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Cosa chiedere quando si va a vedere una casa in affitto

7 Marzo 2019


Cosa chiedere quando si va a vedere una casa in affitto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 Marzo 2019



Le verifiche che deve fare l’inquilino prima di firmare il contratto di locazione e di impegnarsi per svariati anni.

L’inesperienza nel settore immobiliare, unita alla fretta tipica di chi non vuol lasciarsi scappare un apparente buon affare, sono spesso causa di brutte sorprese. Lo sa bene chi compra un appartamento e, all’indomani del rogito, si accorge dell’esistenza di debiti con il condominio o della presenza di abusi edilizi. Le fregature non mancano anche nel campo degli affitti dove i contratti vengono firmati con maggiore leggerezza. Le controversie più ricorrenti riguardano le condizioni dell’immobile, non correttamente visionato dall’inquilino e che, solo in un successivo momento, manifesta la presenza di vizi. Un impianto elettrico non a norma, una caldaia non funzionante, le pareti troppo sottili che lasciano filtrare i rumori del vicino: come ci si tutela da tutto ciò una volta che la locazione è stata formalizzata? Bisognerebbe essere scrupolosi all’atto del primo accesso nell’immobile e, magari, non limitarsi ad uno soltanto, farsi accompagnare da un tecnico, inserire nel contratto alcune clausole di salvaguardia. Ecco perché, prima di accordarsi con il padrone di casa e impegnarsi per numerosi anni, bisogna sempre porsi questo interrogativo: cosa chiedere quando si va a vedere una casa in affitto?

Ci sono diverse questioni da valutare e che, con una riflessione accurata, si può gestire con facilità. Di tanto ci occuperemo nel presente articolo. Ti spiegheremo cioè tutte le accortezze che devi prendere se stai per sottoscrivere un contratto di locazione. Ma, prima di ciò, è necessario che tu conosca alcuni aspetti di carattere giuridico.

Si può disdire un contratto di affitto prima della scadenza?

L’inquilino – così come del resto il proprietario dell’appartamento – non può disdire il contratto di affitto prima della scadenza, a meno che nel contratto non gli venga consentito esplicitamente. 

Solo in un caso la legge consente il recesso anticipato e salvo comunque l’obbligo di dare il preavviso sei mesi prima: se vi è una giusta causa. La «giusta causa» è un evento imprevedibile al momento della sottoscrizione del contratto, non dipendente dalla volontà dell’inquilino e oggettivamente insuperabile. Si tratta, ad esempio, di un trasferimento improvviso e non richiesto a diversi chilometri di distanza. Non rientra invece nella giusta causa il venir meno delle esigenze abitative per una causa già nota al momento della conclusione del contratto (si pensi all’inquilino che già sa che, di lì a due anni, dovrà trasferirsi).

In ogni caso l’affitto può essere risolto quando l’immobile è inutilizzabile. Si pensi all’assenza di acqua calda, a un impianto elettrico che presenta il rischio di folgorazione, alle gravi infiltrazioni di acqua che rendono inabitabile l’intero appartamento, a un vicino tanto rumoroso da non consentire di riposare. La semplice disfunzione o il disagio, che tuttavia non costringe l’inquilino a lasciare l’immobile, non dà diritto alla risoluzione del contratto.

Per sciogliersi anticipatamente dal contratto è necessario che il vizio non fosse conoscibile o rilevabile dall’inquilino all’atto della firma del contratto. Secondo infatti la giurisprudenza, l’inquilino ha l’obbligo di prestare una normale attenzione e diligenza nel momento in cui visiona l’appartamento. Per cui, se in quella sede ha preso conoscenza di difetti strutturali o questi erano particolarmente evidenti, e non li ha eccepiti subito, non può poi farli valere in un successivo momento.  

Dice la Cassazione a riguardo: «Allorquando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunciato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento» [1]. 

Spetta all’inquilino dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità dell’appartamento all’uso abitativo; al locatore spetta, invece, di dimostrare che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore (e ciò al fine di paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo) o di provare di avere senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna. Se non lo fa è costretto a risarcire i danni all’inquilino [2]. 

Dunque, se l’inquilino contesta vizi dell’appartamento che però erano da lui conosciuti o conoscibili al momento della firma del contratto non ha alcun diritto a chiedere una risoluzione anticipata dell’accordo né una riduzione del canone, tanto più se prima ha sempre usato l’immobile senza eccepire alcun problema [3].

Ecco allora perché è importante sapere cosa chiedere quando si va a vedere una casa in affitto: perché, ai sensi di legge [4], se al momento della consegna l’appartamento è affetto da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’utilizzo, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo solo se non si tratta di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili all’atto del sopralluogo fatto prima di firmare il contratto. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna. 

Cosa chiedere prima della firma del contratto di affitto

Alla luce di quanto appena detto, una delle prime verifiche che deve fare il futuro inquilino è sul regolamento di condominio. Da questo infatti potrebbero risultare dei divieti di utilizzo dell’immobile non evidenziati dal locatore. Si pensi al caso di un appartamento da utilizzare per ludoteca quando invece il regolamento vieta attività rumorose o esercizi commerciali. 

In secondo luogo è opportuno prendere visione dei certificati di conformità dell’impatto elettrico e del gas per evitare brutte sorprese in un momento successivo derivanti da mal funzionamenti o da rischi per l’incolumità delle persone.

