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Tabelle millesimali condominio: ultime sentenze

1 Aprile 2019
Tabelle millesimali condominio: ultime sentenze

Condominio e ripartizione delle spese condominiali; formazione, revisione e modificazione delle tabelle millesimali; maggioranza semplice e maggioranza qualificata. Occorre il consenso dei proprietari degli immobili per modificare il criterio legale di ripartizione delle spese.

Pulizia delle scale condominiali e ripartizione secondo le tabelle millesimali

È nulla la delibera condominiale presa a maggioranza che dopo aver revocato l’appalto della pulizia delle scale preveda che essa venga fatta “a turno” e “personalmente da ciascun condomino”, o comunque da “terzi incaricati e pagati di volta in volta da ciascun partecipante sulla base di un calendario di interventi da programmare”. Ad affermarlo è la Cassazione che pone fine a una vicenda che ha visto una condomina opporsi alla decisione del suo condominio di stabilire turni per la pulizia delle scale, anziché procedere alla ripartizione secondo le tabelle millesimali.

Per la Corte la modifica dei “criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune, quale quello di pulizia delle scale” deve essere adottata con il “consenso di tutti condomini” venendo a incidere “sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l’imposizione, come nelle specie, di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell’obbligo di contribuzione”.

Cassazione civile sez. VI, 13/11/2018, n.29220

Maggioranza qualificata per l’approvazione delle tabelle millesimali

In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.

Cassazione civile sez. II, 25/10/2018, n.27159

Errore valore e variazione dei criteri di stima della proprietà: incidono sulle tabelle millesimali?

In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a emenda solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori.

Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio.

Tribunale Roma sez. V, 11/10/2018, n.19411

Riparto delle spese condominiali e tabelle millesimali

In tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini, ovvero con sentenza del giudice ex art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza o di destinazione delle singole unità immobiliari, la ripartizione delle spese condominiali va effettuata in conformità alle tabelle stesse, salva la facoltà del condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, di proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini.

Tribunale Milano sez. XIII, 24/07/2018, n.8279

Caratura millesimale attribuita all’unità immobiliare di proprietà del condomino

Va sottolineata l’erroneità dell’assunto dall’appellante, secondo il quale il credito vantato dal condominio per spese condominiali non poteva essere opposto al credito, vantato dallo stesso condomino per il risarcimento del danno riconosciutogli, perché egli aveva contestato i crediti del condominio.

Poiché le delibere di approvazione non sono state impugnate, per il principio sancito dall’articolo 1137 c.c., esse sono obbligatorie per tutti i condomini e, in assenza di impugnazione, sono definitivamente vincolanti. Tale assunto vale anche per la contestazione relativa alla caratura millesimale attribuita all’unità immobiliare di proprietà del condomino, che non può avere alcun rilievo ai fini del calcolo delle spese condominiali, fin tanto che tale questione non venga formalmente sollevata e fatta oggetto di specifico giudizio, sulla formazione o modificazione delle tabelle millesimali, da parte dei condomini a ciò interessati.

Corte appello Palermo sez. II, 26/06/2018, n.1381

Spese deliberate dall’assemblea condominiale: come sono ripartite tra i condomini?

Le spese deliberate dall’assemblea si ripartiscono tra i condomini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell’art. 1123 c.c., cosicché ricorrono le condizioni di liquidità ed esigibilità del credito che consentono al condominio di richiederne il pagamento con procedura monitoria nei confronti del singolo condomino anche in ipotesi di mancata approvazione, da parte dell’assemblea, dello stato di riparto.

Tribunale Savona, 25/06/2018

Cosa bisogna provare per la formazione o la revisione delle tabelle millesimali?

La parte che chiede la formazione o la revisione delle tabelle millesimali, benché non abbia l’onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella – spettando al giudice di verificare i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, di adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati – deve, comunque, fornire la prova anche implicita di siffatta difformità.

Cassazione civile sez. II, 10/05/2018, n.11290

Come si può modificare il criterio legale di ripartizione delle spese?

Nell’assemblea condominiale, la comproprietaria dell’immobile non ha il potere di approvare, per conto degli altri compartecipi alla comunione, senza un’espressa delega degli stessi, il regolamento e le tabelle millesimali esercitando i poteri di cui all’art. 1105 c.c., qualora tale delibera comporti la modifica del criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, essendo necessario, ai fini di tale modifica, una manifestazione di volontà intesa a stipulare un negozio dispositivo dei relativi diritti.

