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Terrazzo in condominio: ultime sentenze

1 Giugno 2021
Terrazzo in condominio: ultime sentenze

Terrazzo ad uso esclusivo del condomino e lavori di manutenzione straordinaria; rimborso delle spese di riparazione e onere della prova; illiceità della veranda sul proprio terrazzo. Il proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazzo.

Infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura del condominio

In tema di infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura del condominio, l’omissione di atti conservativi integra una violazione per il condominio per mancata conservazione delle parti comuni (nel caso il lastrico solare funga da copertura per l’edificio) e del condomino ai sensi dell’art. 2051 c.c., in quanto unico soggetto custode del bene e con una cognizione diretta del suo stato di conservazione

Cassazione civile sez. VI, 11/03/2021, n.6816

Funzione del terrazzo condominiale

In tema di condominio, poiché il terrazzo o lastrico solare dell’edificio in condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il condomino titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il terrazzo serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.

Corte appello Roma sez. VIII, 19/11/2020, n.5752

Costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva

Il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non fonda sull’applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., siccome postulanti spese inerenti ad una cosa comune, ma trova la propria ragione, ex art. 1126 c.c., nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene.

Corte appello Cagliari sez. I, 22/09/2020, n.474

Infiltrazioni da acqua piovana di un terrazzo in uso esclusivo

Il condominio risponde in concorso con il condomino che abbia creato danni all’unità abitativa di altro condomino per responsabilità solidale impropria ex art. 2055 c.c. poiché è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinchè le cose non rechino pregiudizio ad alcuno. (Nel caso di specie, si trattava di infiltrazioni da acqua piovana di un terrazzo in uso esclusivo di un condomino).

Tribunale Ferrara, 11/06/2020, n.303

Terrazzo di copertura: riparto delle spese tra condomini

Le spese inerenti un terrazzo di copertura quando non emerge alcun ulteriore elemento di valutazione che possa assumere rilievo ai sensi dell’articolo 1126 c.c. opera il primo comma dell’art. 1123 c.c. nella parte in cui prevede che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Tribunale Roma sez. V, 15/04/2020, n.6145

Deterioramento della guaina di copertura del terrazzo

Il condominio di edifici risponde, quale custode, dei danni derivanti dalle parti comuni, mentre non ha nessuna responsabilità per quanto riguarda le parti private (fattispecie relativa all’azione proposta da un condomino per richiedere, al condominio, i danni derivati da infiltrazioni che erano una conseguenza del deteriorarsi della guaina di copertura del terrazzo provocato dallo scarico, su di esso, di una serie di tubazioni abusive provenienti da edifici confinanti).

Cassazione civile sez. VI, 20/06/2019, n.16625

Trasformazione del tetto condominiale in terrazzo: quando è possibile?

Posto che il tetto ha certamente la funzione di copertura dello stabile, non sempre può dirsi che una porzione di esso trasformata in terrazzo ad uso esclusivo del condomino (che così trae da esso un uso più intenso) costituisca sempre un’opera illegittima. Al contrario bisognerà valutare in concreto e considerando il bene nel suo complesso, se la destinazione a copertura sia stata alterata.

In sostanza, non può ritenersi che il limite all’uso della cosa comune posto dall’art. 1102 c.c. (divieto di alterarne la destinazione) debba essere inteso nel senso della immodificabilità della cosa nella sua consistenza materiale, con la conseguenza che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali.

Tribunale Catania sez. III, 11/12/2018, n.4825

Terrazze a livello: sono beni comuni 

L’art. 1117, n. 1, c.c., mentre menziona tra i beni comuni (per attitudine oggettiva al godimento comune e per concreta destinazione al servizio di tutti i condòmini) i tetti e i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all’edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici, non fa espresso riferimento alle terrazze a livello.

Esse, pur offrendo, rispetto al lastrico, utilità ulteriori, quali il comodo accesso e la possibilità di trattenersi, svolgono, pur sempre, anche le medesime funzioni di copertura dell’edificio e di protezione dagli agenti atmosferici e devono, perciò, ritenersi di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., rimanendo attribuite in condominio ai proprietari delle singole unità immobiliari ed essendo passibili (al pari, del resto, del lastrico solare) di uso esclusivo, del quale, però, l’art. 1126 c.c. non specifica la natura giuridica (reale o personale), ma, in mancanza di titolo attributivo di un siffatto uso esclusivo, vale, per entrambi i beni, la regola generale del regime di comunione, stante la funzione della superficie così del lastrico solare come della terrazza a livello e dato che tale regime non è escluso dal solo fatto che dal bene uno o più comproprietari traggano utilità maggiori rispetto agli altri.

Tribunale Roma sez. V, 03/12/2018, n.23179

Quando è illecita la veranda sul terrazzo?

E’ illecita la soprelevazione realizzata dalla condomina, nel caso di specie una veranda sul proprio terrazzo, che induce in chi guarda una chiara sensazione di disarmonia, anche se la fisionomia dell’edificio risulta già in parte lesa da altre modifiche preesistenti, salvo che lo stabile, a causa delle modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.

