Parcheggio condominiale: ultime sentenze

Area condominiale da riservare a parcheggio; compravendita di appartamento; impugnazione della delibera condominiale; sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà.

È nulla la clausola del contratto di compravendita di un appartamento che esclude il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzare l’area condominiale da riservare a parcheggio. Occupare parte del cortile comune con il parcheggio del proprio veicolo rappresenta un abuso.

Assegnazione definitiva di un posto auto nel condominio

In materia condominiale, il regolamento di condominio, o anche una deliberazione organizzativa, non possono validamente disporre l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura. A dirlo è la Cassazione accogliendo il ricorso contro la decisione dell’assemblea che aveva attribuito i posti auto ai soli proprietari degli appartamenti dell’immobile, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali presenti nello stabile.

Cassazione civile sez. II, 21/03/2022, n.9069

Deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea

Né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini – nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali – di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area.

Cassazione civile sez. II, 21/03/2022, n.9069

Diritto a vedersi riconosciuto il diritto d’uso al parcheggio nell’area condominiale

Va riconosciuta la sussistenza del diritto reale d’uso sull’area di parcheggio in capo al condomino che ha acquistato un immobile in un fabbricato di nuova costruzione, in virtù di quanto prescritto dall’art. 41-sexies, l. n. 1150/1942, introdotto dall’art. 18, l. n. 765/1967 e tale diritto non può essere violato né con disposizioni che dispongano in contrasto con lo stesso, né con pattuizioni che ne comportino una elusione di tipo sostanziale.

Cassazione civile sez. II, 18/01/2022, n.1445

Parcheggio di un’autovettura all’ingresso del vano scale condominiale

Integra il reato di violenza privata la condotta dell’imputato che parcheggi la propria autovettura dinanzi all’ingesso del vano scale del condominio impendendo il passaggio agli altri e costringendoli ad effettuare il giro esterno per poter accedere alle proprie abitazioni. Tale condotta, infatti, integra un mezzo idoneo a privare in maniera coattiva la persona offesa della libertà di determinazione ed azione.

Tribunale Nola, 17/01/2022, n.1981

Delibera condominiale sull’uso dell’area cortiliva

In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare che adibisce l’area cortiliva a parcheggio e assegna i singoli posti auto non determina la divisione del bene comune, limitandosi a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario, per cui non è invocabile la legittimazione attiva esclusiva o il litisconsorzio necessario dei singoli condomini.

Tribunale Frosinone sez. I, 05/10/2021, n.942

Area esterna di un edificio condominiale

In tema di condominio, l’area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica dettata dall’articolo 41-sexies della legge 1150/1942, ove venga accertato che sia destinata a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che in corso di costruzione sia stata riservata a tale fine e non impiegata invece per realizzarvi opere di altra natura.

Tribunale Potenza sez. I, 06/05/2021, n.505

Accorpamento unità immobiliari: fa venir meno il diritto al parcheggio connesso a ciascuna unità?

In tema di condominio negli edifici, il diritto al parcheggio connesso a ciascuna delle unità immobiliari acquistate non può venire meno per il fatto che il proprietario di due unità immobiliari le abbia accorpate trasformandole in un complesso unitario. Ciò non solo perché, diversamente, verrebbe frustrata la ratio della normativa, ovvero di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione, ma anche perché il disporre ad libitum del bene rientra nell’esercizio delle legittime facoltà del proprietario, senza che ciò possa in alcun modo incidere sui rapporti esterni e sull’originaria distinzione ed autonomia delle singole unità interessate e, quindi, sui diritti che la proprietà di ciascuna attribuisce. Nel caso di specie, il Tribunale ha accertato il diritto dell’attore a disporre, nell’ambito dello spazio condominiale complessivamente destinato a parcheggio, di due posti auto corrispondenti ai due appartamenti originariamente previsti all’atto della costruzione del fabbricato, a nulla rilevando la sua decisione di accorpare le due distinte unità immobiliari.

Tribunale Vasto, 03/02/2021, n.28

Uso dei cortili e maggioranze necessarie per la destinazione a parcheggio

In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, quinto comma, cod. civ., non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi, ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento di condominio, di natura non contrattuale, relative all’utilizzazione ed ai modi di fruizione delle parti comuni.

Corte appello Torino sez. III, 28/12/2020, n.1272

Parcheggi condominiali: innovazioni consentite e vietate

E’ innovazione consentita la destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini e anche la previsione del criterio turnario per l’utilizzo degli stalli, mentre va considerata innovazione vietata l’assegnazione nominativa a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune, in quanto tale previsione pone una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa delibera.

Tribunale Verbania sez. I, 02/12/2020, n.513

Domanda usucapione del posto auto condominiale

L’aver parcheggiato la propria vettura nel posteggio è comportamento che rientra pienamente tra le facoltà concesse all’usuario e non soltanto, e men che mai in via esclusiva, tra quelle di cui il proprietario è titolare.

