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Convalida di sfratto: ultime sentenze

15 Luglio 2022
Convalida di sfratto: ultime sentenze

Morosità e intimazione di sfratto; convalida di sfratto e opposizione del conduttore; mediazione obbligatoria; locazione e sublocazione.

La convalida di sfratto che determina l’estinzione della locazione per nullità, produce effetti anche verso il sub conduttore. Con l’opposizione alla convalida di sfratto si instaura un nuovo giudizio ed il locatore può richiedere i canoni pregressi non chiesti nell’intimazione.

Procedimento per convalida di sfratto

Nel procedimento per convalida di sfratto di cui agli artt. 657 e segg. c.p.c., i provvedimenti resi dal giudice nella fase preliminare, in quanto aventi carattere provvisorio, non integrano decisione nel merito e, pertanto, non ostano alla proponibilità del ricorso per regolamento preventivo di giurisdizione di cui all’art. 41 c.p.c.

Cassazione civile sez. un., 08/04/2022, n.11454

Sopravvenuta caducazione del titolo esecutivo

In caso di esecuzione forzata intrapresa sulla base di un titolo giudiziale non definitivo, la sopravvenuta caducazione del titolo per effetto di una pronuncia del giudice della cognizione importa che il giudizio di opposizione all’esecuzione per altri motivi proposto vada definito con una pronuncia di cessazione della materia del contendere, e non già di accoglimento dell’opposizione, e le spese processuali regolate, per conseguenza, secondo il criterio della soccombenza virtuale, da valutare unicamente in relazione agli originari motivi di opposizione.

(In applicazione del principio, la S.C. ha confermato la decisione di merito, reputando che il motivo di opposizione proposto dal subconduttore – che aveva dedotto il suo mancato coinvolgimento nel giudizio fra locatore e conduttore relativo alla risoluzione del rapporto e all’emissione dell’ordinanza di convalida di sfratto – fosse comunque “ab origine” infondato).

Cassazione civile sez. VI, 28/03/2022, n.9899

Opposizione dell’intimato nel procedimento per convalida di sfratto

Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665 c.p.c. ed il provvedimento di cui all’art. 667 c.p.c. determinano la conclusione della fase sommaria e la cessazione dell’originario rapporto processuale, fondato sulla domanda di convalida, nonché l’insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base è l’ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna, che può ritenersi implicitamente proposta dal locatore qualora, dopo l’opposizione dell’intimato, prosegua la sua attività processuale finalizzata alla realizzazione della pretesa sostanziale.

Tribunale Reggio Calabria sez. I, 22/03/2022, n.337

Inadempimento contrattuale

In tema di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, implicitamente contenuta e dunque tacitamente proposta nella convalida di sfratto per morosità, sussiste l’onere probatorio del conduttore di fornire prova di aver provveduto al pagamento di quanto dovuto a titolo di contratto. Tale prova non può ritenersi debitamente raggiunta quando il debitore si sia limitato a depositare vaglia postali relativi al pagamento della “pigione” senza fornire prova in ordine all’effettivo avvenuto incasso da parte del proprietario.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 16/02/2022, n.226

Sfratto per morosità: memoria e rinuncia a domande

Nel procedimento per la convalida di sfratto trattandosi di controversia locatizia sorge con accesso al rito speciale, cosicché il thema decidendum dello stesso si forma con la combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c., con la conseguenza che la mera mancata riproposizione della domanda di corresponsione di tutti i canoni nella memoria predetta non può essere valutata come rinuncia alla stessa, dovendo essere valutata in tal senso la complessiva condotta processuale della parte.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 03/11/2021, n.1312

Fase sommaria del procedimento per convalida di sfratto per morosità

Sono inammissibili le questioni di legittimità costituzionale degli artt. 660, comma 6, e 663 c.p.c. e dell’art. 55, comma 5, l. 27 luglio 1978, n. 392, censurati per violazione degli artt. 3,24 e 111 Cost., nella parte in cui, nel procedimento per convalida di sfratto per morosità, prevedono la facoltà e non l’obbligo, per il conduttore intimato, di nominare un avvocato nella fase sommaria del procedimento. La motivazione dell’ordinanza di rimessione è insufficiente e perplessa quanto alla rilevanza delle questioni di legittimità costituzionale. Dette questioni infatti risultano essere state sollevate solo nel corso dell’udienza fissata per la verifica dell’esatto adempimento del conduttore a seguito della concessione del termine di grazia, ossia in un momento processuale nel quale un’eventuale pronuncia di accoglimento, nei termini (peraltro perplessi) indicati dal giudice rimettente, non potrebbe produrre alcuna incidenza per la definizione del giudizio.

