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Affitto e condominio: ultime sentenze

1 Aprile 2019
Affitto e condominio: ultime sentenze

Contratto di affitto e regolamento condominiale; condominio e divieto di attività di affittacamere, casa per anziani e bed & breakfast; pagamento delle spese condominiali; onere della prova nei conflitti tra conduttore e locatore. Il locatore non è responsabile dei danni ai vicini causati dai rumori intollerabili del conduttore.

Appropriazione indebita somme versate dai conduttori al locatore

La legislazione in materia di locazioni abitative, e le previsioni normative espressamente rivolte a disciplinare le obbligazioni inerenti al pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore (in particolare, la Legge n. 392 del 1978, art. 9 e, per il richiamo ivi contenuto, anche l’art. 5 della stessa legge), confermano l’autonomia delle obbligazioni contrattuali tra le parti del contratto di locazione rispetto alle obbligazioni che il singolo condomino deve adempiere nei confronti del condominio. L’autonomia dei rapporti descritti, rende palese l’impossibilità logica di ritenere che le somme oggetto delle obbligazioni contrattuali, pur se riferite alle spese condominiali, una volta consegnate al locatore possano ancora ritenersi di proprietà dei conduttori, non risultando in alcun modo che i conduttori possano essere considerati debitori in via diretta del condominio (escluso, nella specie, il fumus del delitto di appropriazione indebita, mancando alcun vincolo di destinazione impresso alle somme oggetto dei versamenti, eseguiti dai conduttori in favore dell’indagato, relative agli importi corrispondenti alle spese condominiali).

Cassazione penale sez. II, 09/01/2019, n.8922

Casa per anziani nel condominio: vietata dal regolamento

Nel condominio, è vietato destinare un’unità immobiliare a casa di riposo per anziani se il regolamento contrattuale vieta di adibire gli appartamenti a stanze ammobiliate d’affitto, pensioni o locande.

Cassazione civile sez. VI, 14/05/2018, n.11609

Clausole regolamentari e limiti della proprietà del condomino

Le clausole regolamentari che pongono limiti al diritto di proprietà del singolo condomino debbono essere interpretate con grande rigore dovendo risultare, ogni eventuale limite, quanto più possibile esplicito (nella specie il Tribunale ha rigettato il ricorso vòlto a far accertare e dichiarare l’attività di bed and breakfast o affittanza breve illegittima per contrarietà ad una norma del Regolamento condominiale, poiché tale norma, interpretata secondo il suesposto principio, non vietava la locazione di breve ed anche di brevissima durata).

Tribunale Milano sez. XIII, 08/05/2018, n.2757

Violazione del regolamento condominiale dei conduttori: risponde il locatore?

Della violazione del regolamento condominiale da parte dei conduttori risponde il condomino locatore, qualora non dimostri di aver adottato, in relazione al caso concreto, tutte le misure idonee, alla stregua del generale principio di diligenza di cui all’art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, arrivando fino alla richiesta di cessazione del rapporto di locazione.

Tribunale Spoleto, 13/03/2018, n.203

Rumori intollerabili del conduttore e danni causati ai vicini

Il locatore non risponde dei danni subiti dai condomini a causa dei rumori intollerabili provocati dal conduttore provenienti dal locale oggetto del contratto di locazione. Ciò a meno che alla stipula del contratto il locatore non fosse in grado con la normale diligenza di prefigurarsi che il conduttore avrebbe provocato danni con la sua attività. Ad affermarlo è la Cassazione pronunciandosi in relazione a una vicenda che ha visto fronteggiarsi gli inquilini dello stabile e il proprietario di un locale dell’immobile adibito a bar. La Corte accogliendo il ricorso di quest’ultimo sottolinea che la responsabilità del locatore può essere invocata solo quando il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, ovvero se al momento della stipula del contratto di locazione, costui avrebbe potuto prevedere che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività.

Cassazione civile sez. VI, 01/03/2018, n.4908

Locazione e mancata restituzione delle chiavi al locatore

Al protrarsi della locazione di un immobile senza restituire le chiavi al proprietario consegue per il conduttore la condanna al pagamento delle mensilità per occupazione sine titulo oltre alle spese per le utenze (nella specie trattasi di spese per il condominio ordinario, per il canone annuo TV, per l’utenza di gas, per tassa rifiuti)(nella specie trattasi di locazione di un appartamento adibito ad abitazione del proprietario in favore del conduttore che l’ha restituito dopo cinque mesi anziché due comportando notevoli disagi per il proprietario che ha dovuto pernottare in un box auto per tre mesi).

