Giardino e condominio: ultime sentenze

Costituzione del condominio ed uso esclusivo di una parte comune; spese dei lavori nel giardino e nel cortile condominiale. La destinazione a parcheggio di una ridotta area di giardino condominiale non rientra tra le innovazioni vietate dal Codice civile.

Condominio: il muro di recinzione di un giardino di proprietà esclusiva 

In tema di condominio, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, pur inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Cc, con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino e, quindi, a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero qualora sussista un titolo negoziale, quale il regolamento condominiale o l’atto costitutivo del condominio, che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune.

Corte appello L’Aquila, 14/01/2021, n.55

Muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva: è incluso tra le parti comuni?

In tema di condominio degli edifici un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per se ritenersi incluso tra le parti comuni ai sensi dell’art 1117 c.c. , atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, può essere compreso tra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale di natura contrattuale o l’atto costitutivo del condominio e quindi il primo atto di trasferimento di unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, cosi convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate.

Tribunale Genova sez. III, 06/06/2020, n.840

Limiti al diritto del singolo condomino di apportare modifiche alla cosa comune

In tema di comproprietà, il disposto dell’art. 1102 cod. civ. è nel senso che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità – più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purchè non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso. A tal fine il singolo condomino può apportare alla cosa comune le modificazioni del caso, sempre sul presupposto che l’utilità, che in contrasto con la specifica destinazione della medesima o, a maggior ragione, che essa non perda la sua normale ed originaria destinazione. Nel caso di specie quindi, nessuna servitù doveva essere costituita in quanto gli appellati, quali comproprietari del giardino comune hanno correttamente usato della cosa comune nei limiti posti dall’art. 1102 c.c.

Corte appello Ancona sez. II, 01/08/2019, n.1238

Delibera in contrasto con il regolamento

È nulla la delibera condominiale che disponga la divisione in parti uguali delle spese relative alla pulizia e manutenzione del giardino e dei beni comuni, quando nel regolamento condominiale sia esplicitamente prevista la suddivisione delle spese inerenti alla manutenzione ordinaria e straordinaria ai beni condominiali sulla base del valore proporzionale (millesimale)

Tribunale Napoli sez. IV, 31/07/2020, n.5449

Muro di recinzione di un giardino: non può ritenersi parte comune

In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, pur inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino e, quindi, a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero qualora sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale o l’atto costitutivo del condominio) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate.

Tribunale Roma sez. V, 07/01/2019, n.184

Isola ecologica in condominio: legittima se l’area è di proprietà esclusiva

Il condominio può realizzare un’area ecologica nel giardino di proprietà esclusiva del fabbricato anche se questa confina con quello di un altro edificio. Ne consegue che la dichiarazione dell’amministratore contenuta in un verbale di assemblea, circa la natura comune dell’intero terreno, non ha efficacia confessoria e non blocca pertanto l’installazione dei cassonetti.

Cassazione civile sez. II, 01/10/2018, n.23752

Inservibilità e concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità

In tema di condominio negli edifici, il limite fissato dall’art. 1120, ultimo comma, c.c. non si indentifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l’innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune, implicando il concetto di inservibilità la concreta inutilizzabilità della “res communis” secondo la sua naturale fruibilità. (In applicazione di tale principio la S.C. ha affermato che non dà luogo a una innovazione vietata ex art. 1120 c.c. la destinazione a parcheggio di un’area adibita a giardino condominiale).

Cassazione civile sez. II, 29/08/2018, n.21342

Uso esclusivo di una parte comune in favore di uno o più condomini

In tema di condominio, l’art. 1117 cod. civ., nell’indicare le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione vale “se non risulta il contrario dal titolo”. Ne deriva che, al momento di costituzione del condominio, coincidente con la prima vendita di una singola unità immobiliare da parte dell’originario proprietario in virtù di clausole contenute nel relativo atto, anche mediante eventuale richiamo di un previo regolamento di condominio, è lasciata all’autonomia delle parti la possibilità di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni. Se ciò è possibile, a fortiori è possibile, nella medesima sede costitutiva del condominio, che le parti convengano l’uso esclusivo di una parte comune in favore di uno o più determinati condomini; ciò avviene, ad es., per porzioni di cortile o giardino, il cui “uso esclusivo” è attribuito ai condomini proprietari di unità immobiliari con possibilità di accesso ad esse; o per i lastrici solari o terrazze a livello, attribuiti in “uso esclusivo” ai proprietari delle porzioni di piano sottostanti o latistanti; e così via. Nel caso di lastrici solari o terrazze a livello, la possibilità di attribuzione in “uso esclusivo” è normata (solo quanto alle conseguenze applicative, non già quanto alla fonte dello stesso, sempre da rinvenirsi nel titolo) nell’art. 1126 cod. civ., che disciplina – in maniera diversa rispetto alle regole generali – il riparto delle spese di riparazione e ricostruzione.

