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Scale condominio: ultime sentenze

4 Aprile 2019
Scale condominio: ultime sentenze

Scale del condominio e spese di manutenzione; pulizia delle scale; presenza di una macchia oleosa, caduta sulle scale condominiali, onere di provare il danno e responsabilità del condominio.

Per la ripartizione delle spese di ricostruzione delle scale in condominio è possibile applicare per analogia la stessa regola prevista per l’ascensore già esistente.

Pulizia delle scale condominiali e consenso dei condomini

È nulla la delibera condominiale presa a maggioranza che dopo aver revocato l’appalto della pulizia delle scale preveda che essa venga fatta “a turno” e “personalmente da ciascun condomino”, o comunque da “terzi incaricati e pagati di volta in volta da ciascun partecipante sulla base di un calendario di interventi da programmare”. Ad affermarlo è la Cassazione che pone fine a una vicenda che ha visto una condomina opporsi alla decisione del suo condominio di stabilire turni per la pulizia delle scale, anziché procedere alla ripartizione secondo le tabelle millesimali. Per la Corte la modifica dei “criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune, quale quello di pulizia delle scale” deve essere adottata con il “consenso di tutti condomini” venendo a incidere “sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l’imposizione, come nelle specie, di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell’obbligo di contribuzione”.

Cassazione civile sez. VI, 13/11/2018, n.29220

Spese di manutenzione delle scale

Ove nell’edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall’androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti – in difetto di difformi clausole del regolamento di condominio – a concorrere alle spese di manutenzione (ed, eventualmente, di ricostruzione) dell’androne e delle scale, in rapporto e proporzione all’utilità che anche essi possono, in ipotesi, trarne quali condomini, e ciò sia avuto riguardo all’uso, ancorché ridotto, che possono fare dell’androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al (etto o lastrico solare, sia avuto riguardo all’obbligo e alle connesse responsabilità che anch’essi hanno, quali condomini, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare alla incolumità degli utenti dalla inefficiente manutenzione dei suddetti beni comuni. In sostanza, costituendo l’androne una parte comune dell’edificio, le spese per la sua manutenzione non possono che gravare su tutti i condomini, con ripartizione delle stesse – ai sensi dell’art. 1123 co. 1 cod. civ. – in proporzione alle rispettive quote millesimali di ciascun comproprietario, che indubbiamente può servirsi del suddetto luogo di transito, traendo dallo stesso le corrispondenti utilità quanto meno in funzione della conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio.

Tribunale Bari sez. III, 05/07/2018, n.2873

Accesso a piano terra per giungere alle scale

Ai fini della configurabilità del tentativo rilevano non solo gli atti esecutivi ma anche quelli preparatori. (Nel caso di specie si trattava del reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni ove l’imputato si era recato con un falegname munito di attrezzi che aveva iniziato ad armeggiare sulla porta al fine di impedire l’accesso a piano terra di un condominio per giungere alle scale).

Corte appello L’Aquila, 29/03/2018, n.825

Caduta sul piano di calpestio delle scale: chi è responsabile?

In tema di responsabilità di cose in custodia, ai sensi dell’art. 2051 c.c., deve essere dichiarata la responsabilità esclusiva del condominio in caso di caduta provocata dalla presenza di acqua e sapone sul piano di calpestio delle scale (nel caso di specie non è stato provata, da parte del condominio convenuto, la sussistenza di alcun fattore esterno idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra la cosa e l’evento lesivo, essendo invece emerso come non vi fosse alcuna segnalazione del pavimento bagnato).

Tribunale Napoli sez. VIII, 01/02/2018, n.1079

Caduta sulle scale del condominio: a chi spetta provare il danno?

In caso di caduta sulle scale condominiali, spetta al presunto danneggiato l’onere di provare il danno e il nesso causale tra la cosa e il danno, mentre non gli spetta dare prova dell’insidiosità della res, di contro spetta al custode l’onus probandi riguardante il c.d. caso fortuito, ossia quell’elemento esterno che cagiona o concorre a cagionare l’incidente eliminando la responsabilità oggettiva del custode della cosa.

Tribunale Napoli, 04/01/2018, n.106

Addetta alle pulizie delle scale del condominio e orari

Ai fini della configurabilità di un rapporto di portierato, non basta la mera presenza dell’addetta alle pulizie delle scale del condominio anche in orari differenti rispetto a quelli stabiliti per la pulizia dell’immobile. Specie se il contratto stipulato con il precedente amministratore prevedeva che le prestazioni erano offerte da costei in cambio di un alloggio nello stabile condominiale. Ad affermarlo è la Cassazione secondo cui era inevitabile che la donna, proprio per la circostanza che abitasse nello stabile, necessariamente fosse presente anche in orari differenti rispetto a quelli previsti dal vecchio contratto stipulato.

Cassazione civile sez. lav., 03/10/2017, n.23049

Ripartizione spese di ricostruzione delle scale

In tema di condominio di edifici, la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle scale è applicabile per analogia, ricorrendo identica “ratio”, alle spese relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell’ascensore già esistente, con l’ulteriore specificazione che la disciplina legislativa in “subiecta materia” (artt. 1123 – 1125 cod. civ.) è, suscettibile di deroga mediante un accordo unanime di tutti i condomini, avente valore negoziale.

Tribunale Milano sez. XIII, 19/09/2017

Caduta sulle scale e responsabilità del danneggiato

In tema di responsabilità di cose in custodia, ex art. 2051 c.c., deve ritenersi sussistente l’esimente del caso fortuito derivante dall’autoresponsabilità dello stesso danneggiato qualora questi, nello scendere le scale del proprio immobile, in ottime condizioni di luce, non si sia avveduto della presenza di materiale oleoso ben visibile e non abbia tenuto gli opportuni accorgimenti per evitare la caduta (nel caso di specie, la scarsa attenzione prestata dal ricorrente è avvalorata dal fatto che i testimoni, procedendo con cautela siano riusciti, a loro volta, ad evitare la caduta).

Corte appello Salerno, 14/07/2017, n.694

Macchia oleosa sulle scale: non è un trabocchetto imprevedibile

In capo al condominio non sussiste la responsabilità da cose in custodia nel caso in cui il condomino ricorrente, residente nell’immobile, non abbia prestato la normale diligenza nello scendere le scale e non abbia dato peso alla macchia oleosa originante la caduta che, in quanto facilmente visibile e individuabile, non può essere considerata un trabocchetto imprevedibile, tale da giustificare una responsabilità ex art. 2051 c.c.

Tribunale Gorizia, 13/06/2017, n.217

Condominio minimo e spese di pulizia delle scale

Anche in presenza di un c.d. condominio minimo, l’unità immobiliare in comunione (compresa nel condominio minimo) ha diritto ad un solo rappresentante, il quale partecipa all’assemblea del condominio minimo rappresentando tutta la comunione e, quindi, anche i comunisti in minoranza che non hanno votato per il rappresentante stesso. Tale criterio trova applicazione anche quando la delibera del condominio minimo debba essere adottata all’unanimità, come nel caso di approvazione di criteri derogatori alla disciplina legale dettata dagli artt. 1123, comma 1, e 1124 c.c. in tema di ripartizione delle spese di pulizia delle scale.

Cassazione civile sez. II, 12/06/2017, n.14584


note

Autore immagine: caduta scale di Gino Santa Maria


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