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Riscaldamento condominio: ultime sentenze

29 Luglio 2022
Riscaldamento condominio: ultime sentenze

Riscaldamento condominiale e criteri di contabilizzazione e ripartizione delle spese; servizi comuni; delibera assembleare. È nulla la clausola del regolamento condominiale che vieta al condomino il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento.

Indice

Assemblea dei condomini negli edifici

In tema di condominio, la delibera assembleare relativa all’assegnazione del servizio di fornitura del gasolio per il riscaldamento è imputabile, per la connessa responsabilità contrattuale, esclusivamente al condominio e non già ai singoli fruitori del servizio, atteso che le decisioni afferenti alla gestione ed all’utilizzazione dei beni comuni, tra i quali rientrano la caldaia e l’impianto di riscaldamento centralizzato, sono demandate in via esclusiva alla assemblea dei condomini, stante il carattere vincolante delle disposizioni in materia, che, delineando un sistema di organizzazione rigida e non derogabile se non nei limiti di legge, rendono inammissibili forme organizzative alternative.

Cassazione civile sez. II, 29/04/2022, n.13583

Diritto a rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato

Un condomino ha il diritto di rinunciare all’uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato contribuendo tuttavia alle spese relative ai consumi involontari; infatti in un sistema centralizzato di riscaldamento nei condomini, anche coloro che non scaldano la propria unità beneficiano di fatto degli effetti della dispersione del calore erogato nelle unità contigue oltre al fatto che la messa ed il mantenimento in funzione dell’impianto centralizzato comporta l’immissione di acqua calda non solo nelle tubazioni e nei radiatori interni alle unità immobiliari, ma anche nelle tubazioni comuni.

Tribunale Savona, 10/02/2022, n.115

Spese per i consumi involontari

In tema di sistema centralizzato di riscaldamento nei condomini, anche coloro che non scaldano la propria unità beneficiano di fatto degli effetti della dispersione del calore erogato nelle unità contigue oltre al fatto che la messa ed il mantenimento in funzione dell’impianto centralizzato comporta l’immissione di acqua calda non solo nelle tubazioni e nei radiatori interni alle unità immobiliari, ma anche nelle tubazioni comuni. Pertanto in ragione di tali considerazioni anche il condòmino distaccato (o che non usufruisce del riscaldamento) è chiamato a contribuire alle spese per i consumi involontari (quota di inefficienza dell’impianto), dal momento che, altrimenti, vi sarebbe un incremento dei costi sostenuti dagli altri condòmini.

Tribunale Savona, 10/02/2022, n.115

Distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento

L’art. 1118 c.c. consente al condòmino di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento a condizione che tale intervento non comporti notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini, con onere della prova a carico del condòmino che vuole distaccarsi, da assolversi mediante apposita documentazione tecnica. Tale onere probatorio viene meno soltanto nel caso in cui l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco dall’impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza dei presupposti di cui sopra.

Tribunale Busto Arsizio sez. III, 05/01/2022, n.8

Nullità delibera condominiale

Va considerata nulla (e come tale non soggetta al termine di impugnazione di cui all’art. 1137 c.c.) la delibera condominiale che addebiti le spese di riscaldamento ai proprietari di locali che non siano serviti dall’impianto di riscaldamento, trattandosi di delibera che inerisce ai diritti individuali di tali condomini e non alla mera determinazione quantitativa del riparto delle spese.

Tribunale Busto Arsizio sez. III, 05/01/2022, n.8

Quota di inefficienza dell’impianto

La quota di inefficienza dell’impianto (c.d. consumo involontario) non è imputabile ai condomini che non sono inseriti nella fruizione dell’impianto. Tale circostanza si rinviene dal mancato inserimento dei detti condomini distaccati nelle tabelle millesimali, sul punto relativo al fabbisogno energetico.

Tribunale Roma sez. V, 16/11/2021, n.17816

Come distaccarsi dal riscaldamento centralizzato

La rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato anche senza necessità di autorizzazione da parte degli altri condomini, purché l’impianto non ne sia pregiudicato; con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123 c.c., comma 2, dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato e l’obbligo di pagare solo le spese di conservazione, principio che prevale anche sul regolamento.

Cassazione civile sez. II, 09/11/2021, n.32806

Installazione delle valvole termostatiche

In tema di condominio, il condomino il quale usufruisce dell’impianto di riscaldamento condominiale non può rifiutarsi di procedere all’installazione delle valvole termostatiche e degli strumenti idonei per la contabilizzazione, poiché con tale diniego reca un indubbio pregiudizio per l’attività di regolare e ordinato governo della cosa comune, generando difficoltà gestorie in capo all’amministratore che involgono la possibilità stessa di giungere a un riparto oggettivo e non contestabile dei consumi di calore e delle correlative spese.

