Risarcimento danni condominio: ultime sentenze

Lavori condominiali e costruzione di un manufatto abusivo; infiltrazioni dal lastrico solare di proprietà comune; esclusione del risarcimento del danno non patrimoniale.

Chiamata in garanzia dell’assicurazione del condominio

In applicazione del principio di causalità, l’onere delle spese giudiziali sostenute dal terzo chiamato in garanzia, va posto a carico della parte soccombente che ha provocato la chiamata, una volta rigettata la domanda principale, anche se l’attore soccombente non ha formulato alcuna domanda nei confronti del terzo (fattispecie relativa ad un caso di risarcimento danni condominiali da infiltrazioni di acque reflue).

Cassazione civile sez. VI, 14/01/2021, n.511

Risarcimento danni da infiltrazioni: il criterio della solidarietà tra i condomini

Contrariamente a quanto accade per le altre obbligazioni condominiali, per le quali vige il principio di parziarietà, nel senso che i singoli condomini rispondono esclusivamente, pro quota, per le obbligazioni derivanti da risarcimento del danno ex art. 2051 c.c., gli stessi possono essere chiamati a rispondere con l’intero loro patrimonio, trattandosi di obbligazione solidale. Se ne deve trarre, pertanto, che il risarcimento del danno da cose in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità exart. 2055, comma 1, c.c., individuati nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili.

Tribunale Catania sez. III, 29/10/2020

Risarcimento dei danni da cose in custodia

È illegittima la delibera condominiale con la quale vengano divise pro quota tra tutti i condomini le spese riconosciute a titolo di risarcimento danni da cose in custodia a seguito di controversia tra condominio ed un condomino, e nella divisione pro quota venga incluso anche il condomino risultato vincitore nella predetta controversia.

Corte appello Napoli sez. II, 26/10/2020, n.3641

La legittimazione passiva del singolo condomino

Non sussiste la carenza di legittimazione passiva del condomino intervenuto volontariamente nel giudizio di risarcimento danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare azionato da altro condomino contro il condominio, sussistendo il potere del singolo condomino di agire e resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio per tutelare i diritti riguardanti le parti oggetto di proprietà comune.

Tribunale Siracusa sez. I, 14/01/2020, n.54

Domanda di risarcimento danni da fatto illecito del terzo

In materia di comunione nei diritti reali, la domanda di risarcimento danni da fatto illecito del terzo (nella specie, realizzazione di manufatto abusivo sul fondo confinante) esperita da uno dei comproprietari, pur riguardando anche gli altri non richiede l’integrazione necessaria del contraddittorio trattandosi di azione a tutela della proprietà comune, non implicante l’accertamento della titolarità del proprio o dell’altrui diritto di proprietà.

Cassazione civile sez. III, 14/11/2019, n.29506

Caduta dalle scale e risarcimento danni

In caso di caduta dalle scale in un condominio causato dallo spargimento di liquido oleoso da parte di un terzo, il fatto è dotato di impulso causale autonomo e comunque non prevenibile né evitabile. Il pericolo, pertanto, è stato determinato da un fattore causale esterno alla relazione tra il proprietario e la cosa, e non poteva essere conosciuto ed eliminato con immediatezza, né poteva esigersi, da parte del condominio, un monitoraggio visivo costante atto a favorire un intervento tempestivo volto a prevenire e ad eliminare la situazione di pericolo estemporanea, non dipendente dal bene in sé considerato, per di più provocata dal comportamento, quantomeno negligente, di terzi.

Tribunale Salerno sez. II, 10/05/2019, n.1614

Lavori e alterazione della destinazione del bene in comunione

Va dichiarata l’illegittimità, perché in violazione dell’art. 1102, I co., c.c., dei lavori eseguiti solo da alcuni comproprietari che abbiano palesemente alterato la destinazione dell’area in comunione – originariamente un’aia lastricata in ciottoli e destinata al passaggio di uomini e veicoli a sola trazione animale, in seguito trasformata in una vera e propria strada con passaggio anche di mezzi a motore – che allo stesso tempo abbiano impedito ai comunisti di poter continuare ad utilizzare il fondo in conformità alla originaria destinazione agricola. In conseguenza di ciò, va accolta la domanda di risarcimento dei danni in forma specifica ex art. 2058 c.c., ed i comproprietari dovranno essere condannati, in solido tra loro, all’immediato ripristino dello status quo ante, mediante rimozione delle opere eseguite e ripristino della situazione esistente precedentemente.

