Ristrutturazione condominio: ultime sentenze

Condominio e ristrutturazione dell’edificio; autorizzazioni; contributi condominiali; furto in appartamento condominiale, accesso dalle impalcature di ristrutturazione e responsabilità dell’imprenditore. E’ illegittima la demolizione delle opere di ristrutturazione edilizia finalizzata all’eliminazione delle barriere architettoniche se eseguite in mancanza del titolo abilitativo.

Demolizione delle opere di ristrutturazione edilizia per eliminare le barriere architettoniche

Gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche, come la realizzazione di ascensori interni, montacarichi, servoscala e rampe, rientrano tra i lavori di edilizia libera. Conseguentemente l’ordinanza del comune per la rimozione o demolizione dell’ascensore installato nell’immobile del condominio e adottata ai sensi dell’art. 33 testo unico dell’edilizia, che prescrive la demolizione delle opere di ristrutturazione edilizia eseguite in assenza del titolo abilitativo, è illegittima.

Tar Roma, (Lazio) sez. II, 28/11/2018, n.11553

Nullità della delibera dell’assemblea condominiale 

Non è consentito, all’assemblea condominiale, deliberare su questioni non inserite nell’ordine del giorno ovvero inserite su argomento apparentemente collegato ma con differenti finalità rispetto a quelle raggiunte con la successiva delibera, in modo da non consentire ai condomini, in violazione dell’art. 1136 c.c., di valutare, alla luce dell’oggetto posto all’ordine del giorno, se partecipare e in quale guisa all’assemblea (nel caso di specie è stata ritenuta esorbitante, rispetto al punto inserito nell’o.d.g. “ristrutturazione e messa a norma dell’appartamento condominiale adibito ad alloggio del portiere, esame preventivi di spesa e scelta ditta esecutrice”, la delibera che ha decisa la ristrutturazione di altro appartamento comune, in luogo della più onerosa ristrutturazione del primo).

Tribunale Roma sez. V, 02/05/2017, n.8523

Ristrutturazione della facciata dell’edificio e contributi condominiali

L’obbligo di partecipazione ai contributi condominiali da parte dell’acquirente che sia subentrato nella proprietà della singola unità immobiliare ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c. per quanto concerne l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (es. ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale) deve computarsi con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, coincidente con l’anno solare. È il condominio creditore a dover provare l’inerenza del credito all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente.

Cassazione civile sez. VI, 22/03/2017, n.7395

Interventi sul ballatoio condominiale: occorre l’autorizzazione

In tema di proprietà e comunione, e quindi di condominio negli edifici, il proprietario ha il diritto di effettuare opere di ristrutturazione del proprio immobile: egli è tenuto, però, a rispettare la normativa codicistica generale e la legislazione speciale in materia di barriere architettoniche. E’, quindi, legittima, e va pertanto confermata, la sentenza di merito con cui, accertata la mancanza di previa autorizzazione all’intervento sul ballatoio condominiale, venga disposto il ripristino dello status quo ante.

Cassazione civile sez. II, 23/11/2016, n.23889

Vendita di immobile: i lavori straordinari sono a carico del venditore?

In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle spese, i relativi costi devono essere posti a carico si colui che era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi. La delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi. La delibera in parola ha, invero, valore costitutivo della relativa obbligazione, sicché ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, seguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. (nella specie la delibera in tal senso rilevante è stata adottata successivamente alla stipula del contratto di compravendita).

