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Nomina amministratore di condominio: ultime sentenze

24 Giugno 2022
Nomina amministratore di condominio: ultime sentenze

Richiesta di rimborso delle somme anticipate dall’amministratore uscente; nullità della nomina dell’amministratore di condominio priva di una valida accettazione con l’indicazione del suo compenso.

L’omessa indicazione dei dati personali e professionali dell’amministratore di condominio non è motivo di invalidità della delibera di nomina.

Nomina dell’amministratore di condominio

Agli effetti dell’art. 1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.

Cassazione civile sez. VI, 22/04/2022, n.12927

Importo dovuto a titolo di compenso

Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.

Cassazione civile sez. VI, 22/04/2022, n.12927

Quando è nulla la nomina dell’amministratore di condominio?

La delibera tramite cui si nomina l’amministratore senza specificare il compenso risulta nulla, a meno che non siano richiamate e allegate, alla medesima, le comunicazioni inviate ai condòmini con l’indicazione dell’importo da corrispondere. La nomina dell’amministratore, a seguito della riforma del 2012, si struttura quale scambio di proposta e accettazione, così come si desume dai commi 2 e 14 dell’articolo 1129 del Cc, come pure dall’articolo 1130 del Cc, il quale dispone che la nomina deve essere annotata in apposito registro e, più in generale, la delibera di nomina e il correlato contratto di amministrazione devono avere forma scritta.

Risulta così violato l’articolo 1129 del Cc, nel punto in cui prescrive che «l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta». La specificazione dell’importo non può mai ritenersi implicita, piuttosto è necessario che nella delibera il compenso risulti esplicitato o, almeno, sia richiamato un documento che lo indichi.

Cassazione civile sez. VI, 22/04/2022, n.12927

La specificazione del compenso dell’amministratore

La delibera di conferma dell’amministratore nella quale non siano stati indicati il compenso dello stesso ed i titoli abilitativi annuali non è invalida. Infatti se è vero che in base al comma 14 dell’art. 1129 c.c. l’amministratore, all’atto della nomina o del suo rinnovo, deve specificare l’importo dovuto a titolo di compenso, va anche detto che tale disposizione non può essere interpretata in modo eccessivamente formalistico: la ratio della norma è infatti quella di evitare che i condòmini, durante il mandato o alla fine di esso, si trovino di fronte a pretese economiche dell’amministratore non previamente concordate. Tale rischio non sussiste quando v’è la conferma della nomina dell’amministratore, posto che in tal caso si intende implicitamente confermato anche il suo compenso.

Tribunale Roma sez. V, 21/02/2022, n.2740

Procedimento per la nomina giudiziale

Il procedimento per la nomina giudiziale di un amministratore di condominio, appartenendo all’ambito della volontaria giurisdizione ed essendo di natura non contenziosa, sfocia in un provvedimento che non deve regolare le spese, con la conseguenza che il decreto della corte di appello, pronunciato in sede di reclamo, è impugnabile con ricorso straordinario per cassazione, ex art. 111 Cost., in relazione alla parte in cui, regolando le spese, incide in maniera processualmente definitiva su situazioni di diritto soggettivo.

Cassazione civile sez. VI, 20/01/2022, n.1799

Nomina giudiziale di un nuovo amministratore

L’amministratore di condominio uscente, qualunque sia il motivo della cessazione, deve rimanere in carica fino a quando non venga nominato un sostituto, essendo la prorogatio imperii finalizzata all’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore: pertanto, la prorogatio opera non solo nei casi di scadenza del termine o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che alla scadenza del termine prefissato per la carica di amministratore, il mandato si estingue per legge e, per ovviare ad una mancata nomina immediata di altro amministratore, quest’ultimo assume la prorogatio imperii, continuando ad esercitare i suoi poteri provvisoriamente; il mandato si estingue poi ipso jure alla scadenza del termine, con la conseguenza che viene a mancare il presupposto in forza del quale può essere esercitata la domanda di revoca. Non si può revocare giudizialmente un amministratore non più in carica, ma si può agire indirettamente solo per la nomina giudiziale di un nuovo amministratore.

Corte appello Lecce sez. II, 21/12/2021

Amministratore di condominio: compiti, rapporto con i condomini e determinazione del compenso

L’amministratore giudiziario è nominato dal giudice per sopperire all’inerzia dell’assemblea, che non provveda alla nomina dell’amministratore fiduciario (articolo 1129, comma 1, del Cc), dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea o dal giudice in caso di mancato assolvimento dell’obbligo di dare senza indugio notizia all’assemblea di citazioni o provvedimenti dell’autorità amministrativa aventi un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (articoli 1129, comma 3, 1131, comma 4, del Cc), ovvero in caso di inerzia, qualora non abbia reso il conto della gestione o se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (articolo 1129, comma 3, del Cc).

