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Spese ascensore condominio: ultime sentenze

29 Marzo 2019


Spese ascensore condominio: ultime sentenze

> L’esperto Pubblicato il 29 Marzo 2019



Condominio e installazione di un ascensore; manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente; ripartizione delle spese. La costruzione di un ascensore sull’area comune al fine di eliminare le barriere architettoniche rappresenta un’innovazione.

Costruzione di un ascensore e spese di un singolo condomino

In tema di condominio, il diritto ex art. 1102 c.c. alla costruzione di un impianto di ascensore da parte del singolo condomino, là dove esso risulti necessario alla fruizione dell’appartamento, con i limiti previsti dalla norma. Un condomino ha infatti facoltà di installare nella tromba della scale dell’edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli atri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo, ciò sul presupposto che ‘art. 1120 cod. civ., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l’approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 cod. civ., che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima.

Tribunale Novara, 10/01/2019, n.28

Esborso relativo ad innovazioni non ripartito fra i condomini: ascensore

Qualora un esborso relativo ad innovazioni non debba essere ripartito fra i condomini, per essere stato assunto interamente a proprio carico da uno di essi, trova applicazione la disposizione generale dell’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune – purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne uguale uso secondo il loro diritto – e può, perciò, apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il migliore godimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di appello che aveva ritenuto l’installazione di un ascensore sulle parti comuni, eseguita dai convenuti in primo grado a loro spese, legittima ex art. 1102 c.c., non ricorrendo una limitazione della proprietà degli altri condomini incompatibile con la realizzazione dell’opera).

Cassazione civile sez. II, 05/12/2018, n.31462

Spese per manutenzione e ricostruzione dell’ascensore

A differenza dell’installazione ex novo di un ascensore in un edificio in condominio, le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’articolo 1124 del Cc. Stante l’identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex articolo 1124 del Cc e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente, deve dirsi che, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto e in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.

Cassazione civile sez. VI, 27/09/2018, n.23222

Installazione e manutenzione dell’ascensore: il riparto delle spese tra i condòmini

A differenza dell’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio condominiale sprovvistone (le cui spese vanno suddivise ex art. 1123 c.c. proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condòmino), quelle relative alla completa sostituzione dell’impianto già esistente vanno ripartite ex art. 1124 c.c., dettato in tema di manutenzione e ricostruzione delle scale. Stante l’identità di ratio di tali spese, al pari delle scale l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condòmini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio. Ne consegue l’obbligo gravante anche su detti partecipanti – in assenza di diversa convenzione espressa, contenuta in regolamento contrattuale o delibera unanime, che deroghi alla disciplina codicistica – di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne (Fattispecie decisa nel vigore della disciplina antecedente alla riformulazione degli artt. 1117 e 1124 c.c., introdotta dalla l. n. 220/2012).

Cassazione civile sez. VI, 12/09/2018, n.22157

Tutela del consumatore: si applica ai contratti conclusi dal condominio

La vessatorietà della clausola che prevede la proroga tacita decennale del contratto di manutenzione dell’ascensore in caso di mancata disdetta comunicata sei mesi prima della scadenza, sottoscritta dall’amministratore del condominio, non è esclusa dalla doppia sottoscrizione, laddove difetti la prova che la stessa clausola negoziale sia stata oggetto di apposita trattativa individuale, applicandosi ai contratti conclusi dal condominio la normativa a tutela del consumatore.

Tribunale Napoli sez. III, 15/01/2018, n.427

Ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione delle scale: applicabile anche a quelle per l’ascensore esistente

In tema di condominio di edifici, la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle scale è applicabile per analogia, ricorrendo identica “ratio”, alle spese relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell’ascensore già esistente, con l’ulteriore specificazione che la disciplina legislativa in “subiecta materia” (artt. 1123 – 1125 cod. civ.) è, suscettibile di deroga mediante un accordo unanime di tutti i condomini, avente valore negoziale.

