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Obblighi amministratore condominio: ultime sentenze

29 Marzo 2019
Obblighi amministratore condominio: ultime sentenze

Obblighi di rendiconto e di comunicazione dell’amministratore di condominio; obbligo di preventiva informazione dei condomini sugli argomenti all’ordine del giorno dell’assemblea; ordine di convocazione e documentazione oggetto della discussione. La condotta dell’amministratore di condominio deve essere valutata secondo il criterio della diligenza del buon padre di famiglia.

Condominio e obbligo di rendiconto

L’obbligo di rendiconto che, quale mandatario con rappresentanza dei condomini, l’amministratore è tenuto a osservare con riferimento alle somme detenute per conto del condominio, può dirsi adempiuto quando egli abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell’entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi funzionali all’individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (nella specie, la S.C., in una fattispecie anteriore all’entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, ha confermato la decisione di merito che, sulla base delle prove raccolte nel processo, aveva ritenuto raggiunta la dimostrazione del versamento di una somma di pertinenza del condominio su un conto corrente di gestione intestato all’amministratore e del suo successivo impiego per coprire passività condominiali).

Cassazione civile sez. VI, 17/01/2019, n.1186

Rottura della braga di proprietà privata

In caso di infiltrazioni provenienti dalle tubature – in particolare, nel caso di specie, causate dalla rottura dell’elemento obliquo dei tubi di scarico (c.d. braga), di proprietà del singolo condomino – non è ammissibile il richiamo all’art. 1130 n. 4 c.c., che sancisce l’obbligo dell’amministratore di compiere gli atti conservativi inerenti le parti comuni del condominio e non le parti di proprietà privata di un condomino danneggiate da infiltrazioni causate da omessa manutenzione o guasto di impianti di proprietà privata di un altro condomino.

Tribunale Torino sez. III, 15/03/2018, n.1328

Amministratore in regime di prorogatio: non è soggetto a revoca giudiziale

La novella condominiale intervenuta nel 2012 ha ben delimitato gli obblighi cui l’amministratore in prorogatio è tenuto (nei confronti del condominio) in attesa che altri assumano la pienezza di poteri (circoscrivendoli all’esecuzione delle attività urgenti funzionali ad evitare pregiudizi agli interessi comuni e senza diritto ad ulteriori compensi), facendogli pure obbligo di consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, il che lascia fortemente dubitare della permanenza in capo all’amministratore in prorogatio dell’obbligo di ripartire spese, di incassare i contributi, e finanche di mantenere il governo dei beni e servizi comuni. Con un corredo di poteri sì depotenziato, è, dunque, difficile sostenere che il vincolo che lega l’amministratore in prorogatio al condominio sia equipollente a quello intercorrente tra l’ente di gestione e il suo amministratore in carica; senza considerare che laddove si ammettesse la revoca giudiziale dell’amministratore in prorogatio, dovrebbe ritenersi operante, anche nei riguardi di questo, l’ultrattività dei doveri di cui all’art. 1130, comma 8, c.c., salvo ad escludere che la regola della prorogatio intervenga nell’ipotesi dell’amministratore giudizialmente revocato, ma con pregiudizio, in tal caso, per l’interesse condominiale alla continuità dell’azione amministrativa (allorché, in particolare, la domanda di revoca giudiziale non venga accompagnata o immediatamente seguita dalla richiesta di nomina di un nuovo amministratore).

Tribunale Palermo sez. II, 09/11/2018

Ordine di convocazione e documentazione della discussione in assemblea

In tema di condominio negli edifici, nessuna norma impone all’amministratore di allegare all’ordine di convocazione la documentazione oggetto della discussione in sede di delibera assembleare. Nulla viene detto, in particolare, dall’art. 66 disp. att. c.c. Peraltro, il condomino è tutelato in quanto può prendere visione di tale documentazione ove ne faccia richiesta, nei giorni e nelle ore indicate dall’amministratore stesso ex art. 1129, c. 2 c.c.

Tribunale Savona, 19/10/2018

Obbligo di preventiva informazione dei condomini

L’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alle finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione. Ne discende che, in considerazione della ratio dell’avviso di convocazione, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d’informazione dei condomini circa l’oggetto della delibera non è necessario allegare all’avviso anche i singoli importi dei preventivi o dei consuntivi dei bilanci, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell’ordine del giorno e soddisfare il diritto di informazione dei condomini è sufficiente l’indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l’amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese.

Cassazione civile sez. II, 15/10/2018, n.25693

Procedimento monitorio nei confronti dei condomini morosi

L’ art. 63 disp. att. c.c. non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condomini morosi (“può ottenere decreto di ingiunzione…”) e, pertanto, non merita censura la decisione impugnata laddove ha escluso la violazione dell’obbligo di diligenza da parte dell’amministratore per essersi comunque attivato nella raccolta dei fondi, avendo comunque messo in mora gli inadempienti (e l’indagine circa l’osservanza o meno da parte del mandatario degli obblighi di diligenza del buon padre di famiglia che lo stesso è tenuto ad osservare ex artt. 1708 e 1710 c.c. – anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all’esecuzione del mandato – è affidata al giudice del merito, con riferimento al caso concreto ed alla stregua degli elementi forniti dalle parti, il cui risultato, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, è insindacabile in sede di legittimità).

Cassazione civile sez. VI, 20/10/2017, n.24920

Diligenza dell’amministratore condominiale come mandatario

L’amministratore di un condominio, in ossequio al mandato ricevuto e, quindi, in qualità di mandatario, è tenuto agli obblighi di diligenza professionale e del pater familias.