Tribunale Roma sez. V, 13/08/2018, n.16514

Approvazione del consuntivo e lavori 

Al di là della natura ordinaria o straordinaria delle spese relative ai lavori eseguiti nel cortile e nel giardino condominiale, è pacifico che l’assemblea del condominio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori, con effetto di ratifica di quanto l’amministratore abbia potuto porre in essere al di là dei poteri conferitigli dalla legge, lavori opportunamente e vantaggiosamente realizzati, ancorché non previamente deliberati, ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell’opera surrogata dall’approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini.

Tribunale Bologna sez. III, 08/02/2018, n.409

Spostamento non autorizzato limitato a spazi condominiali: reato di evasione

In relazione al reato di evasione, previsto dall’articolo 385 del Cp, oggetto della tutela è il rispetto dovuto delle decisioni giudiziarie, sul presupposto di un legittimo stato di arresto o di detenzione. Pertanto, ai fini della configurabilità di tale delitto, è sufficiente qualsiasi allontanamento dal luogo degli arresti domiciliari senza autorizzazione, anche se di breve durata e implicante uno spostamento di modesta distanza, persino se lo spostamento sia limitato a spazi rientranti nell’area condominiale, cortili, giardino altri spazi che non siano di stretta pertinenza dell’abitazione. Ciò in quanto il fine primario e sostanziale della misura coercitiva degli arresti domiciliari è quello di impedire i contatti con l’esterno e il libero movimento della persona, fine che può essere vanificato anche dal trattenersi negli spazi condominiali comuni. Nel caso di specie, la Corte d’appello ha confermato la condanna nei confronti dell’imputata, già agli arresti domiciliari, la quale era stata sorpresa dal Carabinieri sulle scale condominiali, nell’atto di scendere e di fare verosimilmente rientro presso la propria abitazione.

Corte appello Roma sez. III, 22/01/2018, n.367

Costruzione di muretti di recisione sul giardino comune: illegittima se lede la destinazione del bene

In tema di condominio, l’estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non alterare la destinazione del bene e di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti; pertanto, qualora il giudice verifichi che l’uso della cosa comune sia avvenuto nell’esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c.a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l’opera, seppure realizzata senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti fra proprietà contigue, sempreché la relativa osservanza sia compatibile con la struttura dell’edificio condominiale, in cui le singole proprietà coesistono in unico edificio. Nel caso di specie, non vi è dubbio che la realizzazione nel giardino di muretti e l’apposizione di catene vada a ledere la destinazione del bene e il pari uso del proprietario di un’alta unità e, pertanto, deve essere ordinata la rimozione delle opere.

Tribunale Avellino sez. II, 04/01/2018, n.10

Opere necessarie alla realizzazione della servitù e risarcimento da mancata fruizione del bene

Deve rigettarsi la domanda riconvenzionale dei convenuti in relazione al risarcimento del danno per il periodo di inutilizzabilità del giardino condominiale a causa dei lavori per la costituzione delle servitù, in quanto il risarcimento è ancorato alla commissione di una condotta contra legem tenuta dall’agente che arrechi un pregiudizio al soggetto che la subisca. Nel caso di specie, non è configurabile alcun atto illecito posto in essere dall’attrice e l’eventuale inutilizzabilità temporanea del giardino sarà la naturale conseguenza di un’attività del tutto lecita e autorizzata, quale la costituzione di servitù prediali.

Tribunale Bari sez. I, 16/03/2017, n.1403

Destinazione a parcheggio di una ridotta area di giardino condominiale

La delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, non dà luogo a un’innovazione vietata dall’art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, e anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini.

Cassazione civile sez. II, 06/12/2016, n.24960

Caduta del presunto danneggiato e blackout

In tema di danni da cose in custodia, non sussiste alcuna responsabilità del condominio per la caduta del presunto danneggiato quando dall’istruttoria emerga che la notte della caduta del medesimo, per un improvviso blackout dipeso da un temporale, il giardino nel quale è avvenuta la caduta – altrimenti ben visibile per la presenza di impianto di illuminazione – non era illuminato. La prova del blackout è ritenuta idonea ad escludere la responsabilità ex art. 2051 c.c..

Tribunale Pisa, 03/09/2015, n.1036