Tribunale Roma sez. V, 11/10/2021, n.15856

Autorizzazione condominiale a staccarsi dal riscaldamento centralizzato

L’autorizzazione condominiale a staccarsi dal riscaldamento centralizzato per installare un impianto autonomo, così come la sua completa dismissione, non autorizza anche all’apposizione delle tubature su parti dell’edificio, come la terrazza, che sono nella disponibilità di altri condomini. Allo stesso modo, resta vietata la realizzazione di fori di rilevanti dimensioni su parti di terzi. Ad affermarlo è la Cassazione respingendo il ricorso contro l’ordine di demolizione ottenuto dal condominio che aveva agito con un procedimento di tutela possessoria.

Cassazione civile sez. II, 08/10/2021, n.27375

Spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto

Ogni condòmino può distaccare le diramazioni della propria unità immobiliare dall’impianto termico centralizzato, senza necessità di autorizzazione od approvazione dell’assemblea, purché il suo distacco non comporti un notevole squilibrio di funzionamento dell’impianto, né un aggravio di spesa per gli altri condomini. A ciò aggiungasi che il condomino che abbia provveduto a distaccarsi è comunque tenuto al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Tribunale Venezia sez. I, 26/07/2021, n.1506

Clausola del regolamento contrattuale

In tema di condominio negli edifici, è valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi, l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all’unanimità , il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l’indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all’impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall’esigenza dell’uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale.

Tribunale Cosenza sez. I, 19/07/2021, n.1657

Regolamento condominiale

In ordine al diritto del condomino al distacco della sua proprietà dall’impianto centralizzato di riscaldamento, ai sensi dell’art. 118 comma 4° c.c. il diritto del condomino a distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato non è un diritto disponibile e conseguentemente debbono essere ritenute nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco.Il regolamento condominiale può, invece, obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato atteso che il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall’art. 1123 c.c. è derogabile.

Tribunale Palermo sez. II, 14/07/2021, n.3037

Impianto di riscaldamento centralizzato: quando non è necessaria la delibera di autorizzazione?

In tema di distacco dal sistema di riscaldamento centralizzato nei condomini possono essere individuate tre ipotesi: a) distacco unilaterale, quando l’interessato abbia dimostrato che dal distacco non siano derivati né aggravi di spese per i residui fruitori dell’impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio; b) autorizzazione dell’assemblea dei condomini al distacco, eventualmente modificando gli obblighi gravanti sui compartecipi in base al regolamento di condominio; c) possibilità di distacco espressamente consentita dal regolamento di condominio. Non è quindi necessaria la delibera assembleare che autorizzi preventivamente il singolo condomino al distacco quando questi faccia valere l’ipotesi di cui alla lettera a) di distacco nella ricorrenza dei presupposti tecnici richiesti dalla legge.

Tribunale Torino sez. VIII, 28/06/2021, n.3265

Obblighi contributivi del condòmino

La posizione del condòmino che si sia distaccato dall’impianto centrale di riscaldamento e la sua partecipazione alle spese vanno così riassunte: egli partecipa alle spese di manutenzione e conservazione dell’impianto in quanto comproprietario ex art 1123 c.c.; non partecipa alle spese di utilizzo del riscaldamento nella parte riferibile alla quota volontaria e involontaria in quanto distaccato nella ricorrenza dei presupposti dell’art 1118 ultimo comma c.c.. Conseguentemente va esonerato dalle spese di riscaldamento diverse da quelle di manutenzione e conservazione.

Tribunale Torino sez. VIII, 28/06/2021, n.3265

Spese del riscaldamento centralizzato nel condominio

Le spese del riscaldamento centralizzato in un condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri operata, sebbene in parte, alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né possono a tale fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio.

Corte appello Milano sez. IV, 06/05/2021, n.1446

Il singolo condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato?

In tema di condominio, il singolo condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Nel caso di specie, il Tribunale ha rigettato la domanda di un condomino che aveva distaccato il suo appartamento dell’impianto centralizzato di riscaldamento, il quale contestava l’addebito pro quota delle spese per l’acquisto e l’installazione di un nuovo e interamente diverso sistema di riscaldamento centralizzato.

Per il giudice il fatto del distacco non comporta affatto che i condomini non più allacciati perdano la proprietà dell’impianto e che, pertanto, possano ritenersi esclusi dalle spese correlate alla necessità di dismettere il vecchio impianto e di munirsi di una nuova caldaia secondo le norme vigenti.