Tribunale Rieti, 04/02/2019, n.100

Incendio in condominio: risarcimento danni

La pendenza di un procedimento penale in relazione ai danni oggetto dell’assicurazione, nel caso di specie i danni relativi all’incendio avvenuto in un condominio, comporta la sospensione del diritto alla liquidazione e, inoltre, non essendo esercitabile il diritto al risarcimento in pendenza del procedimento penale, il termine di prescrizione riprende a ricorrere dl giorno in cui l’ipotesi di responsabilità penale dell’assicurato è stata esclusa.

Corte appello Genova sez. II, 20/12/2018, n.1943

Risarcimento contro l’appaltatore

Il condominio si definisce come “ente di gestione”, per dare conto del fatto che la legittimazione dell’amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione e di intervenire nei giudizi intrapresi dall’amministratore. Corollario logico di tale esegesi è che in tema di appalto di lavori condominiali, l’azione di risarcimento ex art. 1668 c.c. nei confronti dell’appaltatore per i danni che ne sono derivati a causa della non corretta e regolare esecuzione, può essere promossa da ciascuno dei condomini, legittimati in proprio ad agire, pur se il contratto sia stato stipulato dall’amministratore.

Tribunale Livorno, 05/11/2018, n.1122

Deprezzamento dell’edificio condominiale per la realizzazione di un manufatto abusivo

Il condominio difetta di legittimazione rispetto alla domanda di risarcimento dei danni per il deprezzamento dell’edificio condominiale conseguente, si assume, alla realizzazione di un manufatto abusivo.

Tribunale Roma sez. IV, 05/11/2018, n.21179

Mancato uso di un’area comune condominiale: escluso il risarcimento del danno non patrimoniale

In tema di condominio negli edifici, ove l’uso della cosa comune da parte di uno dei condomini avvenga in modo da impedire quello, anche solo potenziale, degli altri partecipanti, mentre il danno patrimoniale per il lucro interrotto è da ritenere “in re ipsa”, non altrettanto è da dirsi in relazione al danno non patrimoniale, quale disagio psico-fisico conseguente alla mancata utilizzazione di un’area comune condominiale, potendosi ammettere il ristoro di tale ultima posta risarcitoria solo in conseguenza della lesione di interessi della persona di rango costituzionale o nei casi espressamente previsti dalla legge, ai sensi dell’art. 2059 c.c., e sempre che si tratti di una lesione grave e di un pregiudizio non futile. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva escluso il risarcimento del danno non patrimoniale in un caso di occupazione stabile, mediante un’autovettura lasciata in sosta per l’intero giorno e da oltre un anno, dello spazio antistante la rampa di accesso al garage condominiale).

Cassazione civile sez. VI, 04/07/2018, n.17460

Risarcimento dei danni arrecati ai beni comuni

Il potere di porre a carico del singolo condomino, a titolo di risarcimento dei danni, le spese sostenute dal condominio per la riparazione di beni comuni non rientra tra le attribuzioni dell’assemblea, come disegnate dall’art. 1135 c.c., non avendo l’assemblea alcuna competenza a provvedere e a disporre in merito: il condominio, infatti, al fine di far valere nei confronti dei propri condomini eventuali pretese per il risarcimento dei danni arrecati ai beni comuni deve avvalersi della tutela in via giurisdizionale, non avendo esso, al pari degli altri soggetti che si pretendono danneggiati da un fatto illecito altrui, un potere di autotutela e di autoliquidazione del danno.

Tribunale Roma sez. V, 19/03/2018, n.5834

Manutenzione straordinaria: in quali casi il conduttore può provvedere e chiedere il rimborso?

Il conduttore, nel caso in cui la cosa locata necessiti di una riparazione eccedente la normale manutenzione e detta riparazione presenti il carattere dell’urgenza, ha l’onere di avvisare il locatore ma, nel caso in cui il locatore, pur avvisato, rimanga inerte, ha facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni, salvo richiederne poi il rimborso e il risarcimento danni.

