Ristrutturazione condominio: ultime sentenze

Condominio e ristrutturazione dell’edificio; autorizzazioni; contributi condominiali; furto in appartamento condominiale, accesso dalle impalcature di ristrutturazione e responsabilità dell’imprenditore.

Responsabilità dell’amministratore del condominio e dell’impresa di ristrutturazione

L’amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi o agli stessi condomini. Quest’obbligo non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore. Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto sussistente la responsabilità dell’amministratore del condominio, in solido con l’impresa di ristrutturazione, per il furto di due caldaie subito da un condomino a causa dei difetti dei sistemi di vigilanza e di sicurezza dei ponteggi esterni, che avevano agevolato il compito dei ladri.

Tribunale Cosenza sez. II, 19/07/2021, n.1652

Vendita di unità immobiliare in condominio

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. inoltre, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.

Tribunale Vercelli sez. I, 18/05/2021, n.252

Pagamento spese straordinarie

In tema di riparto delle spese condominiali per l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all’atto traslativo, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.

Cassazione civile sez. II, 28/04/2021, n.11199

Lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione

Verificandosi l’alienazione di una porzione esclusiva posta nel condominio in seguito all’adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell’atto traslativo, vòlta all’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c.

Dunque, tale momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione condominiale rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, ma sempre che gli stessi non siano stati diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.

Cassazione civile sez. II, 28/04/2021, n.11199

Spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei suddetti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Pertanto, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente. L’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del precedente proprietario, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile

Tribunale Roma sez. V, 20/04/2021, n.6682

Delibera di lavori di straordinaria manutenzione e vendita dell’unità immobiliare in condominio

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Tribunale Patti, 16/11/2020, n.643

Alienazione di porzione esclusiva in condominio posteriore alla delibera per lavori di ristrutturazione

Verificandosi l’alienazione di una porzione esclusiva posta nel condominio in seguito all’adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell’atto traslativo, volta all’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex articolo 63 delle disposizioni attuative del Cc. Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.

L’obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque, sia pure, come nel caso in esame, in dipendenza di aggiudicazione forzata, succeda nella proprietà dell’immobile condominiale, non trovando applicazione il disposto dell’articolo 2919 del codice civile.

Cassazione civile sez. II, 09/10/2020, n.21860

Danni derivanti dall’appalto di lavori condominiali

A fronte di danni derivanti dall’appalto di lavori condominiali, la responsabilità del condominio può aggiungersi a quella dell’impresa esecutrice, con la previsione altresì della corresponsabilità dell’amministratore in proprio, laddove questi abbia tenuto una condotta qualificante la cosiddetta “culpa in vigilando”, venendo meno al suo dovere, quale rappresentante del condominio, di controllare la regolare e corretta esecuzione dei lavori, verifica che spetta sempre al committente personalmente.

Nel caso di specie, è stata riconosciuta la legittimazione passiva del condominio in relazione alla richiesta di danni, derivanti dalla errata collocazione dei ponteggi da parte dell’impresa che eseguiva i lavori di ristrutturazione dell’edificio condominiale, che limitava l’accesso alla proprietà di uno dei condomini.

Corte appello Genova sez. II, 13/08/2020, n.783

Ristrutturazione della vetusta copertura

E’ validamente impugnata ai sensi dell’art. 1109, co. 1, n. 3, e va dichiarata illegittima, e per l’effetto annullata, la delibera di assemblea dell’immobile in comunione (non costituito in condominio di edificio) a contenuto negativo rispetto alla decisione di rifacimento del tetto di copertura, stante l’accertato quadro di evidente vulnerabilità dello stesso che necessiti di interventi incisivi, complessivi e definitivi di ristrutturazione della vetusta copertura incidente sulla capacità impermeabilizzante della stessa con effetti diretti circa la salubrità degli ambienti sottostanti, talché la mancata esecuzione di siffatti lavori, risulta pregiudizievole, ai sensi dell’art. 1108 c.c. all’interesse della partecipante alla comunione, proprietaria dell’immobile sottotetto, che si trova costretta a dimorare in ambienti oggetto di copiose infiltrazioni meteoriche che incidono, evidentemente, sulla sulle strutture esterne ed interne del compendio immobiliare.

