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Supercondominio: ultime sentenze

28 Marzo 2019
Supercondominio: ultime sentenze

Supercondominio e condizioni necessarie e sufficienti per la sua esistenza; nomina e revoca dell’amministratore nel supercondominio; tabelle millesimali; suddivisione delle spese. E’ nulla la delibera con cui i rappresentanti di condominio revocano l’amministratore di supercondominio.

Supercondominio, mancanza di amministratore comune e integrazione del contraddittorio

Il cd. supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato, pertanto, alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del cd. supercondominio. Ne consegue che, qualora quest’ultimo amministratore non sia nominato, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale scelto ex art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato “ad hoc” conferito dai comproprietari ovvero, in mancanza, a tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici. (Nella specie, la S.C. ha cassato la pronuncia del giudice di merito che, in un giudizio volto ad ottenere la costituzione di una servitù coattiva di passaggio su una strada interna, comune a due condomìni, aveva ritenuto sufficiente la chiamata in giudizio dei loro amministratori e non pure dei condòmini).

Cassazione civile sez. II, 28/01/2019, n.2279

Tabelle millesimali del supercondominio

In merito alle tabelle millesimali del supercondominio, i valori delle unità immobiliari vanno poste in relazione con il valore complessivo delle stesse, ma anche i singoli edifici devono ricevere una valutazione diversa in ordine alle loro specifiche caratteristiche architettoniche ed immobiliari, ponderando il reale valore. Per tale motivo vanno redatte due tabelle: una che si riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri ed un’altra che ripartisce poi tale quota tra i condomini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusiva.

Tribunale Roma sez. V, 11/10/2018, n.19411

Supercondominio e legittimazione passiva del suo amministratore

Nel caso di complesso immobiliare costituente un c.d. supercondominio, qualora il danno alla proprietà individuale derivi da beni appartenenti ad un singolo edificio ivi compreso, legittimato passivo nel relativo giudizio sarà il solo condominio in cui è collocata l’unità immobiliare danneggiata, che dovrà essere citato in giudizio in persona del suo amministratore anche ove – per ipotesi – costui rivesta la carica di amministratore anche del supercondominio.

Cassazione civile sez. VI, 12/06/2018, n.15262

Riparto delle spese supercondominiali

Deve essere dichiarata nulla la delibera con cui l’assemblea supercondominiale approvi il proprio rendiconto di gestione comprendendovi le spese dei palazzi costituenti il supercondominio e, in particolare, le spese di pulizia e di progettazione dei lavori per la prevenzione incendi. Sussiste eccesso di potere dell’assemblea supercondominiale che deliberi sulle spese di pulizia dei singoli palazzi, posto che solo le assemblee di questi ultimi sono legittimate a decidere in materia. La domanda di risarcimento dei danni non patrimoniali, morali ed esistenziali, conseguente alla violazione degli obblighi della corretta distribuzione delle spese tra condominio e supercondominio deve essere rigettata – a parte il rispetto degli oneri probatori – essendo impossibile attribuire l’illecito aquiliano indistintamente al supercondominio o alla assemblea, fermo restando che una delibera viziata non comporta automaticamente un illecito extracontrattuale.

Tribunale Milano sez. XIII, 18/05/2018, n.5624

Revoca dell’amministratore del supercondominio: competenza dell’assemblea plenaria

La deliberazione con cui l’assemblea dei rappresentanti dei singoli condomini componenti un complesso supercondominiale decida la revoca dell’amministratore deve ritenersi nulla poiché intervenuta su materia estranea alle sue istituzionali attribuzioni che l’art. 67, comma 3, disp. att. c.c., di carattere eccezionale e di conseguente insuscettibile di applicazione analogica, espressamente limitata alla sola gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell’amministratore.

Corte appello Milano sez. III, 09/05/2018, n.2321

Condominio e difetto del quorum costitutivo: conseguenze

Va annullata la delibera di condominio per difetto del quorum costitutivo ex art. 1136, comma 3, c.c. per mancanza di un terzo del valore dei singoli condomini (nella specie: erano presenti 563,76 millesimi su 1000 e mancavano 333,33 millesimi) e per l’effetto anche la costituzione del supercondominio (approvata nella medesima delibera) e delle statuizioni in essa previste.

Corte appello Roma sez. IV, 26/04/2018, n.2709

Suddivisione dei consumi: rilevazione di contatori volumetrici distinti per ogni edificio

In un supercondominio il criterio della suddivisione dei consumi sulla base della rilevazione di contatori volumetrici distinti per ogni edificio, è legittimo poiché rispondente ad esigenze di esattezza circa l’individuazione degli effettivi consumi dei singoli edifici serviti dalla comune centrale termica.

Tribunale Savona, 15/03/2018

Spese supercondominio: da attribuire alle singole palazzine o ai partecipanti?

In ordine alle modalità di gestione e di ripartizione delle spese del supercondominio, devono essere applicati i criteri affermati dalla giurisprudenza negli ultimi anni e recepiti dalla recente Riforma in materia, che ha introdotto l’art. 1117-bis c.c. e riformulato l’art. 67 disp. att. c.c. Per quanto concerne la ripartizione delle spese, le delibere dell’assemblea del supercondominio avranno efficacia nei confronti dei singoli fabbricati e le spese relative al supercondominio dovranno essere ripartite secondo i valori dei singoli fabbricati e, successivamente, tra i singoli condomini facenti parte di ciascun condominio in relazione alla tabella millesimale di ciascun fabbricato.

Tribunale Firenze sez. II, 13/02/2018, n.442

Condizioni necessarie per la sussistenza di un supercondominio

Il c.d. “supercondominio”, figura di elaborazione giurisprudenziale, viene in essere (proprio come il condominio negli edifici) “ipso iure et facto”, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà (né dell’originario costruttore, né dei proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio) o tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune alcuni impianti e servizi, rientranti nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c., legati da un vincolo di accessorietà ad ognuno degli edifici medesimi.

Cassazione civile sez. II, 19/01/2018, n.1344

Nullità revoca amministratore del supercondominio

È affetta da radicale nullità la delibera a mezzo della quale i rappresentanti di condominio (e non i condòmini) revochino l’amministratore del supercondominio e nominino il revisore dei conti ex art. 1130 bis c.c., trattandosi di atti di straordinaria amministrazione, non rientranti nei compiti assegnati ai rappresentanti dall’art. 67 disp. att. c.c.

Tribunale Milano sez. XIII, 30/08/2016, n.9844


note

Autore immagine: supercondominio di Oleksiy Mark


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2 Commenti

    1. Grazie a te. Potrebbero interessarti anche i seguenti articoli: Come nasce un supercondominio?; Amministratore supercondominio; Supercondominio: codici fiscali in presenza di più nuclei; Supercondominio: chi revoca l’amministratore; Cassazione: quando c’è supercondominio. Continua a seguire il nostro portale.

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