Tribunale Roma sez. V, 04/05/2021, n.7694

Distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale

In materia condominiale, il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest’ultimo, quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia, perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare. Il condomino, pertanto, è obbligato a pagare, quanto meno, le spese di manutenzione straordinaria e di conservazione dell’impianto comune, che rientrano tra le obbligazioni propter rem non rinunciabili.

Tribunale Torino sez. VIII, 19/03/2021, n.1355

Impianto di riscaldamento: si presume condominiale

L’impianto di riscaldamento condominiale è oggetto della presunzione di comunione sulla base dei criteri indicati dall’art. 1117 c.c. o, in mancanza, secondo quanto stabilito dal regolamento condominiale. Dalla considerazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato quale bene comune, deriva in via diretta che il suo funzionamento è regolato dal principio generale di uguaglianza dei condomini nell’uso della cosa comune, principio per il quale tutti i servizi comuni devono essere fruiti dai condomini in maniera uguale. Inoltre, consegue alla comunione la partecipazione alle spese per il mantenimento e per l’uso del riscaldamento ex art 1123 c.c..

Tribunale Torino sez. VIII, 04/02/2021, n.491

Interesse ad impugnare la delibera assembleare

Sussiste interesse del condomino ad impugnare una delibera dell’assemblea, deducendo l’assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, per aver posto a carico del condomino distaccatosi dall’impianto di riscaldamento centralizzato l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle dovute per la sua conservazione, in assenza di valida convenzione derogatoria, derivando dalla detta deliberazione un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale.

Cassazione civile sez. VI, 23/09/2020, n.19991

Spese a carico del condomino distaccatosi dall’impianto di riscaldamento centralizzato

È evidente l’interesse del condomino a impugnare una delibera dell’assemblea, deducendo l’assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, per aver posto a carico del condomino distaccatosi dall’impianto di riscaldamento centralizzato l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle dovute per la sua conservazione, in assenza di valida convenzione derogatoria, derivando dalla detta deliberazione un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale.

Cassazione civile sez. VI, 22/09/2020, n.19861

Divieto di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento

Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può derogare alle disposizioni richiamate dall’articolo 1138, comma 4, del Cc e non può menomare i diritti che ai condomini derivino dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Deriva da quanto precede, pertanto, che la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, è nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, se il distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento.

Le condizioni per il distacco dall’impianto centralizzato, vanno – in particolare – ravvisate nell’assenza di pregiudizio al funzionamento dell’impianto e comportano il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’articolo 1123, comma 2, del codice civile, dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato. In tal caso il condomino che opera il distacco è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso.

Cassazione civile sez. II, 21/05/2020, n.9387

Spese di riscaldamento e normativa vigente

Il Condominio può derogare ai principi di contabilizzazione del calore stabiliti dalla normativa UNI 10200 ove l’applicazione di questa non sia tecnicamente possibile o sia sproporzionato, in termini di costi, rispetto all’obiettivo prefissato del risparmio energetico.

Tribunale Brescia sez. III, 08/04/2020, n.723

Nullità clausole regolamento di condominio

Ai sensi dell’art. 1118, comma 4, c.c., il diritto del condomino a distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato non è disponibile e di conseguenza sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco. Il regolamento condominiale può invece legittimamente obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall’art. 1123 c.c. è derogabile (nel caso di specie, in cui il regolamento condominiale che vieta il distacco è preesistente all’entrata in vigore dell’art. 1118, comma 4, c.c., la norma sopravvenuta incide sull’efficacia della clausola contrattuale, che viene meno).

Cassazione civile sez. II, 11/12/2019, n.32441

Consumo effettivamente registrato

Le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri – sia pure solamente parziale – alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né potendo a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza gravata, la quale aveva ritenuto legittima una delibera condominiale che, in presenza di un sistema di contabilizzazione del calore, aveva ripartito le spese di riscaldamento per il metano al 50% in base al consumo registrato e, per il restante 50%, in base ai millesimi di proprietà, secondo quanto previsto dal punto 10.2 della Delibera della Giunta regionale della Lombardia n. IX/2601 del 30 novembre 2011).

Cassazione civile sez. II, 04/11/2019, n.28282

Criteri di contabilizzazione delle spese del riscaldamento condominiale

In tema di riscaldamento condominiale, il d.lg. n. 102/2014 ha imposto la contabilizzazione e termoregolazione del calore nei condominii con impianto di riscaldamento centralizzato e la ripartizione delle spese a consumo. La disciplina introdotta dal d.lg. n. 102/2014 riveste una finalità pubblicistica ed assurge quindi a norma imperativa vincolante inderogabile, in quanto posta a tutela di un interesse generale e non meramente privatistico. Di conseguenza il nuovo criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento ha carattere imperativo e, pertanto, non può essere derogato né da una delibera assembleare né da una norma di natura contrattuale del regolamento di condominio. Pertanto, tutti i regolamenti contrattuali che dispongono diversamente sono, sul punto, contrari a legge.