Tribunale Chieti sez. I, 06/07/2020, n.362

Ristrutturazione dell’edificio danneggiato da eventi sismici

Il rapporto tra condomini ed amministratore s’inquadra nell’ambito del mandato, in particolare nella figura del mandato collettivo la cui revoca, ai sensi dell’art. 1726 c.c., non ha effetto qualora non sia fatta da tutti i mandanti, salvo che ricorra una giusta causa. Ne consegue l’inefficacia della revoca che il singolo condomino pretenda di far valere nei confronti della pubblica amministrazione a cui il condominio, nella persona del proprio rappresentante legale, abbia richiesto un contributo previsto dalla legge per la ristrutturazione dell’edificio danneggiato da eventi sismici.

Corte appello Salerno, 23/06/2020, n.721

Lavori di ristrutturazione a causa di alcuni vizi di progettazione imputabili al direttore dei lavori

Nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, vale il principio secondo il quale il giudice di merito non può limitarsi a esaminare il comportamento di una sola delle parti, ma è tenuto a formulare un giudizio di comparazione in ordine al comportamento complessivo delle stesse, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all’oggettiva entità degli inadempimenti, tenuto conto non solo dell’elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale. Nella fattispecie, alla luce della valutazione congiunta dei pretesi inadempimenti reciproci, il Tribunale ha ritenuto fondata l’eccezione di inadempimento sollevata da un condominio, che si era rifiutato di pagare il saldo dovuto per alcuni lavori di ristrutturazione a causa di alcuni vizi di progettazione imputabili al direttore dei lavori.

Tribunale Roma sez. XVII, 17/06/2020, n.8769

Revoca dell’intero contributo riconosciuto per la ristrutturazione dei fabbricati

La mancata richiesta del saldo del finanziamento pubblico per la ristrutturazione dei fabbricati presenti nel Comune di Napoli in ragione del fatto che i lavori hanno subito un ritardo a causa del mancato tempestivo pagamento della prima rata ha impedito la prosecuzione dei lavori per una ragione imputabile all’ente erogatore, con la conseguenza che detta circostanza non può ridondare a svantaggio del condominio beneficiario mediante la revoca dell’intero contributo, nonostante la prima tranche sia stata regolarmente richiesta ed erogata.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. IV, 27/03/2020, n.1275

Imputazione dei lavori di manutenzione e ristrutturazione di balcone aggettante

La manutenzione e la ristrutturazione di un balcone aggettante spetta in maniera esclusiva al proprietario dell’appartamento in cui esso si trova, il quale deve intervenire in maniera celere e tempestiva quando dall’aggravarsi dello stato di conservazione o dalla cattiva manutenzione possono derivare danni a terzi. Quindi, il proprietario del balcone aggettante deve farsi carico delle spese relative alla sua manutenzione e ristrutturazione.

Più precisamente spettano al proprietario del balcone aggettante le spese relative alla manutenzione e ristrutturazione del pavimento. Questi deve quindi, risarcire gli eventuali danni subiti da terzi a causa del distacco o della caduta di intonaci o altro fuori dal balcone. Allo stesso modo, spettano al proprietario del balcone aggettante le spese derivate dalla cattiva manutenzione del pavimento nel caso in cui si sono formate delle fessurazioni o delle crepe che hanno determinato danni da infiltrazioni e da carente impermeabilizzazione, al proprietario del balcone sottostante.

