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Chi deve registrare il contratto di affitto?

8 Marzo 2019
Chi deve registrare il contratto di affitto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 Marzo 2019



Locazione: a chi spetta pagare l’imposta di registro, chi risponde dell’inadempimento e in che modo è possibile procedere alla registrazione del contratto.

Dopo aver letto il nostro articolo Affitti in nero: contratto verbale nullo, hai capito che è necessario registrare la locazione, presso l’Agenzia delle Entrate, affinché questa possa produrre effetti. Diversamente non potrai far valere i tuoi diritti in tribunale, sia come locatore (padrone di casa) che come conduttore (inquilino). Tuttavia, hai ancora un ulteriore dubbio: chi deve registrare il contratto di affitto? La domanda che ti stai ponendo ha generato così tanta confusione in passato che è dovuta intervenire la Legge di Stabilità del 2016 a fare un po’ di chiarezza e ad addossare l’onere su uno soltanto dei due soggetti. Ciò nonostante, come vedremo a breve, le conseguenze per l’eventuale inadempimento ricadono su entrambe le parti. Conseguenze, ovviamente, di natura tributaria visto che non registrare l’affitto costituisce un’evasione fiscale. Tradotto in termini pratici, significa versare all’Agenzia delle Entrate le sanzioni pecuniarie o, in caso contrario, ricevere la famigerata cartella esattoriale.

Bisogna quindi essere previdenti e agire prima della scadenza del termine. Proprio di ciò parleremo qui di seguito. Ti spiegheremo cioè non solo chi deve registrare il contratto di affitto, ma anche – cosa non meno importante – entro quanto tempo bisogna registrare l’affitto, in che modo può avvenire detta registrazione, a carico di chi sono le spese e cosa succede in caso di inadempimento. Ma procediamo con ordine.

Chi deve registrare l’affitto? 

La legge stabilisce che la registrazione del contratto di affitto spetta al locatore, ossia al padrone di casa. Questi deve provvedere entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente). Nei successivi 60 giorni deve comunicarlo all’inquilino e all’amministratore di condominio (se si tratta di immobile sito in un condominio ai fini della compilazione dell’anagrafe di condominio). Tale comunicazione deve essere «documentata» ossia bisogna allegare una copia del versamento dell’imposta di registro in modo da comprovare l’adempimento dell’onere fiscale.

Poiché, però, come vedremo a breve, della mancata registrazione risponde anche l’inquilino, nulla vieta a quest’ultimo di sostituirsi al locatore e di andare a registrare il contratto da sé. 

Quando non bisogna registrare l’affitto?

Solo in un caso non occorre procedere alla registrazione: quando il contratto di locazione ha durata inferiore a trenta giorni durante l’intero anno. In tutti gli altri casi, la mancata registrazione porta con sé l’applicazione di pesanti sanzioni in ragione dell’occultamento del canone e mancato versamento delle imposte di registro.

Nel caso del comodato gratuito, il contratto può essere orale, ma se redatto per iscritto deve essere anche necessariamente registrato (la forma scritta serve per rendere certa la data di scadenza del comodato).

A chi spetta pagare la registrazione dell’affitto?

Le spese della registrazione gravano in misura del 50% su ciascuna delle due parti, salvo che il contratto di affitto disponga diversamente. Il contratto potrebbe però scaricare tutto l’onere sul locatore, non invece sul conduttore. 

Come si registra il contratto di affitto?

La registrazione dell’affitto può essere fatta in modalità ordinaria, su supporto cartaceo oppure online. Le modalità di pagamento dell’imposta dipendono dalle modalità con cui è eseguita la registrazione: se si sceglie la registrazione su supporto cartaceo, va utilizzato il modello F24 Elide (anche telematico); se si utilizza la modalità telematica, il pagamento è anch’esso telematico e contestuale alla registrazione.

Per chi vuol ricorrere al supporto cartaceo, la registrazione richiede i seguenti documenti:

  • modello “Registrazione Locazione Immobili” (RLI) (reperibile presso gli uffici dell’AE o sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it), nel quale vanno riportate le informazioni relative al contratto;
  • se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR”, in cui vanno indicati i contratti da registrare;
  • almeno due copie del contratto, con firma in originale;
  • i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare;
  • ricevuta di pagamento dell’imposta di registro.

Invece, la registrazione in via telematica può essere effettuata:

  • direttamente dalle parti (locatore o conduttore), previa richiesta di abilitazione ai servizi telematici (Fisconline o Entratel);
  • dal professionista (ad esempio il notaio) che redige l’atto;
  • tramite intermediario abilitato.

In pratica, la registrazione avviene utilizzando il software “RLI web” rinvenibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it, allegando una copia del contratto in formato TIF, TFF o PDF/A.

Quanto costa la registrazione dell’affitto

Salvo aderire al regime della cedolare secca, con applicazione in misura fissa dell’imposta, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale se il locatore non è una società. 

Se l’immobile non è arredato, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% sull’ammontare dei canoni pattuiti per l’intera durata del contratto.

Se l’immobile è arredato, l’imposta è divisa in due distinti contratti, riguardanti rispettivamente l’immobile e l’arredo in esso contenuto, ciascuno deve essere assoggettato all’aliquota propria: 2% per l’immobile e 3% per gli arredi; se il contratto è unico si applica invece l’aliquota del 2%.

Chi è responsabile in caso di omessa registrazione dell’affitto?

Come dicevamo in apertura, dell’omessa registrazione dell’affitto rispondono entrambe le parti in via solidale: quindi il fisco può chiedere il pagamento dell’imposta di registro, con le relative sanzioni, tanto all’inquilino quanto al locatore. Ciò significa che se l’Agenzia delle Entrate accerta il mancato versamento dell’imposta di registro, ne chiederà la corresponsione, comprensiva di interessi e sanzioni, ad entrambi ed il pagamento di uno dei due contribuenti libererà anche l’altro.

È possibile la registrazione tardiva?

È sempre possibile sanare l’evasione fiscale provvedendo alla registrazione dell’affitto anche dopo i 30 giorni dalla firma del contratto. Si avrà la registrazione tardiva che, se effettuata entro un anno, limita le sanzioni. Il meccanismo è quello del ravvedimento operoso.

La registrazione tardiva evita anche il problema della nullità del contratto non registrato andando a sanare il vizio con effetto retroattivo [1]. Con la conseguenza che il contratto produrrà effetti e tutti gli accordi stretti tra le parti tornano ad aver efficacia. 

note

[1] Cass. S.U. sent. n. 23601/2017.


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