Tribunale Milano sez. lav., 12/01/2016, n.27

Lavori di ristrutturazione condominiale e amministratore di condominio

È inammissibile il ricorso di un amministratore di condominio uscente per la nomina di uno nuovo da parte dell’autorità giudiziaria, ove si tratti di condominio per il quale ex art. 1129, comma 1, c.c. non è obbligatoria tale nomina (Nella specie era stato proposto, da un amministratore dimissionario di un condominio con cinque partecipanti, un ricorso per la nomina di un amministratore da parte dell’autorità giudiziaria. Nelle varie assemblee di condominio era stata infatti più volte ribadita la necessità di urgenti lavori di manutenzione al tetto e al sottotetto ma, non essendosi mai raggiunta la maggioranza per deliberare sia la nomina dell’amministratore sia l’esecuzione dei lavori, aveva sempre operato la prorogatio imperii. L’amministratore però, ad un certo punto, si dimetteva formalmente ed essendo alcuni lavori di ristrutturazione condominiale necessari ed urgenti, stante l’inerzia dei condomini, si vedeva costretto a presentare un ricorso per la nomina di un amministratore ex art. 1129 c.c., così da non incorrere in responsabilità professionale e/o per mancata custodia dell’edificio. Il Collegio, in Camera di consiglio, enunciando il principio di cui alla massima, ha ritenuto inammissibile il ricorso in quanto, con la sola presenza di cinque condomini, non è obbligatoria la nomina dell’amministratore).

Tribunale Milano sez. XIII, 16/11/2015, n.12843

Infiltrazioni e lavori di ristrutturazione dell’immobile

In materia di condominio e lavori di ristrutturazione dell’immobile condominiale, quando il condominio convenga in giudizio la ditta appaltatrice che ha eseguito i lavori al fine di veder riconosciuta la responsabilità della stessa per lamentate infiltrazioni, la domanda non può essere accolta quando dall’istruttoria emerga che le stesse siano da attribuirsi esclusivamente all’allagamento dell’ immobile avvenuto in seguito all’esecuzione degli interventi da parte dell’impresa.

Tribunale Savona, 04/10/2015

Eccedenza delle opere e limiti delle attribuzioni conferite all’amministratore

In tema di spese per lavori di ristrutturazione del condominio, l’onere di provare l’eccedenza delle opere rispetto ai limiti delle attribuzioni conferite all’amministratore con l’incarico giudiziale ex art. 1105 c.c. non può che spettare all’opponente, alla stregua del costante e generale principio giurisprudenziale che individua, nei giudizi oppositivi ex art. 615 c.p.c., nell’opponente la qualità di attore, con la conseguenza che, presumendosi legittimo il titolo posto a base dell’esecuzione, è tale parte, che lo confuta, gravata del compito di provare le circostanze impeditive, ostative o estintive all’attuazione coercitiva dello stesso.

Cassazione civile sez. II, 04/03/2015, n.4361

Furto in appartamento favorito dalle impalcature di ristrutturazione dell’edificio

Nella ipotesi di furto in appartamento condominiale, commesso con accesso dalle impalcature installate in occasione della ristrutturazione dell’edificio, è configurabile la responsabilità dell’imprenditore ex art. 2043 c.c., per omessa ordinaria diligenza nella adozione delle cautele atte ad impedire l’uso anomalo dei ponteggi, nonché la responsabilità del condominio, ex art. 2051 c.c., per l’omessa vigilanza e custodia, cui è obbligato quale soggetto che ha disposto il mantenimento della struttura.

Cassazione civile sez. III, 19/12/2014, n.26900

Erogazione dei contributi per ristrutturare il condominio e tentato millantato credito

Rispondono del delitto di tentato millantato credito in concorso, ai sensi degli art. 56, 110 e 346 c.p., gli imputati che, l’uno in qualità di proprietario di un appartamento e l’altro in qualità di amministratore di condominio, pongano in essere atti idonei diretti in modo non equivoco a farsi consegnare dagli altri condomini dello stabile alcune somme di denaro, con il pretesto di dover comprare il favore del funzionario comunale competente ad apporre l’ultima firma, onde evadere una pratica relativa all’erogazione dei contributi previsti dalla l. 219/81 (legge sul terremoto) per la ristrutturazione del condominio stesso.

Tribunale Napoli sez. I, 30/10/2014, n.14476