Peraltro, l’utilizzo dello spazio esclusivamente nel corso delle festività e delle vacanze estive è dato che, semmai, conferma che l’esercizio del diritto rispondeva esclusivamente ad esigenze personali. Di conseguenza va rigettata, perché infondata, la domanda di usucapione del posto macchina condominiale.

Tribunale Imperia, 28/10/2020, n.562

Uso turnario dei parcheggi

È legittima la delibera condominiale che, in caso di parcheggi condominiali insufficienti a contenere contemporaneamente le autovetture di tutti i condomini, decida di disciplinare una turnazione dei posti macchina, assicurando così ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento e secondo le circostanze, ma ciò a condizione che l’uso turnario del parcheggio sia distribuito in modo che tutti i condomini abbiano gli stessi diritti sui posti auto, sebbene cadenziati in diversi momenti.

Corte appello Torino sez. II, 16/09/2020, n.900

Area condominiale da riservare a parcheggio

La nullità della clausola del contratto di compravendita di un appartamento che escluda il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzazione dell’area condominiale da riservare a parcheggio, ai sensi dell’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, aggiunto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, e il conseguente trasferimento “ex lege” del predetto diritto all’acquirente comportano il diritto dell’alienante al corrispettivo di tale trasferimento, il quale dà luogo ad un debito di valore rivalutabile fino alla data della sentenza e, configurandosi quale mera conseguenza della costituzione del diritto reale di uso, deve essere riconosciuto dal giudice anche in assenza di apposita istanza dell’avente diritto.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di appello che aveva ritenuto nuova, perché formulata per la prima volta in sede di gravame, la domanda di rivalutazione monetaria del corrispettivo spettante alla parte alienante a fronte del riconoscimento, in favore della parte acquirente, del diritto d’uso ex art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942).

Cassazione civile sez. II, 23/10/2018, n.26758

La destinazione a parcheggio di un’area adibita a giardino condominiale

In tema di condominio negli edifici, il limite fissato dall’art. 1120, ultimo comma, c.c. non si indentifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l’innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune, implicando il concetto di inservibilità la concreta inutilizzabilità della “res communis” secondo la sua naturale fruibilità.

(In applicazione di tale principio la S.C. ha affermato che non dà luogo a una innovazione vietata ex art. 1120 c.c. la destinazione a parcheggio di un’area adibita a giardino condominiale).

Cassazione civile sez. II, 29/08/2018, n.21342

È possibile destinare a parcheggio condominiale l’area di proprietà esclusiva?

L’assemblea condominiale non può destinare a parcheggio la porzione di cortile condominiale antistante l’ingresso, seppur secondario, di un locale di proprietà esclusiva; il posizionamento di un’auto innanzi l’accesso di un locale, infatti, costituisce una limitazione del diritto di proprietà, che non può giustificarsi sulla base della destinazione del bene comune a parcheggio, avendo tale bene comune la preminente funzione di garantire l’accesso al locale.

Tribunale Napoli sez. IV, 28/03/2018, n.3121

Spazio insufficiente per le aree di parcheggio

Nell’ipotesi in cui lo spazio destinato al parcheggio dovesse risultare insufficiente a soddisfare i singoli condomini del fabbricato, l’insufficienza non può essere soddisfatta giudizialmente e soprattutto mediante l’indicazione di altra area esistente nella stessa unità immobiliare che non sia stata, originariamente, vincolata a parcheggio.

Cassazione civile sez. II, 16/02/2018, n.3842

Parcheggio garantito per disabili in condomino

È annullabile la delibera con la quale l’assemblea di condominio non prevede l’assegnazione del posto auto nel parcheggio comune in favore del condomino dotato di contrassegno per la sosta di disabili, data la sua contrarietà all’art. 1102 c.c., interpretato alla luce dei principi costituzionali degli artt. 2 e 32 Cost., dell’art. 3, comma 2, Cost. e dell’art. 42, comma 2, Cost.contemperando i diritti di tutti i condomini all’utilizzo delle parti comuni con quelli di chi, trovandosi in condizioni di ridotta capacità o di incapacità motoria, ha bisogno di strutture o servizi che gli consentano di raggiungere o entrare agevolmente nell’edificio e di fruire dei relativi spazi in condizioni di adeguata autonomia.

Tribunale Como sez. I, 27/10/2017

Occupazione del cortile comune

In tema di condominio di edifici, l’art 1102 c.c. sull’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l’operatività delle limitazioni del predetto uso, pertanto può costituire abuso anche l’occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva vietato il parcheggio di motoveicoli nello spazio del cortile condominiale, prospiciente l’immobile di proprietà di uno dei condomini, senza dare rilievo alla sporadicità o saltuarietà delle soste, bastando che queste ostacolassero l’accesso a tale immobile).