Il decreto emesso ex articolo 1129, comma 1, del Cc ha a oggetto esclusivamente la nomina dell’amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell’assemblea che non vi provvede, senza che muti invero la posizione dell’amministratore stesso, il quale, benché designato dall’autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice.

L’amministratore nominato dal tribunale deve – quindi – rendere conto del suo operato soltanto all’assemblea e non riveste la qualità di ausiliario del giudice (che deve identificarsi nel privato esperto in una determinata arte o professione ed in generale idoneo al compimento di atti che il giudice non può compiere da solo e ciò in occasione di un processo e in relazione a concrete necessità individuabili di volta e in volta dal giudice al quale il consulente deve dare conto), sicché la determinazione del compenso è regolata dall’articolo 1709 del Cc, secondo cui ove le parti non abbiano stabilito la misura, lo stesso è stabilito in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice.

Cassazione civile sez. III, 05/05/2021, n.11717

Quando la delibera di nomina è nulla?

Al momento della nomina, l’amministratore deve specificare analiticamente il compenso per le attività che dovrà rendere in favore del condominio; egli ha anche il dovere di adempiere agli oneri formativi e di aggiornamento tipici della sua professione, per cui, in mancanza dei predetti elementi, la sua nomina è invalida e la relativa delibera assembleare può essere impugnata.

Tribunale Trapani, 07/04/2021

Nomina di un nuovo amministratore condominiale in sostituzione del precedente: efficacia

In tema di condominio, la nomina di un nuovo amministratore condominiale in sostituzione del precedente spiega efficacia nei confronti dei terzi, anche ai fini della rappresentanza processuale dell’ente, sin dal momento in cui viene adottata la relativa deliberazione assembleare nelle forme di cui all’art. 1129 c.c., senza che abbia rilievo la diversa data in cui sia stato sottoscritto il verbale di consegna della documentazione del vecchio al nuovo amministratore.

Tribunale Terni sez. I, 15/01/2021, n.80

La costituzione del supercondominio

È ben vero che la disposizione dell’art. 67, co. 3, disp. att. cod. civ. fa riferimento alla fattispecie di cui all’art. 1117 bis del codice nel caso in cui i compartecipanti siano complessivamente più di sessanta assumendo che ciascun condominio debba designare, con la maggioranza di cui all’art. 1136, co. 5, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria della gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore e che, quindi, la norma faccia riferimento alle assemblee ordinarie e non a quelle straordinarie. Ma ciò non toglie che la nomina del rappresentante per la gestione ordinaria e che comunque la nomina dell’amministratore del supercondominio (con più di 60 partecipanti) siano obbligate. La sussistenza di un obbligo e non di una facoltà si desume sia dall’uso del verbo “dovere” e non “potere”, sia dal fatto che la norma prevede che, in mancanza di tale nomina, ciascun partecipante possa rivolgersi all’autorità giudiziaria.

Corte appello Torino sez. II, 29/09/2020, n.953

Condominio minimo, nomina dell’amministratore e decisione all’unanimità

Nell’ipotesi di condominio costituito da due soli condomini, seppur titolari di quote diseguali, ove si debba procedere all’approvazione di deliberazioni che – come quella di nomina dell’amministratore – richiedano comunque sotto il profilo dell’elemento personale, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, ex art. 1136, comma 2, c.c., la valida espressione della volontà assembleare suppone la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione “unanime”, non potendosi ricorrere al criterio maggioritario.

Cassazione civile sez. VI, 30/07/2020, n.16337

La nomina dell’amministratore di condominio

La delibera con cui l’assemblea condominiale dispone la nomina o il rinnovo dell’incarico all’amministratore è nulla ai sensi dell’art. 1129, comma 14, c.c. ove il verbale dell’assemblea non contenga l’indicazione specifica del compenso spettante all’amministratore per l’attività che egli è incaricato di svolgere.

Tribunale Udine sez. I, 12/11/2018

Amministratore cessato dall’incarico e rimborso delle somme anticipate

L’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia, come avvenuto nel caso in esame, nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore mandatario le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa, e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali. Soltanto ove l’ex amministratore del condominio agisca nei confronti dei singoli condomini per ottenere il rimborso di dette somme anticipate, ha rilievo il principio della limitazione del debito nei limiti delle rispettive quote, ex art. 1123 c.c.

