bis cod. civ.

[3] Trib. Milano 7 ottobre 2014 n. 11707.

[4] Art. 1102 cod. civ.


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9 Commenti

  1. Su di un lastrico solare di un immobile industriale di proprietà della società A insiste un impianto fotovoltaico, in leasing alla società B, non integrato, che opera la propria attività in locazione immobiliare dalla società A. A seguito del trasferimento ad altra sede della società B, la stessa società B intende sublocare l’impianto fotovoltaico alla nuova società C che andrà ad occupare l’immobile della proprietà A. La società C nel frattempo ha anche acquistato l’immobile della società A. Dovendo quindi stipulare un contratto di sublocazione dell’impianto fotovoltaico in leasing dalla società B alla società C, ed essendo richiesta l’autentica di firma da parte del GSE per trasferire gli incentivi alla società C, il notaio richiede che l’impianto fotovoltaico debba essere accatastato per poter autenticare le firme sul contratto di sublocazione in quanto a suo parere diversamente il contratto di sublocazione potrebbe essere considerato nullo. È corretto?

    1. Partiamo da un dato principale: il contratto di locazione (come quello di sublocazione) di un immobile non catastato non può essere registrato, secondo quanto stabilito dalla legge.Il problema è stabilire se, nel Suo caso, l’impianto fotovoltaico debba essere considerato alla stessa stregua di un immobile, o come un bene accessorio. Difatti, in linea di massima, la normativa sul classamento riguarda, esclusivamente, la natura e la destinazione degli immobili e dei terreni.Gli impianti fotovoltaici sono per definizione strutture prefabbricate che possono trovare autonoma classazione, soltanto laddove rivestano la natura di immobili, o comunque siano collocate ed utilizzate nell’ambito di impianti industriali destinati in via esclusiva o prevalente alla produzione di energia elettrica.Questa natura va accertata caso per caso, non esistendo degli elementi astratti utili all’individuazione di una regola uniforme. Solo davanti al caso concreto è, quindi, possibile trovare una giustificazione all’iscrizione al catasto.Di norma, a livello civilistico, si può accatastare un bene immobile che può essere soltanto un terreno (con i suoi accessori), o una costruzione stabilmente e durevolmente infissa al suolo (con i suoi accessori).I beni accessori (separabili o no) non hanno in genere una loro autonomia, e sono trasferiti insieme al bene principale. Gli apparecchi fotovoltaici destinati al servizio di un immobile – per la loro struttura e natura – non possono che essere considerati beni accessori, privi di individualità immobiliare e catastale.Anche in caso di proprietà separata (si pensi ad un impianto in leasing, com’è nel Suo caso), essi rimarrebbero oggetto di diritti mobiliari, e non per questo potrebbero mutare la loro natura oggettiva divenendo beni immobili distinti.Inoltre, una individualità immobiliare degli apparecchi fotovoltaici potrebbe sorgere soltanto in origine, per le particolari e oggettive caratteristiche dell’impianto, come un impianto fissato su una base di cemento armato nel giardino annesso ad un immobile.Ora, il mio consiglio è quello di rivolgersi ad un tecnico specializzato per verificare se, alla luce dei riferimenti indicati, l’impianto fotovoltaico in questione possa rientrare nella categoria di beni soggetti ad accatastamento.Nel caso di parere positivo (necessario accatastamento), allora occorrerebbe procedere alle formalità di rito, posto che – in mancanza – si rischierebbe la nullità del contratto: l’impianto che, per legge, necessita dell’accatastamento e non viene accatastato, è considerato come bene fantasma per l’ufficio del territorio e, quindi, nullo per il diritto civile.Nel caso di parere negativo, Le consigliamo di andare dal notaio, rappresentando quanto sin qui detto; se dovesse opporre eccezioni, allora sarebbe opportuno sostituire il pubblico ufficiale.

  2. buongiorno, sono proprietario di un sottotetto in un condominio. qualche mese fa abbiamo rifatto il tetto ed io ho partecipato alla spesa in maniera di gran lunga superiore ai millesimi di proprietà; questo sia perchè sono il diretto interessato, sia perchè ho pochi millesimi.
    adesso vorrei installare un impianto fotovoltaico e vorrei occupare uno spazio superiore ai miei millesimi.
    guardando al pari uso, non avrei problemi; considerando la ripartizione delle spese per il rifacimento, neppure.
    come devo/posso comportarmi?
    grazie

  3. Salve,
    siccome la questione della ripartizione in parti uguali oppure in millesimi del tetto condominiale per l’installazione di un impianto fotovoltaico privato non è chiara, ho cercato in tutti i modi di trovare la sentenza n. 6987/2018 del tribunale di Milano da voi menzionata, ma senza riuscirci.
    Sarebbe possibile avere il testo o sapere dove si può recuperare?

    Grazie e cordiali saluti,
    marco

    1. Puoi trovare ulteriori informazioni nei nostri articoli:
      -Impianto fotovoltaico: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/386065_impianto-fotovoltaico-ultime-sentenze
      -Posso installare il fotovoltaico sul tetto condominiale? https://www.laleggepertutti.it/122465_posso-installare-il-fotovoltaico-sul-tetto-condominiale
      -Impianto fotovoltaico sul tetto: quali limiti? https://www.laleggepertutti.it/185364_impianto-fotovoltaico-sul-tetto-quali-limiti
      -Pannelli fotovoltaici: come il singolo condomino può installarli https://www.laleggepertutti.it/286331_pannelli-fotovoltaici-come-il-singolo-condomino-puo-installarli
      -Pannelli fotovoltaici: istallazione sul tetto condominiale https://www.laleggepertutti.it/88794_pannelli-fotovoltaici-istallazione-sul-tetto-condominiale

      1. Grazie dei riferimenti agli altri articoli, ma purtroppo non trovo la risposta alla mia domanda,
        e cioè quanta parte del tetto un condomino ha DIRITTO di occupare con i pannelli senza che gli altri
        condomini glielo possano impedire appellandosi al principio della ripartizione che garantisca il “pari uso”
        a tutti i condomini?

        La ripartizione che garantisca il pari uso è basata sulla divisione in millesimi o in parti uguali?

        Sembra che la sentenza n. 6987/2018 del tribunale di Milano chiarisca questo aspetto.
        Come posso fare per avere una copia della sentenza?

        Grazie ancora,
        marco

  4. sono proprietario dell ultimo piano e sottotetto con accesso dal mio appartamento di una bi famigliare con due distinte abitazioni ma col tetto in comune
    nel caso di posizionamento di impianto F:V , da parte del proprietario dell alloggio sottostante ,
    nel caso io volessi elevare e,o fare modifiche .al mio sottotetto ,le spese di rimozione dell’impianto sono a carico di chi ? visto che lui non puo’ porre ostacoli al mio diritto di elevare la casa (tutti i documenti in regola)

    1. Per l’installazione di un impianto fotovoltaico ci sono regole diverse da seguire a seconda del luogo in cui i pannelli vengono montati. Rimuovere i pannelli fotovoltaici a seguito di danni, problemi tecnici o scelte architettoniche comporta la riduzione della potenza del proprio impianto fotovoltaico. Per richiedere una consulenza legale sul tuo caso specifico ai professionisti del nostro portale clicca qui https://www.laleggepertutti.it/richiesta-di-consulenza

  5. Buongiorno.
    Ho installato il fotovoltaico sul tetto condominiale occupando il posto migliore e sulla falda a sud. Se altri volessero montare dei pannelli, devono prendere gli spazi che sono rimasti, anche se alcuni in ombra ? Cioè il primo che arriva può scegliere gli spazi migliori ?

    Grazie

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