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Terrazzo in condominio: ultime sentenze

2 Aprile 2019
Terrazzo in condominio: ultime sentenze

Terrazzo ad uso esclusivo del condomino e lavori di manutenzione straordinaria; rimborso delle spese di riparazione e onere della prova; illiceità della veranda sul proprio terrazzo. Il proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazzo.

Trasformazione del tetto condominiale in terrazzo: quando è possibile?

Posto che il tetto ha certamente la funzione di copertura dello stabile, non sempre può dirsi che una porzione di esso trasformata in terrazzo ad uso esclusivo del condomino (che così trae da esso un uso più intenso) costituisca sempre un’opera illegittima. Al contrario bisognerà valutare in concreto e considerando il bene nel suo complesso, se la destinazione a copertura sia stata alterata. In sostanza, non può ritenersi che il limite all’uso della cosa comune posto dall’art. 1102 c.c. (divieto di alterarne la destinazione) debba essere inteso nel senso della immodificabilità della cosa nella sua consistenza materiale, con la conseguenza che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali.

Tribunale Catania sez. III, 11/12/2018, n.4825

Terrazze a livello: sono beni comuni 

L’art. 1117, n. 1, c.c., mentre menziona tra i beni comuni (per attitudine oggettiva al godimento comune e per concreta destinazione al servizio di tutti i condòmini) i tetti e i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all’edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici, non fa espresso riferimento alle terrazze a livello. Esse, pur offrendo, rispetto al lastrico, utilità ulteriori, quali il comodo accesso e la possibilità di trattenersi, svolgono, pur sempre, anche le medesime funzioni di copertura dell’edificio e di protezione dagli agenti atmosferici e devono, perciò, ritenersi di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., rimanendo attribuite in condominio ai proprietari delle singole unità immobiliari ed essendo passibili (al pari, del resto, del lastrico solare) di uso esclusivo, del quale, però, l’art. 1126 c.c. non specifica la natura giuridica (reale o personale), ma, in mancanza di titolo attributivo di un siffatto uso esclusivo, vale, per entrambi i beni, la regola generale del regime di comunione, stante la funzione della superficie così del lastrico solare come della terrazza a livello e dato che tale regime non è escluso dal solo fatto che dal bene uno o più comproprietari traggano utilità maggiori rispetto agli altri.

Tribunale Roma sez. V, 03/12/2018, n.23179

Quando è illecita la veranda sul terrazzo?

E’ illecita la soprelevazione realizzata dalla condomina, nel caso di specie una veranda sul proprio terrazzo, che induce in chi guarda una chiara sensazione di disarmonia, anche se la fisionomia dell’edificio risulta già in parte lesa da altre modifiche preesistenti, salvo che lo stabile, a causa delle modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.

Cassazione civile sez. VI, 12/09/2018, n.22156

Danni da infiltrazioni nell’appartamento 

Dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c.

Tribunale Roma sez. VII, 01/08/2018, n.15963

Videoriprese della polizia giudiziaria 

Le videoriprese effettuate dalla polizia giudiziaria sul pianerottolo di un condominio conducente al terrazzo condominiale sono legittime e pienamente utilizzabili, non riguardanti luoghi di privata dimora.

Cassazione penale sez. IV, 29/05/2018, n.38230

Intervento urgente di manutenzione del terrazzo e rimborso spese

In virtù dell’art. 1134 c.c., grava sul condomino che abbia agito in giudizio nei confronti degli altri condomini per il rimborso pro quota delle spese sostenute per la gestione di parti comuni, l’onere di dimostrare l’urgenza della spesa stessa. Il principio può trovare applicazione anche nel caso in cui l’intervento urgente abbia riguardato un terrazzo di proprietà esclusiva del condomino.

Cassazione civile sez. II, 28/02/2018, n.4684

Manutenzione della terrazza: ripartizione delle spese

In tema di manutenzione della terrazza, ai sensi dell’art. 1125 c.c., devono essere accollate per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi determina, con l’uso esclusivo della stessa, la necessità della inerente manutenzione; tuttavia quando, come nel caso di specie, sulla terrazza si registri l’anomalo afflusso, oltre che delle acque piovane, anche delle acque meteoriche che vi defluiscono, in assenza di pluviali che le canalizzino invece verso il piano stradale, dal latistante muro realizzato a difesa dell’intero stabile condominiale, deve ritenersi che le spese vadano ripartire fra il proprietario del piano superiore, cui spetterà comunque la quota maggiore, e il condominio.

Tribunale Catania sez. III, 14/11/2017

Androne e terrazzo condominiali: presunzione di cosa comune

Sussiste una presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. per l’androne e il terrazzo condominiale.

Cassazione civile sez. VI, 05/10/2017, n.23300

Lavori di rifacimento del terrazzo e deliberazione del consiglio di condominio

La deliberazione del consiglio di condominio è invalida allorché consista in una delibera assembleare che non abbia contenuto consultivo (come previsto dall’art. 1130-bis, ultimo comma, c.c.) ma esprima una vera e propria decisione e sia stata assunta in difetto di convocazione per conto dell’amministratore di condominio. Il consiglio di condominio, infatti, come disciplinato dalla Riforma del 2013, necessariamente composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari, ha esclusivamente funzioni consultive e di controllo amministrativo, tecnico e contabile sull’operato dell’amministratore (nella specie l’assemblea del consiglio di condominio aveva deliberato sul punto “assegnazione lavori di rifacimento terrazzo/lastrico solare”, con evidente eccesso di potere in relazione alle sue legittime prerogative).

Corte appello Torino sez. II, 25/07/2017, n.1667

Lavori di manutenzione straordinaria per accedere al terrazzo di copertura

Le scale e l’androne, essendo elementi strutturali necessari all’edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell’art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio. Ne consegue l’applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei “quorum” per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell’androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.

Cassazione civile sez. II, 20/04/2017, n.9986

Proprietario del terrazzo: può richiedere il rimborso delle spese di riparazione?

Il proprietario del terrazzo a livello che abbia affrontato le spese per la sua riparazione è legittimato a richiedere il rimborso di quanto anticipato ai proprietari degli immobili cui tale terrazza a livello funge da copertura.

Tribunale Roma sez. V, 13/02/2017, n.2762

Appalto: esclusione della responsabilità del proprietario del terrazzo

In caso di appalto, la consegna è sufficiente a trasferire il potere di fatto sul bene all’appaltatore che deve eseguirvi opere di riparazione, e, quindi, la relativa custodia, con conseguente configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c. Peraltro, se il bene continua a essere destinato all’uso precedente, come nel caso in cui una strada resti aperta al pubblico transito di persone e veicoli, la custodia permane anche in capo all’ente proprietario, che è pertanto chiamato a rispondere, unitamente all’appaltatore, degli eventuali danni a terzi. (Nella specie erano stati appaltati lavori di impermeabilizzazione di lastrico condominiale di uso esclusivo di uno dei condomini e a causa di un errore esecutivo dell’appaltatore che non aveva adottato gli accorgimenti del caso, si erano verificate infiltrazioni nei locali sottostanti. In applicazione del principio che precede la Suprema corte ha escluso una concorrente responsabilità del condominio e del proprietario esclusivo del terrazzo, non essendo stato dedotto né dimostrato che l’appalto non aveva implicato il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sulla cosa, con i connessi oneri di custodia).

Cassazione civile sez. III, 19/01/2017, n.1279

note

Autore immagine: di Stasia04


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