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Si può disdire un contratto di affitto prima della scadenza?

7 Marzo 2019
Si può disdire un contratto di affitto prima della scadenza?

Recesso dal contratto di locazione: la risoluzione anticipata per giusta causa, per clausola contrattuale o per accordo con il locatore. 

Hai da poco preso un appartamento in affitto e solo ora ti sei accorto che, prima della scadenza, dovrai aspettare ancora tre anni. Nel frattempo le tue esigenze sono mutate e hai necessità di trasferirti in un’altra città. Ritieni perciò di dover lasciare la casa e, dopo aver riconsegnato le chiavi al proprietario, smettere di pagare i canoni. Ma non sai se si può disdire un contratto di affitto prima della scadenza. Quali sono i tuoi diritti e come è possibile sciogliersi dall’impegno assunto? Ecco alcuni chiarimenti che fanno al caso tuo.

Quanto dura il contratto di affitto?

A seconda del tipo di contratto di affitto che hai firmato è stabilita per legge una durata diversa. Di solito i contratti sono di due tipi: quelli della durata di 4 anni (cosiddette locazioni a canone libero) e quelli della durata di 3 anni (cosiddette locazioni a canone vincolato). In entrambi i casi, però, alla prima scadenza, l’inquilino ha diritto a un rinnovo automatico che il locatore non può negargli se non per motivi prefissati dalla legge [1]. L’inquilino però può dare disdetta sin dalla prima scadenza del contratto.

Nel caso del contratto di locazione di durata di 4 anni (quelli cioè che consentono alle parti di fissare liberamente il canone mensile), il primo rinnovo è di altri 4 anni. Dopodiché, in assenza di disdetta, il contratto si rinnova per altri 4 anni e così via, ogni 4 anni, fino a quando una delle parti non comunica la disdetta. La disdetta va inviata con raccomandata a.r. entro 6 mesi prima.

Nel caso del contratto di locazione di durata di 3 anni (quelli cioè che pretendono un canone mensile prefissato dalla legge secondo degli accordi territoriali), il primo rinnovo è di altri 2 anni. Dopodiché, in assenza di disdetta, il contratto si rinnova per altri 3 anni e così via, ogni 3 anni, fino a quando una delle parti non comunica la disdetta. Anche in questo caso la disdetta va inviata con raccomandata a.r. entro 6 mesi prima.

Come visto dunque, in entrambi i casi, sia il locatore (il padrone di casa) che il conduttore (l’inquilino) non possono recedere dal contratto prima della data di scadenza. Non possono cioè decidere unilateralmente di disdettare la locazione a meno che – ma di questo parleremo a breve – suscita una «giusta causa».

Il che significa che l’inquilino, se anche sopravviene una nuova necessità, deve attendere la scadenza del contratto per potersi liberare dal vincolo. Né la riconsegna delle chiavi, accettate dal locatore, lo esime da ogni impegno e dall’obbligo di versare il canone fino all’ultimo mese del contratto.

Attenzione poi a un altro aspetto. L’inquilino che voglia evitare l’automatico rinnovo dell’affitto alla scadenza, deve inviare la raccomandata di disdetta almeno sei mesi prima della scadenza stessa. In assenza di questa o nel caso in cui la lettera giunga al destinatario in ritardo, il contratto si rinnova in automatico. Ed è molto importante assicurarsi che il termine sia rispettato con riferimento alla data in cui la raccomandata viene ricevuta dal locatore al suo indirizzo e non quella in cui viene consegnata all’ufficio postale. Non fa cioè fede la data di spedizione della lettera ma quella di consegna. Il risultato è che, se non si invia la raccomandata con un congruo anticipo, in modo da prevenire i ritardi del servizio postale, si rischia di pagare l’affitto per altri anni. Se, ad esempio, i sei mesi prima del rinnovo automatico del contratto scadono il 6 marzo, entro tale data la disdetta deve essere stata già consegnata e non semplicemente spedita.

Come disdire un contratto di affitto in anticipo

Salvo quanto diremo a breve, solo un accordo delle parti può comportare uno scioglimento del contratto anticipato. La legge, in buona sostanza, interviene solo per regolare la scadenza del contratto di affitto in assenza di diverse intese, ma nulla vieta all’inquilino e al padrone di casa di concordare la disdetta anticipata.