Tribunale Roma sez. VI, 28/02/2018, n.4411

Pagamento delle spese condominiali: controversia tra conduttore e locatore

Il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 L. 27 luglio 1978, n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all’uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione.

Tribunale La Spezia, 27/02/2018, n.162

Attività commerciali e richiesta di pagamento per l’occupazione delle parti comuni

Premesso che le parti comuni del condominio hanno natura di beni in comproprietà (o in comunione pro indiviso) dei condomini, l’espressa volontà di chiedere un corrispettivo per l’occupazione alle attività commerciali contigue è chiaramente estrinsecazione della volontà dell’assemblea condominiale di concludere un contratto di locazione/affitto delle parti comuni, così da transitare da una situazione di fatto protrattasi per un lungo lasso di tempo, per concessione provvisoria e per tolleranza, ad una situazione di diritto, ed integra visibilmente quel paradigma sinallagmatico di diritti ed obbligazioni (godimento delle parti comuni dell’immobile dietro un corrispettivo determinato in denaro) da cui discende la natura negoziale della delibera condominiale.

Tribunale Bologna sez. III, 01/02/2018, n.342

Amministratore e richiesta di pagamento delle spese condominiali

Il rapporto di locazione, essendo un rapporto obbligatorio, vincola solo le parti e non i terzi come l’Amministratore, che rimane del tutto estraneo ai rapporti tra locatore e conduttore. Ciò significa che egli ha l’obbligo di richiedere ai condomini il pagamento delle spese anche nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata concessa in locazione. Non spetta infatti all’amministratore provvedere a ripartire le spese tra condomino ed inquilino, salvo che simile incarico gli sia stato affidato dal proprietario del bene.

Tribunale Bologna sez. III, 08/01/2018

Divieto di destinare gli appartamenti a pensioni, camere di affitto e bed & breakfast

Le disposizioni contenute nei regolamenti condominiali contrattuali possono imporre limitazioni al godimento e alla destinazione di uso degli immobili di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Tali disposizioni, che si risolvono nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo delle disposizioni o comunque devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso e sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti quando ne siano a conoscenza e le abbiano accettate attraverso il regolamento contrattuale.

L’attività di bed & breakfast è del tutto sovrapponibile a quella di destinazione delle unità abitative ad uso di pensioni o camere d’affitto che, ove vietato nel regolamento contrattuale, deve ritenersi illegittima per violazione della norma regolamentare che fa divieto di destinare le proprietà esclusive a “pensioni” o “camere in affitto”. Il condomino inosservante della norma regolamentare sul divieto “di pensioni o camere di affitto” deve essere assoggettato alle misure di coercizione indiretta a norma dell’art. 614-bisc.p.c., tenendo conto dei giorni di esercizio dell’attività e del periodo in cui quest’ultima è stata esercitata.

Tribunale Milano, 10/11/2017, n.11380

Controversie in condominio: mediazione obbligatoria 

Il d.lgs. n. 28/2010 istituisce un procedimento obbligatorio di mediazione. Chi intende esercitare un’azione in giudizio in certe aree del diritto deve necessariamente prima esperire un tentativo di conciliazione. L’art. 5 d.lgs n. 28/2010, di attuazione della direttiva comunitaria, prevede uno spettro molto ampio di contenzioso, che va dalle controversie in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, sino alla responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, nonché ai contratti assicurativi, bancari e finanziari. Nel contesto bancario l’art. 5, comma 1, d.lgs. n. 28/2010 prevede, più in particolare, che il potenziale attore debba preliminarmente esperire il procedimento di mediazione disciplinato da tale decreto oppure, in alternativa, il procedimento istituito in attuazione dell’art. 128-bis t.u.b..

Tribunale Ravenna, 06/04/2017, n.361

Divieto di attività di affittacamere

Va confermata la sentenza d’appello che, nel rispetto dei canoni di ermeneutica contrattuale, abbia giudicato contraria al regolamento condominiale contrattuale, che vietava, tra l’altro, di “concedere in affitto camere vuote o ammobiliate”, l’attività di affittacamere (nella specie, la corte ha rilevato che detta attività è “del tutto sovrapponibile […] a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast”).

