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Supercondominio: codici fiscali in presenza di più nuclei

13 Aprile 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 Aprile 2019



Il condominio di cui faccio parte è composto da 3 nuclei: il nucleo 1 è composto da 4 palazzine e circa 36 appartamenti, il nucleo 2 (in cui abito) da 1 palazzina e da 8 appartamenti e il nucleo 3 da 3 palazzine e da 24 appartamenti. Ogni nucleo ha un suo amministratore come da regolamento, redatto dopo la costruzione del complesso circa nel 1973-74. Essendo un unico condominio è stato richiesto inizialmente un unico codice fiscale. Invece, alcuni anni fa, gli amministratori dei nuclei 1 e 3 hanno chiesto dei codici fiscali diversi. Oggi rimane il codice fiscale originario che usa l’amministratore del nucleo 2 e chi effettua le spese per gestire gli spazi comuni, pulizia, energia elettrica e cancello elettrico. Cosa deve fare l’amministratore del nucleo 2 (8 condomini) per ottenere il certificato di attribuzione del codice fiscale, per aprire un conto corrente presso una banca? 

Occorre innanzitutto partire da quello che l’Agenzia delle Entrate ha precisato nella circolare n. 7/E del 7 febbraio 2007.

In questa circolare, in cui si commenta l’articolo 25 ter del decreto del Presidente della Repubblica, n. 600 del 1973 (che obbliga il condominio ad operare la ritenuta d’acconto quale sostituto d’imposta), si afferma in modo molto preciso che sia il supercondominio che il condominio parziale (oltre naturalmente al condominio) sono obbligati a richiedere un proprio codice fiscale nel momento in cui (cito di seguito il testo della circolare) sia “ravvisabile una gestione autonoma delle parti interessate tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio generale”.

Questo significa che nel momento in cui esiste il condominio (quando cioè un edificio appartiene ad un numero di proprietari dai due in su) oppure il supercondominio (cioè quando anche soltanto un bene sia in comune tra più edifici costituenti singoli condomini) o un condominio parziale (cioè quando vi è una gestione separata di un bene che, per oggettive caratteristiche funzionali, è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’edificio condominiale) e si realizzano atti di gestione autonomi dei beni comuni che richiedano adempimenti (emissione ricevute, ritenute d’acconto ecc.) da intestare al condominio, o al supercondominio o al condominio parziale, sarà obbligatorio che ciascuno di questi soggetti richieda l’attribuzione di un proprio e distinto codice fiscale.

Pertanto, se nel caso specifico vengono sostenute spese relative a beni comuni del singolo nucleo, ogni singolo nucleo (in quanto sostituto di imposta) dovrà dotarsi di un proprio codice fiscale diverso e distinto da quello del supercondominio costituito dai beni comuni a tutti e tre i nuclei insieme (supercondominio che, a sua volta, dovrà dotarsi di un diverso codice fiscale se dovrà effettuare adempimenti relativi ai beni comuni propri).

Sarà perciò utile e necessario procedere a chiarire la situazione con l’Agenzia delle Entrate, verificando se sia corretto che il codice fiscale attualmente in uso possa continuare ad essere utilizzato soltanto da un singolo nucleo e, poi, richiedere l’attribuzione di altri codici fiscali per gli altri due nuclei e di un altro e distinto codice fiscale per il supercondominio (costituito dall’insieme dei beni comuni a tutti i nuclei).

L’Agenzia delle Entrate potrebbe anche suggerire, però, se l’operazione fosse possibile e per evitare confusioni tra codici fiscali (e per individuare senza possibilità di errore l’esatto intestatario del conto bancario), di chiudere il codice fiscale oggi operativo e poi chiedere l’attribuzione di tre nuovi codici fiscali per ciascun nucleo ed un quarto nuovo codice fiscale per il supercondominio costituito dall’insieme dei beni comuni a tutti i nuclei.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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