Cassazione civile sez. III, 15/03/2018, n.6395

Cause plurime dei danni: il garante non può essere condannato a risarcire l’intero danno

Nel giudizio di primo grado, promosso dall’acquirente dell’immobile nei confronti della venditrice per far valere i vizi del bene ed ottenere la riduzione del prezzo della compravendita, si è esteso il contraddittorio al condominio, chiamato in causa dalla venditrice, e quindi all’assicurazione del medesimo a fini di manleva. Il primo giudice ha posto a carico del condominio anche i danni derivanti dall’inadempimento contrattuale della venditrice e consistiti nella riduzione del prezzo di vendita dell’immobile e nel risarcimento del danno non patrimoniale, verificandosi un rapporto di garanzia propria. Nella fattispecie, deve escludersi che vi sia stato un unico fatto generatore di responsabilità, poiché, i vizi lamentati dall’acquirente erano imputabili a cause diverse, l’una di natura condominiale, l’altra attribuibile invece a fatto del proprietario dell’appartamento; onde, trattandosi di titoli diversi, non possono addebitarsi al condominio le indicate conseguenze dell’inadempimento contrattuale della venditrice.

Corte appello Roma sez. II, 01/03/2018, n.1357

Tutela dei posti auto: l’amministratore può agire in giudizio?

La speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione. Pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli “atti conservativi”, al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c..

Cassazione civile sez. VI, 21/02/2018, n.4255

Ammanco nelle casse condominiali: risarcimento danni

In tema di responsabilità dell’amministratore di condominio, deve essere riconosciuta la responsabilità dell’amministratore che, a causa di una caotica gestione contabile, abbia provocato un ammanco nelle casse condominiali, inoltre, e nei confronti dello stesso deve essere disposta condanna al pagamento del risarcimento dei danni in favore del condominio.

Tribunale Napoli sez. II, 08/01/2018, n.148

Infiltrazioni nei box provocate dai lavori di alcuni condomini: il danno è risarcibile?

Al condomino al quale è stato inibito l’uso di un box a seguito di infiltrazioni insistenti nello stesso causate da lavori effettuati da alcuni condomini e cessate solo con gli interventi radicali di impermeabilizzazione eseguiti dal condominio, compete il risarcimento del danno valutato considerando il corrispettivo mensile dovuto per la locazione di un box simile nella stessa città e tenendo conto del periodo di inidoneità dello stesso (nella specie le infiltrazioni sono durate per circa sette anni).

Tribunale Savona, 04/12/2017

Dovere di custodia e responsabilità del condominio

In tema di responsabilità per danni del condominio, ai sensi dell’art. 2051 c.c., la responsabilità del condominio risiede nel dovere di custodia, che deve definirsi come potere di fatto sulla cosa, di regola corrispondente ad una situazione giuridica che sia almeno di detenzione qualificata e che conferisce al custode la possibilità e l’obbligo, in concreto, di escludere dalla cosa ogni situazione di pericolo che possa ragionevolmente rappresentarsi secondo criteri di normalità in un determinato contesto storico e sociale; responsabilità che va esclusa nelle ipotesi in cui ricorra il caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità. Il Condominio, nel caso di specie, in qualità di proprietario del lastrico solare, ai sensi art. 1117, comma 1, n. 1) c.c., è obbligato ad esercitare un effettivo e non occasionale obbligo di vigilanza e custodia sul medesimo, con la conseguenza che in relazione ai danni cagionati dal lastrico solare è tenuto sia alla eliminazione della causa dei danni, che al risarcimento dei danni medesimi.

Tribunale Roma sez. VII, 03/10/2017, n.18645

Istanza di accesso alla documentazione

Deve essere accolta l’istanza di accesso alla documentazione — anche medica — fornita dall’assegnataria di alloggio di edilizia economica e popolare nel medesimo condominio dell’istante al fine di poter approntare la difesa in sede giudiziaria sulla richiesta di risarcimento danni avanzata dalla medesima assegnataria (nella specie, l’istanza di accesso era finalizzata a poter verificare se le patologie sofferte dalla controinteressata — e poste a sostegno della richiesta di risarcimento danni — fossero o meno preesistenti all’incendio relativamente al quale l’assegnataria aveva avviato azione risarcitoria nei confronti della ricorrente).

Tar Latina, (Lazio) sez. I, 18/09/2017, n.458

Omessa comunicazione all’acquirente delle spese condominiali: responsabilità del venditore

Il venditore deve rendere note al futuro acquirente di un immobile in condominio tutte le condizioni, i pesi e i vincoli che gravano sull’immobile in vendita, comprese le spese condominiali per le opere straordinarie di prossima deliberazione, qualora ne sia a conoscenza e, in caso di omissione, può essere ritenuto responsabile, in via precontrattuale, dei danni causati all’acquirente e di conseguenza essere condannato al risarcimento a favore di quest’ultimo.

Cassazione civile sez. VI, 05/07/2017, n.16640