Tribunale Catania sez. III, 05/11/2019, n.4380

Spese di risanamento dei pilastri di sostegno di un complesso immobiliare

Ai fini della corretta ripartizione delle spese di risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare costituito da corpi di fabbrica separati da giunti tecnici, strutturalmente portanti l’intero complesso, siccome necessari per sostenere non solo l’edificio sovrastante, ma anche elementi comuni agli altri edifici (nella specie, un camminamento su un porticato esterno condominiale), trova applicazione il criterio generale di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento “pro-quota”, non rileva la titolarità del diritto di proprietà, quanto la funzione della parte dell’edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione.

Cassazione civile sez. II, 16/05/2019, n.13229

Demolizione delle opere di ristrutturazione edilizia per eliminare le barriere architettoniche

Gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche, come la realizzazione di ascensori interni, montacarichi, servoscala e rampe, rientrano tra i lavori di edilizia libera. Conseguentemente l’ordinanza del comune per la rimozione o demolizione dell’ascensore installato nell’immobile del condominio e adottata ai sensi dell’art. 33 testo unico dell’edilizia, che prescrive la demolizione delle opere di ristrutturazione edilizia eseguite in assenza del titolo abilitativo, è illegittima.

Tar Roma, (Lazio) sez. II, 28/11/2018, n.11553

Nullità della delibera dell’assemblea condominiale 

Non è consentito, all’assemblea condominiale, deliberare su questioni non inserite nell’ordine del giorno ovvero inserite su argomento apparentemente collegato ma con differenti finalità rispetto a quelle raggiunte con la successiva delibera, in modo da non consentire ai condomini, in violazione dell’art. 1136 c.c., di valutare, alla luce dell’oggetto posto all’ordine del giorno, se partecipare e in quale guisa all’assemblea (nel caso di specie è stata ritenuta esorbitante, rispetto al punto inserito nell’o.d.g. “ristrutturazione e messa a norma dell’appartamento condominiale adibito ad alloggio del portiere, esame preventivi di spesa e scelta ditta esecutrice”, la delibera che ha decisa la ristrutturazione di altro appartamento comune, in luogo della più onerosa ristrutturazione del primo).

Tribunale Roma sez. V, 02/05/2017, n.8523

Ristrutturazione della facciata dell’edificio e contributi condominiali

L’obbligo di partecipazione ai contributi condominiali da parte dell’acquirente che sia subentrato nella proprietà della singola unità immobiliare ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c. per quanto concerne l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (es. ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale) deve computarsi con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, coincidente con l’anno solare. È il condominio creditore a dover provare l’inerenza del credito all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente.

Cassazione civile sez. VI, 22/03/2017, n.7395

Interventi sul ballatoio condominiale: occorre l’autorizzazione

In tema di proprietà e comunione, e quindi di condominio negli edifici, il proprietario ha il diritto di effettuare opere di ristrutturazione del proprio immobile: egli è tenuto, però, a rispettare la normativa codicistica generale e la legislazione speciale in materia di barriere architettoniche. E’, quindi, legittima, e va pertanto confermata, la sentenza di merito con cui, accertata la mancanza di previa autorizzazione all’intervento sul ballatoio condominiale, venga disposto il ripristino dello status quo ante.

Cassazione civile sez. II, 23/11/2016, n.23889

Vendita di immobile: i lavori straordinari sono a carico del venditore?

In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle spese, i relativi costi devono essere posti a carico si colui che era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi. La delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi. La delibera in parola ha, invero, valore costitutivo della relativa obbligazione, sicché ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, seguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. (nella specie la delibera in tal senso rilevante è stata adottata successivamente alla stipula del contratto di compravendita).