Cassazione civile sez. VI, 12/09/2018, n.22156

Danni da infiltrazioni nell’appartamento 

Dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c.

Tribunale Roma sez. VII, 01/08/2018, n.15963

Intervento urgente di manutenzione del terrazzo e rimborso spese

In virtù dell’art. 1134 c.c., grava sul condomino che abbia agito in giudizio nei confronti degli altri condomini per il rimborso pro quota delle spese sostenute per la gestione di parti comuni, l’onere di dimostrare l’urgenza della spesa stessa. Il principio può trovare applicazione anche nel caso in cui l’intervento urgente abbia riguardato un terrazzo di proprietà esclusiva del condomino.

Cassazione civile sez. II, 28/02/2018, n.4684

Manutenzione della terrazza: ripartizione delle spese

In tema di manutenzione della terrazza, ai sensi dell’art. 1125 c.c., devono essere accollate per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi determina, con l’uso esclusivo della stessa, la necessità della inerente manutenzione; tuttavia quando, come nel caso di specie, sulla terrazza si registri l’anomalo afflusso, oltre che delle acque piovane, anche delle acque meteoriche che vi defluiscono, in assenza di pluviali che le canalizzino invece verso il piano stradale, dal latistante muro realizzato a difesa dell’intero stabile condominiale, deve ritenersi che le spese vadano ripartire fra il proprietario del piano superiore, cui spetterà comunque la quota maggiore, e il condominio.

Tribunale Catania sez. III, 14/11/2017

Androne e terrazzo condominiali: presunzione di cosa comune

Sussiste una presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. per l’androne e il terrazzo condominiale.

Cassazione civile sez. VI, 05/10/2017, n.23300

Lavori di rifacimento del terrazzo e deliberazione del consiglio di condominio

La deliberazione del consiglio di condominio è invalida allorché consista in una delibera assembleare che non abbia contenuto consultivo (come previsto dall’art. 1130-bis, ultimo comma, c.c.) ma esprima una vera e propria decisione e sia stata assunta in difetto di convocazione per conto dell’amministratore di condominio. Il consiglio di condominio, infatti, come disciplinato dalla Riforma del 2013, necessariamente composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari, ha esclusivamente funzioni consultive e di controllo amministrativo, tecnico e contabile sull’operato dell’amministratore (nella specie l’assemblea del consiglio di condominio aveva deliberato sul punto “assegnazione lavori di rifacimento terrazzo/lastrico solare”, con evidente eccesso di potere in relazione alle sue legittime prerogative).

Corte appello Torino sez. II, 25/07/2017, n.1667

Lavori di manutenzione straordinaria per accedere al terrazzo di copertura

Le scale e l’androne, essendo elementi strutturali necessari all’edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell’art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio.

Ne consegue l’applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei “quorum” per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell’androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.

Cassazione civile sez. II, 20/04/2017, n.9986

Proprietario del terrazzo: può richiedere il rimborso delle spese di riparazione?

Il proprietario del terrazzo a livello che abbia affrontato le spese per la sua riparazione è legittimato a richiedere il rimborso di quanto anticipato ai proprietari degli immobili cui tale terrazza a livello funge da copertura.

Tribunale Roma sez. V, 13/02/2017, n.2762

Appalto: esclusione della responsabilità del proprietario del terrazzo

In caso di appalto, la consegna è sufficiente a trasferire il potere di fatto sul bene all’appaltatore che deve eseguirvi opere di riparazione, e, quindi, la relativa custodia, con conseguente configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c. Peraltro, se il bene continua a essere destinato all’uso precedente, come nel caso in cui una strada resti aperta al pubblico transito di persone e veicoli, la custodia permane anche in capo all’ente proprietario, che è pertanto chiamato a rispondere, unitamente all’appaltatore, degli eventuali danni a terzi.

(Nella specie erano stati appaltati lavori di impermeabilizzazione di lastrico condominiale di uso esclusivo di uno dei condomini e a causa di un errore esecutivo dell’appaltatore che non aveva adottato gli accorgimenti del caso, si erano verificate infiltrazioni nei locali sottostanti. In applicazione del principio che precede la Suprema corte ha escluso una concorrente responsabilità del condominio e del proprietario esclusivo del terrazzo, non essendo stato dedotto né dimostrato che l’appalto non aveva implicato il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sulla cosa, con i connessi oneri di custodia).

Cassazione civile sez. III, 19/01/2017, n.1279

Dimostrazione della proprietà del terrazzo

La presunzione di condominialità del lastrico solare può essere vinta solo esibendo un titolo di proprietà idoneo. Ai fini della dimostrazione della proprietà del terrazzo è del tutto irrilevante la circostanza che ad esso si possa accedere esclusivamente dalla proprietà privata di un unico soggetto. A maggior ragione se l’accesso avviene attraverso un appartamento appartenente ad un altro corpo di fabbrica.

Cassazione civile sez. II, 04/08/2015, n.16367


note

Autore immagine: di Stasia04


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