Cassazione civile sez. II, 07/01/2016, n.109


note

Autore immagine: affitto di kurhan


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5 Commenti

  1. Il mio vicino affitta parte del suo appartamento, senza registrare il contratto, a uomini che spesso vi si intrattengono con donne. Cosa posso fare per fare pressione affinché cessi questo andazzo?

    1. Se dovesse avere le prove che gli inquilini dell’appartamento del suo vicino lo utilizzano per favorire la prostituzione, consigliamo di denunciare il fatto alle Autorità (il vicino in questo caso, se fosse consapevole di questo uso di parte del proprio appartamento, può rischiare anche di essere indagato per i reati connessi alla prostituzione); suggeriamo di denunciare alla Guardia di Finanza (e/o all’Agenzia delle Entrate) l’esistenza di un contratto di affitto in nero, cioè non registrato dal locatore (la registrazione va eseguita dal proprietario – locatore entro 30 giorni dalla stipula) ed in questo caso partiranno a carico del proprietario le opportune verifiche che possono sfociare in accertamenti fiscali (sia per l’imposta di registro omessa che per l’Irpef non pagata sui canoni percepiti).
      Sul sito della Guardia di Finanza è presente il modulo di denuncia per affitti in nero che è possibile scaricare e che può successivamente essere presentato alla più vicina caserma. Prima di presentare denuncia, è consigliabile raccogliere quante più prove possibili che dimostrino che effettivamente ci sono persone che occupano, a titolo di locazione, l’appartamento del suo vicino (ad esempio documenti e/o fatture e/o dichiarazioni scritte di altre persone disponibili a testimoniare sulla presenza, come inquilini, di persone all’interno dell’appartamento del confinante). Fino al momento in cui non venga registrato, il contratto di locazione è nullo ed è come se non esistesse: perciò l’inquilino potrebbe (se volesse) lasciare l’appartamento e pretendere la restituzione di tutti i canoni già pagati.

  2. Un condomino, senza alcuna autorizzazione, sta riverniciando un vecchio cancello e installa un nuovo motore. Dobbiamo rimborsarlo?

    1. In condominio: le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni,le spese per il miglioramento o per l’uso più comodo o per il maggior rendimento delle cose comuni,le spese per le innovazioni (cioè per la trasformazione di una cosa comune) devono tutte quante essere decise dopo discussione e decisione in sede di assemblea altrimenti il condomino che le avesse sostenute senza alcuna autorizzazione dell’assemblea (o dell’amministratore) non può pretendere alcun rimborso dagli altri condomini; l’unica eccezione in cui il condomino ha diritto ad essere rimborsato per una spesa sostenuta senza nessuna preventiva informazione agli altri condomini e senza nessuna decisione dell’assemblea è prevista nel caso di spesa urgente, cioè di spesa che è necessario sostenere immediatamente per evitare danni alla cosa comune senza avere tempo per informarne prima l’amministratore o gli altri condomini (queste regole si ricavano dagli articoli 1120, 1123 e 1134 del Codice civile).Le spese indicate nel suo quesito (riverniciatura e acquisto nuovo motore), che pare siano fatte per migliorare l’uso di una parte di proprietà comune (il cancello), non sono urgenti e, perciò, avrebbero dovuto essere discusse e decise in assemblea: il condomino che le ha sostenute senza una preventiva discussione e decisione in assemblea non ha quindi diritto ad alcun rimborso.Gli altri condomini, insomma, non possono essere legalmente obbligati a partecipare a quelle spese a meno che non vogliano farlo spontaneamente.

  3. In tema di locazione ad uso abitativo, il coniuge del conduttore originario, in seguito al verificarsi delle situazioni contemplate dall’art. 6, legge n. 392/1978 (Equo canone), subentra nel contratto di locazione in modo del tutto automatico e indipendente dal fatto che di tali situazioni venga data comunicazione al locatore, o che questi ne risulti comunque informato. Infatti, l’articolo in questione non subordina né il perfezionamento, né l’efficacia del trasferimento della titolarità del rapporto dell’uno all’altro soggetto alla conoscenza da parte del locatore degli accadimenti che di detto trasferimento rappresentano il presupposto legale.

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