Cassazione civile sez. II, 29/10/2018, n.27363

Giuramento decisorio o suppletorio

Il giuramento, decisorio o suppletorio, non può vertere sull’esistenza o meno di rapporti o di situazioni giuridiche, né può deferirsi per provocare l’espressione di apprezzamenti od opinioni né, tantomeno, di valutazioni giuridiche, dovendo la sua formula avere ad oggetto circostanze determinate che, quali fatti storici, siano stati percepiti dal giurante con i sensi o con l’intelligenza. Non può pertanto costituirne oggetto la qualità di amministratore di condominio, implicando l’accettazione della nomina, che è un atto negoziale e non un fatto storico.

Cassazione civile sez. II, 25/10/2018, n.27086

Supercondominio con otto edifici e nomina di un amministratore

Al supercondominio è applicabile l’art. 1129 c.c., secondo il quale, nel caso in cui partecipino oltre 8 edifici, occorre la nomina dell’amministratore.

Cassazione civile sez. II, 25/10/2018, n.27086

Nomina giudiziale di un amministratore condominiale

Qualora nelle more tra il deposito del ricorso ex art. 1129 c.c. per la nomina giudiziale di un amministratore condominiale e l’invio alla notificazione dello stesso intervenga la nomina assembleare, deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere. Né l’eventuale invalidità, sotto qualunque profilo, della suddetta nomina può essere in alcun modo delibata in sede di procedimento di volontaria giurisdizione, trattandosi di questione devoluta all’esclusiva sede contenziosa di impugnazione della relativa delibera.

Tribunale Bologna sez. III, 26/04/2018

Mancata indicazione del compenso dell’amministratore

La mancata specificazione del compenso spettante all’amministratore di condominio non costituisce motivo di nullità, per violazione dell’art. 1129, 14° comma, c.c., della delibera assembleare; la comunicazione del preventivo non è infatti un elemento costitutivo della delibera di nomina dell’amministratore, ma un semplice adempimento che lo stesso può effettuare anche in un momento differente, anteriore, coevo o successivo all’adozione della delibera.

Tribunale Palermo sez. II, 09/02/2018

Rimborso delle somme anticipate dall’amministratore uscente

L’amministratore di condominio, cessato dall’incarico, può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio, legalmente rappresentato dal nuovo amministratore, sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore, mandatario, le anticipazioni fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa, non potendo considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva, senza tuttavia eliminare quelle originali, sostanziali e processuali.

Tribunale S.Maria Capua V. sez. IV, 05/02/2018, n.449

Nomina del nuovo amministratore di condominio

L’istanza di revoca giudiziaria dell’amministratore di condominio, promosso da un condomino ai sensi dell’art. 1129 c.c., è improcedibile se non è preceduta dalla convocazione dell’assemblea che deve pronunciarsi su tale revoca. L’assemblea convocata per la nomina del nuovo amministratore non può essere equiparata a quella che deve obbligatoriamente essere convocata per la richiesta di revoca, né la delibera di nomina o conferma dell’amministratore equivale a mancata revoca.

Corte appello Torino sez. II, 05/12/2017

Quale quorum per la conferma dell’amministratore?

L’art. 1136, comma 4, c.c., nel testo modificato dalla l. n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno del 2013, laddove prevede che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal comma 2, trova applicazione anche per la delibera di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato. È nulla la delibera di approvazione del rendiconto condominiale quando esso sia carente della nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, trattandosi di requisito minimo di forma, avente natura strutturale.

Tribunale Avellino sez. I, 17/11/2017

Nullità della nomina dell’amministratore di condominio

È nulla la nomina dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129 c. 14 c.c., in assenza di una valida accettazione che contenga specifica indicazione del suo compenso, né può a tal fine rilevare la mera indicazione nel verbale di assemblea di una somma complessiva, non dettagliata, inserita fra le voci del preventivo di spesa che, rappresentando una semplice stima, non soddisfa l’esigenza di chiarezza documentale e quell’assunzione di un obbligo negoziale da parte dell’amministratore in ordine al corrispettivo (che rappresenta l’obbligazione assunta dal condominio) richiesta dal novellato art. 1129 c.c. a tutela della posizione contrattuale del mandante.

Tribunale Massa, 06/11/2017


note

Autore immagine: amministratore di condominio di Africa Studio


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1 Commento

  1. puo l amministratore a marzo del 2018 dopo tre rate scadute e due lettere di avviso farmi un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo .. assemble a marzo .. senza dovere niente a settembre il decreto … ma prima cosa doveva essere l assemblea ad approvare una cosa cosi …. ma non poteva visto che a marzo non dovevo niente ….. ma la legge cosa dice in proposito …… caso mai all assemblea del anno dopo poteva farmi l ingiunzione grazie

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