A ciò si aggiunge la sostanziale contraddittorietà del petitum perché da una parte il giudice rimettente chiede di eliminare del tutto, nell’art. 660, comma 6, c.p.c., la possibilità che ai fini dell’opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666 sia sufficiente la comparizione personale dell’intimato, d’altra parte vorrebbe, invece, che la comparizione personale dell’intimato, che ne abbia pregiudicato la difesa, escluda di per sé la convalida dello sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c. e parimenti escluda la risoluzione del contratto di locazione ove, concesso il termine di grazia ai sensi dell’art. 55 l. n. 392 del 1978, sia mancato il pagamento integrale della somma a tal fine fissata dal giudice (sent. n. 79 del 2020).

Corte Costituzionale, 28/10/2021, n.205

Sopravvenuta caducazione del titolo esecutivo

In caso di esecuzione forzata intrapresa sulla base di un titolo giudiziale non definitivo, la sopravvenuta caducazione del titolo per effetto di una pronuncia del giudice della cognizione (nella specie: ordinanza di convalida di sfratto successivamente annullata in grado di appello) importa che il giudizio di opposizione all’esecuzione per altri motivi proposto vada definito con una pronuncia di cessazione della materia del contendere, e non già di accoglimento dell’opposizione, e le spese processuali regolate, per conseguenza, secondo il criterio della soccombenza virtuale, da valutare unicamente in relazione agli originari motivi di opposizione.

Cassazione civile sez. un., 21/09/2021, n.25478

Deduzione di nuove eccezioni o proposizione di domanda riconvenzionale da parte del conduttore

Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una “causa petendi” diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale

(Nella specie, all’esito del giudizio a cognizione piena, conseguito al procedimento sommario di convalida di sfratto, la risoluzione del contratto di locazione è stata pronuncia per causa diversa da quella posta a base dell’intimazione).

Cassazione civile sez. III, 23/06/2021, n.17955

Ordinanza di convalida di sfratto per morosità

Quando risulta integrata la violazione delle norme sul litisconsorzio necessario, non rilevata né dal giudice di primo grado, che non ha disposto l’integrazione del contraddittorio, né da quello di appello, che non ha provveduto a rimettere la causa al primo giudice ai sensi dell’art. 354, comma 1, c.p.c., resta viziato l’intero processo e s’impone, in sede di giudizio di cassazione, l’annullamento, anche d’ufficio, delle pronunce emesse ed il conseguente rinvio della causa al giudice di prime cure, a norma dell’art. 383, comma 3, c.p.c.

(In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la sentenza, emessa all’esito di opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. ad ordinanza di convalida di sfratto per morosità, per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti del conduttore).

Cassazione civile sez. III, 22/02/2021, n.4665

Intimazione di sfratto per morosità

In caso di intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificata dal locatore alla fondazione conduttrice, unitamente alla citazione per la convalida, nelle forme e nel termine di cui all’art.660 c.p.c., qualora la conduttrice si opponga alla convalida dello sfratto, assumendo di aver sospeso il pagamento dei canoni di locazione, in attesa della definizione della controversia tra la locatrice e terzi sulla proprietà dell’immobile in questione, la sospensione dei pagamenti dei canoni, cautelativamente attuata dalla conduttrice, appare temporaneamente giustificata.

Tribunale Roma sez. VI, 22/07/2020

Se è vero che per la stipula di un contratto di locazione non è necessario che il locatore sia anche il proprietario del bene, tuttavia, occorre pur sempre che lo stesso risulti titolare di un diritto che lo legittimi a disporne concedendolo in godimento ad altri; di conseguenza va respinta la domanda di convalida di sfratto e conseguente rilascio dell’immobile ove il conduttore abbia sospeso il pagamento dei canoni di locazione in attesa della definizione del giudizio inerente la proprietà del bene locato.