Tribunale Milano sez. lav., 12/01/2016, n.27

Lavori di ristrutturazione condominiale

È inammissibile il ricorso di un amministratore di condominio uscente per la nomina di uno nuovo da parte dell’autorità giudiziaria, ove si tratti di condominio per il quale ex art. 1129, comma 1, c.c. non è obbligatoria tale nomina (Nella specie era stato proposto, da un amministratore dimissionario di un condominio con cinque partecipanti, un ricorso per la nomina di un amministratore da parte dell’autorità giudiziaria. Nelle varie assemblee di condominio era stata infatti più volte ribadita la necessità di urgenti lavori di manutenzione al tetto e al sottotetto ma, non essendosi mai raggiunta la maggioranza per deliberare sia la nomina dell’amministratore sia l’esecuzione dei lavori, aveva sempre operato la prorogatio imperii. L’amministratore però, ad un certo punto, si dimetteva formalmente ed essendo alcuni lavori di ristrutturazione condominiale necessari ed urgenti, stante l’inerzia dei condomini, si vedeva costretto a presentare un ricorso per la nomina di un amministratore ex art. 1129 c.c., così da non incorrere in responsabilità professionale e/o per mancata custodia dell’edificio. Il Collegio, in Camera di consiglio, enunciando il principio di cui alla massima, ha ritenuto inammissibile il ricorso in quanto, con la sola presenza di cinque condomini, non è obbligatoria la nomina dell’amministratore).

Tribunale Milano sez. XIII, 16/11/2015, n.12843

Infiltrazioni e lavori di ristrutturazione dell’immobile

In materia di condominio e lavori di ristrutturazione dell’immobile condominiale, quando il condominio convenga in giudizio la ditta appaltatrice che ha eseguito i lavori al fine di veder riconosciuta la responsabilità della stessa per lamentate infiltrazioni, la domanda non può essere accolta quando dall’istruttoria emerga che le stesse siano da attribuirsi esclusivamente all’allagamento dell’ immobile avvenuto in seguito all’esecuzione degli interventi da parte dell’impresa.

Tribunale Savona, 04/10/2015

Eccedenza delle opere e limiti delle attribuzioni conferite all’amministratore

In tema di spese per lavori di ristrutturazione del condominio, l’onere di provare l’eccedenza delle opere rispetto ai limiti delle attribuzioni conferite all’amministratore con l’incarico giudiziale ex art. 1105 c.c. non può che spettare all’opponente, alla stregua del costante e generale principio giurisprudenziale che individua, nei giudizi oppositivi ex art. 615 c.p.c., nell’opponente la qualità di attore, con la conseguenza che, presumendosi legittimo il titolo posto a base dell’esecuzione, è tale parte, che lo confuta, gravata del compito di provare le circostanze impeditive, ostative o estintive all’attuazione coercitiva dello stesso.

Cassazione civile sez. II, 04/03/2015, n.4361

Furto in appartamento favorito dalle impalcature di ristrutturazione dell’edificio

Nella ipotesi di furto in appartamento condominiale, commesso con accesso dalle impalcature installate in occasione della ristrutturazione dell’edificio, è configurabile la responsabilità dell’imprenditore ex art. 2043 c.c., per omessa ordinaria diligenza nella adozione delle cautele atte ad impedire l’uso anomalo dei ponteggi, nonché la responsabilità del condominio, ex art. 2051 c.c., per l’omessa vigilanza e custodia, cui è obbligato quale soggetto che ha disposto il mantenimento della struttura.

Cassazione civile sez. III, 19/12/2014, n.26900

Erogazione dei contributi per ristrutturare il condominio e tentato millantato credito

Rispondono del delitto di tentato millantato credito in concorso, ai sensi degli art. 56, 110 e 346 c.p., gli imputati che, l’uno in qualità di proprietario di un appartamento e l’altro in qualità di amministratore di condominio, pongano in essere atti idonei diretti in modo non equivoco a farsi consegnare dagli altri condomini dello stabile alcune somme di denaro, con il pretesto di dover comprare il favore del funzionario comunale competente ad apporre l’ultima firma, onde evadere una pratica relativa all’erogazione dei contributi previsti dalla l. 219/81 (legge sul terremoto) per la ristrutturazione del condominio stesso.

Tribunale Napoli sez. I, 30/10/2014, n.14476