La facoltà di consentire all’inquilino un recesso anticipato dall’affitto può essere già prevista nel contratto, con una clausola che specifichi chiaramente le ragioni e le condizioni a cui è subordinato l’esercizio di tale diritto. Se tale clausola non è stata inserita, si può sempre raggiungere un accordo in un momento successivo. L’inquilino cioè, dopo aver rappresentato al locatore le proprie esigenze, potrebbe chiedere a questi il consenso a sciogliere subito il contratto; se il padrone di casa è d’accordo, il conduttore può abbandonare l’appartamento riconsegnando le chiavi, senza nulla dovere per i mesi successivi. Sarà bene che l’accordo di risoluzione anticipata venga formalizzato per iscritto in modo da non avere brutte sorprese in futuro, nel caso in cui il padrone di casa si rimangi la parola data e poi pretenda i danni. Secondo la Cassazione è nullo il patto di risoluzione anticipata se non redatto per iscritto.

Attenzione: qualora un contratto di locazione si risolva anticipatamente, occorre che venga tempestivamente data comunicazione all’Agenzia delle Entrate, in quanto l’imposta di registro in misura fissa viene scontata. In caso contrario, l’imposta continua a essere dovuta fino al termine della locazione, non essendo sufficiente ai fini probatori la sola comunicazione di recesso firmata dal locatario, né il verbale di riconsegna dell’immobile firmato dalle parti.

La giusta causa che consente di disdire in anticipo l’affitto

L’inquilino può disdire in anticipo l’affitto anche se sussiste una giusta causa. Ricorrendo una valida motivazione, il recesso anticipato è ammesso dalla legge, anche se il contratto non lo dice espressamente. Si tratta, quindi, di una causa di recesso che opera a prescindere dall’accordo delle parti. Anche nel caso di recesso anticipato per giusta causa bisogna comunque dare un preavviso scritto di sei mesi.

Ma cosa si intende per giusta causa?

Secondo la giurisprudenza devono ricorrere tre condizioni:

  • innanzitutto si deve trattare di un fatto sopravvenuto e imprevedibile per l’inquilino rispetto al momento in cui questi ha firmato il contratto. Ad esempio, se una persona prende un appartamento in affitto in una città ove ha ottenuto un posto di lavoro già sapendo però che l’incarico scadrà dopo due anni, non può recedere dall’affitto con 2 anni di anticipo: a lui, infatti, era già nota la causa che ha determinato il venir meno dell’esigenza abitativa. Avrebbe piuttosto dovuto firmare un contratto di locazione a uso transitorio;
  • in secondo luogo l’impossibilità di usare l’appartamento deve essere oggettiva. Non rilevano le semplici “scomodità”. Ad esempio, una persona divenuta disabile, che non può più fare le scale a piedi, ha diritto a recedere dall’affitto di un appartamento situato in un immobile privo di ascensore; non può invece fare lo stesso una persona che è stata trasferita in un ufficio distante solo qualche chilometro in più rispetto alla precedente abitazione. Può recedere chi ha un vicino talmente rumoroso da impedirgli di dormire la notte; ma non può farlo chi ha avuto un alterco con il dirimpettaio senza che vi siano ragioni di obiettiva impossibilità di convivenza;
  • in ultimo, la causa di recesso non deve essere volontaria, ossia determinata dal comportamento dello stesso inquilino. Ad esempio non è possibile recedere da un affitto per un trasferimento lavorativo se tale trasferimento è stato chiesto dallo stesso inquilino (a meno che, come detto sopra, tale possibilità non sia stata prevista in contratto).

note

[1] Con un preavviso di sei mesi prima il locatore, alla prima scadenza, può disdettare il contratto di affitto solo per le seguenti cause:

1- necessità di adibire l’immobile ad abitazione o ad attività commerciale, artigianale o professionale propria, di un proprio figlio, del coniuge, dei genitori, dei parenti entro il secondo grado;

2- necessità di ricostruzione o ristrutturazione dell’immobile che faccia parte di un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale si debba assicurare la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

3- necessità di vendita dell’immobile; se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;

4- se l’inquilino non occupa in modo continuativo l’immobile senza giustificato motivo;

5- se il locatore intende vendere a terzi l’immobile e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione: in tal caso il conduttore ha il diritto di prelazione, ecc.