Tribunale Roma sez. VI, 22/07/2020

L’opposizione tardiva alla convalida di sfratto

Il giudizio ex art. 668 c.p.c. non è limitato alla sola statuizione sull’allegato ostacolo alla conoscenza della procedura di intimazione di sfratto (per fortuito forza maggiore o vizio di notifica), ma investe, sul presupposto di aver ritenuto ammissibile l’opposizione dopo la convalida, il merito della pretesa azionata con l’originaria intimazione di licenza o di sfratto dal locatore, il quale assume la veste sostanziale di attore, nel giudizio di merito, soggetto al rito di cui all’art. 447 bis c.p.c.. In tal senso, l’opposizione tardiva alla convalida ha natura di mezzo di impugnazione speciale, articolato in una duplice fase rescindente e rescissoria. L’art. 668 c.p.c. delinea, pertanto, uno strumento tramite il quale, dimostrato uno tra gli eventi tipici ostativi della conoscenza del procedimento di convalida, l’intimato ottiene una “rimessione in termini” per spiegare opposizione all’ordinanza, e quindi per dedurre, ora per allora, fatti impeditivi, modificativi ed estintivi della pretesa azionata con il procedimento monitorio ex artt. 658 ss. c.p.c.

Tribunale Pisa, 21/11/2019, n.1207

Procedimento per convalida di sfratto

Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665, c.p.c., determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di uno, nuovo ed autonomo, a cognizione piena, sicché è consentito al locatore, con la memoria ex art. 426 c.p.c., domandare il pagamento dei canoni pregressi non dedotti nell’intimazione di sfratto per morosità.

Tribunale Savona, 29/12/2018

Differimento d’ufficio dell’udienza per la convalida di sfratto

Ai fini dell’ammissibilità dell’opposizione tardiva (fase c.d. rescindente) occorre che l’opponente dia prova che la sua mancata comparizione all’udienza di convalida sia dovuta ad una non tempestiva conoscenza dell’intimazione per irregolarità della notifica o per caso fortuito o forza maggiore, ovvero che, nonostante l’effettiva conoscenza della citazione, la mancata comparizione all’udienza di convalida sia direttamente riconducibile al caso fortuito o alla forza maggiore. Come noto, il caso fortuito va individuato in quelle circostanze obiettive, imprevedibili ed eccezionali, che escludono l’imputabilità all’intimato, a titolo di colpa o dolo, della mancata comparizione. La forza maggiore ricorre in presenza della cosiddetta vis maior cui resisti non potest, cioè di quella forza esterna cui la persona non può opporsi e che le impedisce ineluttabilmente la comparizione all’udienza di convalida. Il differimento d’ufficio dell’udienza indicata nell’intimazione per la convalida di sfratto non integra né un’ipotesi di caso fortuito né tantomeno di forza maggiore, ma risponde esclusivamente alla legge.

Tribunale Trapani, 09/11/2018

Convalida dell’intimazione di sfratto e mediazione obbligatoria

Per i giudizi di convalida di sfratto per finita locazione o per morosità, l’incipit del procedimento, articolato in una duplice fase, deve individuarsi nell’atto introduttivo della fase sommaria (e non già nelle eventuali integrazioni istruttorie evidenziate dalle parti a seguito di memorie introduttive eventualmente autorizzate ai sensi dell’art. 426 c.pc.) e coerentemente l’onere di attivare la procedura di mediazione spetterà all’originario intimante con la conseguenza che l’inerzia non potrà che colpire – in primo luogo – la domanda principale dell’attore (di risoluzione contrattuale) e con essa la pronuncia di rilascio emessa ex art. 665 c.p.c. che risulterà travolta dalla sentenza conclusiva del giudizio che accerterà la inesistenza di uno dei presupposti della domanda (condizione di procedibilità). Laddove viceversa l’intimato si sia costituito senza contestare la morosità oppure contestandola in parte e adducendo, a sostegno delle proprie argomentazioni, eventualmente anche con domanda riconvenzionale, motivi ulteriori, non attinenti o comunque diversi rispetto a quelli oggetto dell’intimazione, il giudice ritiene che l’onere di attivare la procedura di mediazione debba gravare su colui che intende proporre nel giudizio di merito le sue ragioni.