Tribunale Matera, 24/04/2018, n.406

Tabelle millesimali e principio di proporzionalità

In tema di condominio e ripartizione delle spese, sono le c.d. tabelle d’uso che altro non fanno che dare applicazione concreta al precetto normativo del secondo comma dell’art. 1123 c.c. 2, tabelle millesimali pertanto consentono l’applicazione di quel principio di proporzionalità più volte richiamato.

L’art. 68, primo comma, disp. att. c.c. (novellato dalla riforma del condominio) specifica che ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Tribunale Velletri sez. I, 11/04/2018, n.896

Approvazione tabelle millesimali: sufficiente la maggioranza semplice

In tema di condominio di edifici, relativamente all’approvazione delle tabelle millesimali, la deliberazione assembleare non ha natura negoziale e non è pertanto necessaria l’unanimità, essendo sufficiente la maggioranza semplice.

Tribunale Grosseto, 08/03/2018, n.249

Revisione delle tabelle millesimali approvate in forma contrattuale

In tema di tabelle millesimali, deve rilevarsi come, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dall’art. 1118 c.c. e nell’art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla diversa convenzione di cui all’art. 1123 c.c., co. 1, la dichiarazione di accettazione assuma un indubbio valore negoziale e, risolvendosi in un impegno di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenere la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c..

Tuttavia, anche quando, come nel caso di specie, la tabella millesimale è approvata in forma contrattuale, con essa i condomini non intendono modificare la portata dei loro diritti e, in tal caso, l’errore che giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l’errore vizio del consenso, ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

Tribunale Torino sez. III, 31/01/2018, n.504

Revisione e modificazione delle tabelle millesimali

In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.

Cassazione civile sez. VI, 25/01/2018, n.1848

Spese relative agli interventi sui balconi: sono a carico dei proprietari

Le spese relative agli interventi sui balconi devono esser poste a carico dei proprietari degli stessi e non essere attribuite ai condomini secondo le tabelle millesimali. Pertanto, l’assemblea che assume una decisione in quest’ultimo senso dà luogo ad una deliberazione invalida in quanto tale decisione, di fatto, determina un’attrazione alla proprietà comune di beni (i balconi) che, invece, sono di pertinenza individuale (cfr., Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576; Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2003, n. 14076; Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637), in tal modo esorbitando dai suoi poteri e violando il diritto dei condomini non proprietari dei balconi – costretti al pagamento pro quota delle relative spese – all’integrità del loro patrimonio.

(Nella specie, i balconi dell’edificio, pur insistendo sulla facciata, sono stati ritenuti non assolvere alcuna funzione incidente sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile, anche in considerazione del fatto che il fabbricato è risultato all’evidenza avere caratteristiche estetiche piuttosto dozzinali e i balconi medesimi privi di qualsiasi fregio e/o decorazione, e neppure omogenei nell’aspetto).