Tribunale Roma sez. V, 05/09/2017, n.16571

Pagamento delle obbligazioni condominiali verso terzi

L’amministratore del condominio è l’unico referente dei pagamenti relativi agli obblighi assunti verso i terzi per la conservazione delle cose comuni, di tal che il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del condominio non sarebbe comunque idoneo a estinguere il debito pro quota dello stesso relativo ai contributi ex articolo 1123 del codice civile.

Cassazione civile sez. VI, 09/06/2017, n.14530

Appropriazione indebita compiuta da un amministratore di condominio

Commette il delitto di appropriazione indebita l’amministratore di condominio che, anziché dare corso ai propri obblighi, si appropri delle somme a lui rimesse dai condòmini, utilizzandole per scopi diversi ed incompatibili con il mandato ricevuto e coerenti, invece, con finalità personali. (Fattispecie nella quale la somma versata dai condòmini per le spese del servizio di teleriscaldamento era stata utilizzata e prelevata uti dominus dall’amministratore, allo scopo di coprire le perdite che si erano verificate in altro condominio da lui gestito).

Cassazione penale sez. II, 31/05/2017, n.31322

Evento rilevante per il condominio

Non assume rilevanza penale la condotta dell’amministratore di condominio che omette di avvisare i condomini che sono intervenute decisioni relative alle cause che vedevano coinvolto il condominio, atteso che in tale ipotesi l’amministratore viene meno ai propri doveri ma non pone in essere una condotta che lede la fede pubblica.

Cassazione penale sez. V, 28/03/2017, n.37198

Incolpevole inerzia dell’amministratore: non giustifica la revoca del mandato

In tema di responsabilità dell’amministratore di condominio, il mero modesto ritardo nell’assunzione di un’incombenza, qualora non si traduca in una forma di colpevole inerzia, non è sufficiente ad integrare una grave violazione dei doveri dell’amministratore suscettibile di portare alla revoca dello stesso ex art. 1129 c.c. (nel caso di specie, all’amministratore veniva contestato di non essersi mosso con solerzia nell’attività di risarcimento dei danni subiti dalla ricorrente, ritardo considerato fisiologico dei rallentamenti decisionali ed operativi connessi alle decisioni assembleari).

Tribunale Milano sez. XIII, 03/03/2017

Obbligo di comunicare al creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi

Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., il condominio e per esso il suo amministratore ha l’obbligo di comunicare al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi nel pagamento dei contributi condominiali relativi al credito stesso. Merita pertanto accoglimento la richiesta di fissare, ai sensi del’art. 614 bis c.p.c., una somma a carico del condominio per l’eventuale ritardo nell’esecuzione della condanna a tale comunicazione.

Tribunale Roma sez. V, 01/02/2017

Diligenza del buon padre di famiglia

Ai sensi dell’art. 1710 c.c., l’amministratore del Condominio è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza del buon padre di famiglia, ovverosia quella che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, ed è sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni (art. 1176 c.c.) che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se egli sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante.

Tribunale Monza, 18/08/2016, n.2279

Atti e provvedimenti giudiziari: obbligo di informazione

L’amministratore del condominio edilizio, secondo quanto disposto dall’art. 1131 comma 3 c.c. è obbligato ad informare tempestivamente l’assemblea del pervenimento di atti e/o provvedimenti giudiziari il cui contenuto non sia riconducibile al novero delle proprie attribuzioni istituzionali, come delineate dall’art. 1130 c.c. o ampliate da concorrente previsione del regolamento condominiale; in caso contrario deve escludersi la configurabilità di tale dovere di informativa. Ne deriva che non può sussistere alcun profilo di responsabilità laddove l’amministratore non abbia immediatamente notiziato la collettività dei condomini della notificazione di atto giudiziario con cui era stata azionata, nei confronti del condominio, pretesa risarcitoria conseguente a difetti manutentivi ordinari di parti comuni.

Tribunale Roma sez. V, 13/11/2006


note

Autore immagine: amministratore condominio di metamorworks


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5 Commenti

  1. Di certo, gestire un condominio non è un compito di poco conto. Sicuramente, non è semplice avere a che fare con tante persone e soddisfare sempre le esigenze di tutti, placare le liti condominiali. Insomma ci sono tante responsabilità e obblighi che l’amministratore deve rispettare. In particolare, vorrei capire quali sono gli obblighi nell’ambito della contabilità. Grazie

    1. L’amministratore ha specifici obblighi contabili e, più in generale, di tenuta dei registri condominiali. È la legge a individuare quali sono. L’amministratore deve innanzitutto curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. L’amministratore deve inoltre curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.

    2. L’amministratore di condominio, oltre a tenere i registri della contabilità e di tutti gli altri precisati nella risposta precedente, è obbligato anche a conservare la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio. In pratica, l’amministratore deve custodire tutti gli atti che ha compiuto durante la sua gestione: si pensi, ad esempio, alla documentazione riguardante le azioni legali intraprese e subìte dal condominio (atti di citazione, decreti ingiuntivi, sentenze, ecc.), oppure ai documenti inerenti ai lavori di ristrutturazione effettuati sull’edificio condominiale. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini.

  2. Una volta che l’amministratore è stato sostituito, per evitare di lasciare il condominio scoperto nel periodo di transizione, lui deve continuare il suo incarico gratuitamente oppure no? Lui dice di no, ma che io sappia è proprio il contrario.

    1. Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è obbligato a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi. Si tratta della famosa prorogatio imperii, in ragione della quale l’amministratore di condominio cessato dall’incarico, fino alla nomina del nuovo amministratore, ha il potere di eseguire le attività urgenti e indifferibili per evitare danni ai beni condominiali e agli interessi comuni, senza diritto al compenso.

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