Cassazione civile sez. VI, 18/03/2019, n.7618

Assegnazione parcheggio per le autovetture dei condomini

In tema di condominio negli edifici, esula dai limiti della legittimazione passiva dell’amministratore una domanda volta ad ottenere l’accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ex art. 1117 c.c., giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; ne consegue che, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., in cui la legittimazione passiva spetta all’amministratore, l’allegazione, ad opera del ricorrente, della proprietà esclusiva del bene su cui detta delibera abbia inciso (nella specie, l’area cortilizia antistante il fabbricato, oggetto di assegnazione assembleare quale spazio a parcheggio per le autovetture dei condomini), può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli.

Cassazione civile sez. II, 31/08/2017, n.20612

Furto nel parcheggio condominiale

Sussiste l’ipotesi di cui all’art. 624 bis c.p. nel caso di furto avvenuto all’interno di un parcheggio condominiale, atteso che lo spazio condominiale destinato a parcheggio costituisce pertinenza dell’abitazione posta all’interno dello stabile condominiale (fattispecie relativa ad un furto avvenuto all’interno di un furgone, lasciato in sosta nel parcheggio condominiale).

Cassazione penale sez. IV, 13/09/2018, n.45216

Al venditore va riconosciuto il corrispettivo del diritto d’uso sull’area

In tema di spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni, nel caso in cui operi a favore degli acquirenti delle singole unità abitative il diritto d’uso del parcheggio stesso in contrasto con la volontà contrattuale, spetta al venditore originario il diritto all’integrazione del prezzo.

Cassazione civile sez. VI, 12/09/2018, n.22154

Illegittimo uso del parcheggio: in mancanza di pregiudizio, non spetta il risarcimento del danno non patrimoniale

In tema di parcheggio condominiale, non è configurabile come “in re ipsa” un danno non patrimoniale, inteso come disagio psico-fisico, conseguente alla mancata utilizzazione di un’area comune condominiale, potendosi ammettere il risarcimento del danno non patrimoniale solo in conseguenza della lesione di interessi della persona di rango costituzionale, oppure nei casi espressamente previsti dalla legge ai sensi dell’art. 2059 c.c.

Cassazione civile sez. VI, 04/07/2018, n.17460

Nullità delle delibere di assegnazione delle aree destinate a parcheggio

La delibera di un condominio che disciplini il godimento di un’area esterna alle mura perimetrali dell’edificio, assegnando direttamente i posti macchina sulla stessa insistenti ai condomini, è nulla, qualora la detta area sia rimasta di proprietà del costruttore del fabbricato e gli acquirenti degli immobili, illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area pertinente a parcheggio, non abbiano agito per accertare giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui era stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione “ope legis”.

Cassazione civile sez. II, 30/03/2018, n.8014

Parcheggio nell’area comune condominiale e principio di solidarietà

In materia di parcheggio nell’area comune condominiale e dunque in relazione al pari uso della res communis, ciascun condomino, ha facoltà di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione ma i rapporti condominiali devono essere informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Sussiste quindi il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, escludendosi che l’utilizzo del singolo possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari.

Tribunale Salerno sez. I, 06/11/2017, n.5036

Area esterna di un edificio condominiale

L’area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica dettata dall’art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della l. n. 765 del 1967, alla duplice condizione che venga accertato che essa sia destinata a parcheggio, secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che, in corso di costruzione, sia stata riservata a tale fine e non impiegata, invece, per realizzarvi opere di altra natura. Trattandosi di elementi costitutivi del relativo diritto, spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio su tale area, l’onere di provare che la stessa è compresa nell’ambito dell’apposito spazio riservato.

Cassazione civile sez. VI, 08/03/2017, n.5831

Parcheggio condominiale: le continue liti

I continui litigi tra i condomini in merito all’utilizzo di posti auto in comproprietà escludono il carattere pacifico della relazione tra uno dei condomini ed il parcheggio di cui egli rivendica l’acquisizione della proprietà esclusiva per usucapione.

Cassazione civile sez. II, 13/01/2017, n.769

Delibera su nuovi parcheggi in cortile

L’assemblea di condominio può decidere di realizzare dei posti auto nel cortile condominiale; l’assemblea, però, non può escludere alcuni condòmini da tale assegnazione.

Cassazione civile sez. II, 21/11/2016, n.23660

Vincolo di destinazione degli spazi per parcheggio

Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dalla l. 17 agosto 1942 n. 1150, art. 41 sexies, secondo il testo introdotto dalla l. 6 agosto 1967 n. 765, art. 18, norma di per sé imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa. Tale vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l’assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia. Pertanto, in un giudizio intercorrente tra l’acquirente di un immobile che si assume illegittimamente privato del diritto all’uso dell’area pertinente a parcheggio ex art. 18 l. n. 765 del 1967, e un terzo che abbia acquistato porzione di tale area, la nullità del negozio stipulato da quest’ultimo non deve necessariamente correlarsi alla preventiva dichiarazione di nullità dell’atto di vendita intercorso con l’originario costruttore venditore.

Cassazione civile sez. II, 11/04/2016, n.7065