Tribunale Milano sez. XIII, 22/11/2018, n.10703

Divieto di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento

E’ nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti “in radice” al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti.

Cassazione civile sez. II, 02/11/2018, n.28051

Servizi comuni di acqua e riscaldamento: non sono intangibili

I servizi comuni di acqua e riscaldamento non sono intangibili e, pertanto, a fronte di una perdurante morosità del condòmino, può trovare applicazione la sospensione prevista dall’art. 63, comma 3, att. c.c.

Tribunale Bologna, 03/04/2018

Diritto del conduttore di votare in luogo del proprietario e ripartizione delle spese

L’art. 10 della L. n. 392 del 1978 prevede il diritto del conduttore di intervenire in luogo del proprietario nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Trattasi di norma eccezionale, in quanto prevede un’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare su specifici punti dell’ordine del giorno (e cioè le spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria). Proprio perché norma eccezionale, la stessa deve ritenersi applicabile solo all’ipotesi espressamente prevista senza possibilità di interpretazione estensiva. Pertanto la stessa non può trovare applicazione nel caso in cui la delibera abbia avuto ad oggetto non spese di gestione e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento, bensì la mera ripartizione delle spese condominiali e tra queste quelle dei consumi relativi al riscaldamento condominiale.

Tribunale La Spezia, 27/02/2018, n.162

Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato e pagamento delle spese di manutenzione ordinaria

Ai sensi del secondo comma dell’art. 1223 c.c., il condomino che si sia legittimamente distaccato dall’impianto di riscaldamento centralizzato deve ritenersi esonerato dalle spese per l’uso dell’impianto di riscaldamento, ma è sempre obbligato al pagamento delle spese occorrenti per la conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale (nel caso di specie il condomino, pur avendo legittimamente effettuato il distacco, dimostrando che dallo stesso non deriva alcun aggravio di gestione o squilibrio tecnico, è tenuto al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria dell’impianto).

Tribunale Roma sez. V, 30/01/2018, n.2046

Riparto della spesa condominiale relativa ai danni subiti da un condomino

In caso di lite fra condominio e singolo condomino, titolare di più unità immobiliari poste nell’edificio, costui rappresenta un unico centro di imputazione soggettivo contrapposto al condominio; è pertanto nulla la delibera che imputi al singolo, risultato vittorioso nella lite, importi per danni e spese liquidate dal giudice e poste a carico del condominio soccombente ai sensi dell’art. 91 c.p.c. . È parimenti nulla la delibera che si discosti dai criteri legali di riparto in tema di riscaldamento, derogando alla relativa tabella predisposta in funzione dei consumi effettivamente registrati.

Tribunale Avellino sez. I, 10/01/2018, n.44

Ripartizione delle spese per la sostituzione della centrale termica

L’inesistenza di un servizio di riscaldamento in un’autorimessa situata nel piano fondi di un edificio in condominio non esime il suo proprietario dall’obbligo di contribuire, a norma dell’art. 1123, comma 1, c.c., alle spese per la sostituzione della centrale termica, alla quale è collegato altresì il servizio di adduzione dell’acqua calda, di cui detta autorimessa può fruire.

Corte appello Genova sez. II, 17/11/2017, n.1404

Effetti della durata ultrasemestrale della morosità del condominio

Anche ove astrattamente ricorrano i presupposti applicativi di cui all’art. 63, comma 3, att. c.c.(durata ultrasemestrale della morosità riferibile al condòmino e possibilità di godimento separato del servizio comune), l’interesse meramente economico del condominio non può pregiudicare diritti fondamentali quali il godimento dei servizi di riscaldamento e dell’acqua, in quanto ritenuti “essenziali” in funzione della preminente tutela del diritto alla salute ex art. 32 Cost. (Fattispecie nella quale era stata richiesta dal condominio anche il distacco dell’antenna televisiva condominiale).

Tribunale Bologna sez. II, 15/09/2017

Nullità della delibera condominiale che ripartisce in parti uguali le spese di riscaldamento

La delibera condominiale che, a maggioranza ed in deroga al criterio legale del consumo effettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale.

Cassazione civile sez. II, 04/08/2017, n.19651


note

Autore immagine: riscaldamento condominio di Kishivan


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