Autore immagine: uomo che butta messaggi in bottiglia da una finestra di nuvolanevicata

Cassazione civile , sez. VI , 27/09/2017 , n. 22647

Il contratto di locazione a uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi dell’articolo 1 della legge 431/1998, “deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam”. Ad affermarlo è la Cassazione per la quale, dunque, nelle locazioni abitative è nullo il patto di recesso non scritto, non potendo trovare riconoscimento giurisdizionale l’accordo orale tra proprietario e inquilino in cui quest’ultimo al posto del preavviso di recesso abbia offerto il nominativo di un nuovo inquilino. La conseguenza è che locatore potrà comunque chiedere al conduttore i canoni non versati.

Cassazione civile , sez. VI , 27/09/2017 , n. 22647

Il contratto di locazione a uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi dell’articolo 1 della legge 431/1998, “deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam”. Ad affermarlo è la Cassazione per la quale, dunque, nelle locazioni abitative è nullo il patto di recesso non scritto, non potendo trovare riconoscimento giurisdizionale l’accordo orale tra proprietario e inquilino in cui quest’ultimo al posto del preavviso di recesso abbia offerto il nominativo di un nuovo inquilino. La conseguenza è che locatore potrà comunque chiedere al conduttore i canoni non versati.

Cassazione civile , sez. III , 04/08/2017 , n. 19487

In tema di locazione di immobili urbani adibiti a uso diverso da quello di abitazione, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, a norma dell’ articolo 27, ottavo comma, della legge 392/1978 , è sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore. Trattandosi di recesso “titolato”, la comunicazione del conduttore non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

Cassazione civile , sez. VI , 24/05/2017 , n. 13092

In materia di locazione immobiliare ad uso diverso da abitazione, intervenuta la disdetta del contratto da parte del locatore, ove il conduttore, per parte propria, si avvalga della facoltà di recesso per gravi motivi, è comunque tenuto al pagamento del canone fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in data anteriore.

Cassazione civile , sez. VI , 24/05/2017 , n. 13092

Intervenuta la disdetta del locatore, il conduttore è tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto, salva la possibilità di esercitare, ricorrendone le condizioni, il recesso per gravi motivi ex art. 27, ultimo comma legge n. 392 del 1978 e fermo restando che, in questo caso, il pagamento dei canoni è dovuto fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in un momento anteriore.

Cassazione civile , sez. III , 11/04/2017 , n. 9271

In tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore dell’anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi.

Tribunale , Bari , sez. III , 07/03/2017 , n. 927

In tema di locazione, il conduttore, nel caso di comunicazione di recesso, è tenuto al pagamento del canone per tutto il periodo del preavviso, indipendentemente dal fatto che rilasci l’immobile prima dello scadere del periodo di preavviso.

Tribunale , Bari , sez. III , 03/03/2017 , n. 845

L’esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, con la conseguenza che il conduttore, indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza di detto preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione “de iure” del preavviso e cioè per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso.

Tribunale , Palermo , sez. II , 22/02/2017

In materia di contratto di locazione, in caso locazione di immobile urbano ad uso diverso da abitazione l’onere per il locatore di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, legge n. 392 del 1978, ancorché non espressamente previsto dalla norma – a differenza dell’ipotesi di diniego di rinnovazione di cui al successivo art. 29 – deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso “titolato”, non può prescindere – in ciò distinguendosi dal recesso c.d. “ad nutum” – dalla specificazione dei motivi, che valgono a dare alla dichiarazione di recesso la precisa collocazione nell’ambito della fattispecie normativa in esame; sicché tale specificazione inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso e al contempo risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

Cassazione civile , sez. III , 20/01/2017 , n. 1424

Relativamente alla disdetta in materia di locazione la fattispecie risarcitoria si realizza qualora, prima della scadenza del termine per il rilascio, il locatore concretamente destini l’immobile ad uso diverso da quello indicato nella disdetta. Non è sufficiente in tal senso la sola manifestazione di volontà. Se poi il contratto è cessato per mutuo consenso non è possibile per il locatore chiedere il risarcimento danni per atti unilaterali che non anno interferito con lo scioglimento del contratto.


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