C’è poi ’Ape, ossia l’attestato di prestazione energetica, che rivela la classe energetica dell’immobile e, quindi, la spesa che verosimilmente si deve sostenere per il riscaldamento o il raffreddamento della casa. Questo documento deve essere allegato al contratto di affitto, ma è sempre bene visionarlo in anticipo. Dall’Ape si possono rilevare infatti le prestazioni dell’immobile: tanto più vicine alla classe A, tanto inferiore sarà il costo per la climatizzazione.

Altro aspetto fondamentale è conoscere quanto si pagherà di oneri condominiali: a tal fine è opportuno chiedere una copia delle ultime ricevute di pagamento effettuate. Dei pregressi debiti del locatore l’inquilino non risponde; per cui non deve informarsi dell’esistenza di eventuali morosità.

Altro suggerimento utile è verificare il libretto della caldaia per accertarsi che la stessa sia stata oggetto di manutenzione, sia a norma e funzionante. 

Potrebbe essere utile farsi consegnare una bolletta della luce per verificare la potenza assorbita dall’immobile.

Cosa verificare quando si va a vedere l’appartamento in affitto

La connessione è ormai un bene fondamentale. La prima cosa da fare per non avere brutte sorprese è verificare la copertura del cellulare e della rete con il proprio gestore in ogni stanza dell’immobile. Spesso succede che alcuni operatori risultino “schermati” di alcune zone della città o del quartiere. Sicché, per evitare di trovarsi sempre a casa con il telefonino privo di campo, sarà opportuno verificare tale situazione al momento della prima visita. 

Elemento da non sottovalutare sono le pareti e la trasmissione dei rumori da un appartamento all’altro. Un vicino chiassoso o un soffitto troppo sottile potrebbero rendere la tua permanenza un vero incubo. 

Fai una verifica del funzionamento dell’acqua calda, dei termosifoni e dei vari rubinetti.

Se l’appartamento è arredato, controlla che funzionino gli elettrodomestici come la lavatrice, il frigorifero e la lavastoviglie.

Non è una battuta: chiedi sempre informazioni sui tuoi vicini di pianerottolo o dei piani adiacenti. Anche da loro può dipendere il tuo futuro benessere! Pensa ad esempio se dovessi scoprire, solo dopo aver occupato il tuo nuovo appartamento, che l’inquilino del piano di sopra ha un cane o un figlio che studia pianoforte. E immagina quali problemi potresti avere se un tifoso sfegatato di calcio e ama vedere le partite fino a notte tarda a volume alto.

note

[1] Cass. sent. n. 6495/2017.

[2] Trib. Bari sent. n. 203/2019.

[3] Trib. Roma, sent. n. 3349/2018.

[4] Art. 1578 cod. civ.

Autore immagine: dipendente al circo di nuvolanevicata

Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand’anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Alla luce di ciò, v’è evidente inadempimento del conduttore se questi non corrisponda il canone sul presupposto di vizi (ad esempio quelli relativi allo stato degli infissi) che erano conosciuti e conoscibili al momento della sottoscrizione del contratto e tuttavia il conduttore stesso è rimasto nel pieno godimento dell’appartamento locato per tutta la durata del rapporto, senza alcuna limitazione di spazi.

Tribunale Roma sez. VI, 13/02/2018, n.3349

Nel caso di domanda ex art. 1578 c.c. (di riduzione del prezzo o di risoluzione) grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di maggiore vicinanza alla prova) l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito; al locatore convenuto spetta, invece, di dimostrare che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore (e ciò al fine di paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo) o di provare di avere senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna, al fine di andare esente dal risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa.

Tribunale Bari sez. III, 16/01/2019, n.203

Allorquando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunciato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, né avvalersi dell’eccezione di cui all’articolo 1460 del Cc.

Cassazione civile sez. III, 14/03/2017, n.6495

In tema di locazione immobiliare, in caso di domanda di risoluzione ex art. 1578 c.c. grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito, spettando, invece, al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna, se intenda andare esente dal risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa.

Nel caso in cui il conduttore domandi la risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice per l’esistenza di un vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito, questi deve provare l’esistenza del vizio, mentre spetta alla locatrice, per andare esente da responsabilità, dimostrare che i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal conduttore ovvero provare la propria incolpevole ignoranza al momento della consegna del bene.

Cassazione civile sez. III, 10/02/2017, n.3548

Non possono ravvisarsi vizi rilevanti ex art. 1578 c.c. nel caso in cui il conduttore abbia, di fatto, utilizzato l’immobile locato per oltre un anno, svolgendovi l’attività commerciale contrattualmente prevista, con ciò dimostrando l’idoneità dell’immobile all’uso convenuto. La conoscenza dei vizi in capo al conduttore può desumersi da elementi del contatto che facciano riferimento a problematiche relative allo stato dell’immobile locato. In ogni caso, non è consentita al conduttore l’autotutela sotto forma di sospensione totale o parziale dell’obbligazione conduttore di corrispondere il canone di locazione.

Cassazione civile sez. III, 27/09/2016, n.18987

Ai sensi dell’art. 1578 c.c. se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna. In tal caso, l’azione di riduzione del corrispettivo della locazione, di cui all’art. 1578 c.c., ha natura di azione costitutiva, in quanto tende a determinare una modificazione del regolamento contrattuale; pertanto essa non può essere confusa con l’eccezione di inesatto adempimento di cui all’art. 1460 c.c., che tende solo a paralizzare la pretesa di adempimento della controparte.

Tribunale Prato sent. n. 740 del 14.07.2015


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