Tribunale Milano sez. XIII, 19/09/2017

Installazione dell’ascensore: non richiede il preventivo parere favorevole dell’assemblea

L’installazione dell’ascensore, trattandosi di bene del quale si può usufruire separatamente, può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto, con i limiti di cui all’art. 1102 c.c., salvo il diritto degli altri partecipanti in qualunque momento di avvantaggiarsi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Cassazione civile sez. II, 04/09/2017, n.20713

Condominio e barriere architettoniche da eliminare

In materia di eliminazione di barriere architettoniche la legge n. 13 del 1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici, sicché la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale, non possono essere esclusi unicamente in forza di disposizione del regolamento condominiale che subordini l’esecuzione di qualunque opera che interessi le strutture portanti, modifichi impianti generali o che comunque alteri l’aspetto architettonico all’autorizzazione del condominio. Tale disposizione del regolamento condominiale risulta infatti recessiva rispetto all’esecuzione di opere indispensabili ai fini di una effettiva abitabilità dell’immobile, dovendo in tale caso verificarsi che dette opere, se effettuate a spese del condomino interessato, rispettino i limiti previsti dall’art. 1102 c.c.. Nel compiere tale verifica, il giudice di merito dovrà tenere conto del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale, che prescinde dall’effettiva dell’utilizzazione da parte di costoro degli edifici interessati.

Cassazione civile sez. II, 28/03/2017, n.7938

Installazione di un ascensore su area comune

In tema di condominio, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui all’art. 27, comma 1, della l. n. 118 del 1971 ed all’art. 1, comma 1, del d.P.R. n. 384 del 1978, e, pertanto, costituisce un’innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, della l n. 13 del 1989, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2 e 3, c.c., ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l’osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato art. 2; peraltro, la verifica della sussistenza di tali ultimi requisiti deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.

Cassazione civile sez. VI, 09/03/2017, n.6129

Installazione dell’ascensore e interessi dei vari condomini

Nel conflitto tra le esigenze dei condomini disabili abitanti ad un piano alto e quelle degli altri partecipanti al condominio, per i quali il pregiudizio derivante dall’installazione di ascensore si risolverebbe non già nella totale impossibilità di un ordinario uso della scala comune ma soltanto in disagio e scomodità derivanti dalla relativa restrizione e nella difficoltà di usi eccezionali della stessa, vanno privilegiate le prime, adottando una soluzione conforme ai principi costituzionali della tutela della salute (art. 32) e della funzione sociale della proprietà (art. 42), rimuovendo un grave ostacolo alla fruizione di un primario bene della vita, quello dell’abitazione, da parte di persone versanti in condizioni di minorazione fisica e riconoscendo la facoltà, agli stessi, di apportare a proprie spese una modifica alla cosa comune, sostanzialmente e nel complesso migliorativa, in quanto suscettibile di utilizzazione anche da parte degli altri condomini.

Tar Genova, (Liguria) sez. I, 29/01/2016, n.97

Proprietà dell’ascensore in condominio

Le spese dell’ascensore possono riguardare solo alcuni condomini, ma l’impianto è di proprietà comune a tutti i condomini.

Cassazione civile sez. II, 14/07/2015, n.14697

note

Autore immagine: ascensore di ZephyrMedia


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2 Commenti

  1. Salve,
    Vorrei installare un nuovo ascensore nel mia palazzina ma non so quale azienda chiamare, sono di Roma.
    Potete consigliarmi dei buoni ascensoristi. Com’è possibile avere più pareri?

    Grazie mille per la risposta

  2. 1) ABITO IN UN CONDOMINIO DI 4 PIANI E CIOE’ UN PIANO RIALZATO DI CIRCA UN METRO,1° -2°-E 3° PIANO, IN RIUNIONE DI CONDOMINIO A DICEMBRE 2018 SI DELIBERA E SI APPROVA INSTALLAZIONE DELL’ASCENSORE,NEL MESE DI MARZO 2019 LO STESSO CONDOMINO DEL PIANO RIALZATO CHE AVEVA FIRMATO A DICEMBRE LA DELIBERA PER ISTALLARLO RITRATTA E DICE CHE SI PUO’ ANNULLARE QUELLA DELIBERA PRECEDENTE E’ VERA QUESTA COSA SI PUO’ FARE?
    2) LO STESSO CONDOMINO CI COMUNICA CHE NON VUOLE PIU’ CHE SI INSTALLI L’ASCENSORE IN QUANTO IL SUO APPARTAMENTO POSTO AL PIANO RIALZATO CON L’ISTALLAZIONE IL SUO APPARTAMENTO VIENE SVALUTATO ANCHE QUESTA COSA E’ VERA?

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