Tribunale Roma sez. V, 07/11/2017, n.20887


note

Autore immagine: ripartizione spese di Watchara Ritjan


3 Commenti

    1. nell’ipotesi in cui si abbia a che fare con tabelle millesimali di natura legale, che si limitano cioè a riportare i criteri di ripartizione delle spese comuni prestabiliti dalla legge, ci sono diverse ipotesi eccezionali che consentono di apportare alle stesse le dovute variazioni senza dover raggiungere l’unanimità, ma con la maggioranza qualificata sopra riportata.In particolare, la legge stabilisce che è possibile procedere, anche nell’interesse di un solo abitante dello stabile condominiale, alla rettifica o alla modifica delle tabelle millesimali con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio, nei seguenti casi:quando risulta che i valori in esse riportati sono conseguenza di un errore;quando una parte dell’edificio ha subito, in conseguenza di sopraelevazione ovvero di un incremento delle superfici o, ancora, dell’aumento o della diminuzione di una o più unità immobiliari, una modificazione tale che il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino risulta alterato per più di un quinto.
      La prima ipotesi derogatoria alla regola generale dell’unanimità ricorre qualora uno o più valori espressi nelle tabelle millesimali presentino un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’unità immobiliare cui si riferisce.Ciò avviene, ad esempio, nel caso in cui ad un certo condomino risulti abbinata una quota del tutto sbagliata che, in quanto tale, non riflette l’effettivo valore dell’unità immobiliare di sua proprietà rispetto all’intero stabile condominiale.La divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello reale dell’unità immobiliare deve quindi essere obiettivamente rilevabile e rilevante, come avviene nel caso esaminato, in cui l’errore riguarda l’indicazione della superficie o dell’estensione del singolo appartamento [10] o, ancora, se si rileva un errore di semplice calcolo matematico.Si pensi, ad esempio, alla circostanza in cui un magazzino, facente parte dell’edificio condominiale, con il quale condivide struttura e impianti fognari, non sia stato considerato nelle tabelle millesimali.In tale caso, le tabelle millesimali sono affette da un errore riguardante l’effettiva estensione del fabbricato e, pertanto, debbono essere modificate al fine di adeguare i valori in esse espressi con quelli realmente esistenti.L’eccezione in esame non è, invece, riscontrabile nell’ipotesi in cui un condomino ritenga che la tabella millesimale adottata dal proprio condominio presenti un errore inerente la sfera dell’estetica, perché si tratta di una divergenza non obiettiva, ma rimessa alla valutazione soggettiva del singolo proprietario.In ogni caso, se un condomino si rende conto che vi è un errore obiettivo e rilevante, costui è tenuto ad impugnare la tabella millesimale e dare prova concreta in giudizio della divergenza riscontrata.A seguito della rettifica del valore errato, il condominio che l’ha rilevato può agire in giudizio con l’azione di indebito arricchimento, al fine di ottenere il rimborso delle spese che uno dei comproprietari non ha sostenuto a causa dell’errore.Se, ad esempio, a causa di un errore di calcolo dei millesimi, un condomino ha sostenuto spese eccessive per il godimento e la manutenzione degli spazi comuni, a tutto beneficio di un altro abitante che ha collaborato in misura inferiore al dovuto, allora il primo potrà agire in giudizio per farsi rimborsare le maggiori spese erroneamente sborsate.Se alcuni condomini dovessero mostrarsi contrari alla revisione del valore ritenuto errato e dovesse, conseguentemente, sorgere una controversia con il condominio, spetta a quest’ultimo provare in giudizio l’effettiva necessità di apportare la modifica alle tabelle millesimali, dando conto dell’errore stesso.La seconda ipotesi derogatoria alla regola dell’unanimità ricorre quando, in sostanza, vi è un mutamento notevole delle condizioni dell’edificio condominiale.Non deve trattarsi di una modifica di poco conto, ma di una variazione talmente importante da alterare l’essenza e l’aspetto dell’edificio.E’ pertanto possibile revisionare le tabelle millesimali con la sola maggioranza qualificata se, ad esempio, vi è una trasformazione dei locali seminterrati e/o delle cantine in appartamenti oppure in caso di recupero e destinazione del sottotetto in mansarde abitabili o, ancora, in presenza di sopraelevazioni, frazionamenti, passaggi di proprietà, cambi di destinazione d’uso ed ampliamenti della struttura.Si pensi, ad esempio, al caso in cui un condomino esegua dei lavori di ampliamento del proprio appartamento, a seguito dei quali vi è un rilevante incremento della superficie dello stesso, oppure all’ipotesi della cosiddetta sopraelevazione, ossia della costruzione di un ulteriore livello sull’ultimo piano dell’edificio, che accresce in misura notevole l’estensione del condominio.In questi casi, come è intuibile, i millesimi devono necessariamente essere rivisti in proporzione alle variazioni strutturali così eseguite e ciò può avvenire senza che occorra il consenso unanime dei condomini.Il consenso unanime dei condomini è, invece, indispensabile qualora si abbia a che fare con variazioni rilevanti, come nel caso in cui un balcone venga chiuso e trasformato in veranda oppure sia realizzato un collegamento diretto ed interno tra i terrazzi sul lastrico e gli appartamenti dell’ultimo piano del fabbricato o, ancora, se un locale sotterraneo diviene inagibile a causa di presunte infiltrazioni d’acqua. In questi ultimi casi, infatti, non è possibile rinvenire una modificazione strutturale del fabbricato condominiale tale da giustificare la rettifica delle tabelle millesimali.

  1. Le tabelle millesimali del condominio possono essere rettificate o modificate, anche nell’interesse di un solo condomino, con una delibera presa a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
    Modifica e rettifica sono possibili nei seguenti casi:
    quando c’è stato un errore in sede di redazione della tabella stessa cioè un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’appartamento singolo;
    quando c’è una modifica dell’edificio (ad esempio una sopraelevazione, un incremento di superfici o un incremento o diminuzione di uno o più appartamenti) che altera per più di un quinto (ossia di oltre il 20%) il valore proporzionale di uno o più appartamenti. In tal caso il costo per i ricalcoli è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione. Il fatto che un appartamento migliori notevolmente il suo prestigio in seguito a ristrutturazioni edilizie interne anche importanti, non comporta un aumento dei suoi millesimi, e una conseguente diminuzione proporzionale dei millesimi degli altri appartamenti. Non rileva neanche il cambio di destinazione d’uso. In definitiva, lo stato di manutenzione della singola unità o l’utilizzo che ne viene fatto non influiscono sui millesimi attribuiti.

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