Tribunale Viterbo, 07/11/2018, n.1489

Convalida di sfratto: effetti verso il subconduttore

La sorte della sublocazione in quanto rapporto obbligatorio derivato – dipende da quella del rapporto principale di locazione ai sensi dell’art. 1595, comma 3, c.c. Pertanto, la sentenza o la convalida dello sfratto, che comportino l’estinzione della locazione per nullità, risoluzione, scadenza del termine, sebbene pronunciate nei confronti del solo originario conduttore, esplicano anche nei confronti del subconduttore gli effetti della cosa giudicata sostanziale e costituiscono titolo per il rilascio, ancorché il subconduttore sia rimasto estraneo al giudizio. Benché sia venuto meno il titolo in base al quale la disponibilità dell’immobile è stata conseguita dal subconduttore, permane tuttavia in capo a quest’ultimo l’obbligo di pagare al proprio sublocatore i canoni pattuiti – sia pure a titolo risarcitorio ex art. 1591 c.c. – e ciò sino a che perduri l’occupazione dell’immobile.

Corte appello Trieste sez. II, 19/05/2018, n.2

Intimazione di sfratto: quando sono improcedibili le domande?

Nel giudizio conseguente all’opposizione alla convalida di sfratto per morosità, la mancata attivazione da parte del locatore della procedura di mediazione obbligatoria prevista dal d.lg. n. 28/2010 implica l’improcedibilità delle domande avanzate in sede di intimazione.

Tribunale Busto Arsizio sez. III, 20/03/2018, n.546

Mutamento di rito e opposizione del conduttore alla convalida di sfratto

È concesso alle parti formulare domande nuove nelle memorie ex art. 426 c.p.c. a seguito del mutamento di rito successivo all’opposizione del conduttore alla convalida di sfratto; ciò in quanto, nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665, c.p.c., determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un giudizio, nuovo ed autonomo, a cognizione piena.

Tribunale Bolzano sez. II, 15/03/2018, n.334

Domanda di convalida di sfratto con apposizione della formula esecutiva: è inammissibile?

La domanda di convalida dell’intimazione di sfratto con pedissequa apposizione della formula esecutiva è errata e, pertanto, inammissibile, se è già stata pronunciata dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione.

Tribunale Busto Arsizio sez. III, 01/03/2018, n.375

Opposizione a convalida di sfratto: non sono ammesse domande nuove

In sede di mutamento del rito a seguito di opposizione alla convalida di sfratto, le parti non possono formulare domande nuove rispetto a quelle contenute nell’atto di citazione e nella comparsa di costituzione e risposta. Infatti in materia di locazione, come disciplinata dalla L. n. 353 del 1990, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426 c.p.c., dopo che il giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d’ufficio dal giudice, non sanata neppure dall’accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato. Sono da considerarsi domande assolutamente nuove quelle di restituzione in pristino dei locali e di pagamento degli oneri accessori. Parimenti deve essere dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno.

Tribunale Roma sez. VI, 15/02/2018, n.3505

Impossibilità dell’intimato a comparire per forza maggiore

In tema di opposizione proposta dopo la convalida di licenza o di sfratto ai sensi dell’art. 668 c.p.c., l’impossibilità a comparire dell’intimato (o, se questo si sia costituito, del suo difensore) per forza maggiore può anche dipendere da un malore, purché il giudice di merito (con valutazione di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se congruamente motivata) accerti, anche avvalendosi delle nozioni di comune esperienza, adeguate per valutare la gravità e gli effetti delle malattie comuni, che tale malore sia stato improvviso ed imprevedibile e che sussista un effettivo nesso di causalità tra lo stato di malattia e la mancata comparizione della parte. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso che la documentazione medica fornita a sostegno dell’opposizione fosse idonea a dimostrare il momento di insorgenza della malattia lamentata – lombosciatalgia – e che, dunque, questa fosse stata così improvvisa da impedire all’opponente anche solo di far dedurre da terzi in udienza il proprio stato di salute.

Cassazione civile sez. VI, 14/02/2018, n.3629

Ordinanza di rilascio

Per i procedimenti di convalida di sfratto instaurati successivamente al mutamento del rito di cui all’art. 667 c.p.c., l’improcedibilità del giudizio, derivante dal mancato esperimento del tentativo di mediazione, non travolge l’ordinanza del rilascio, che può essere qualificata come provvedimento di condanna al rilascio, i cui effetti permangono fino a quando non viene emessa la sentenza di merito.

Tribunale Monza, 01/12/2017, n.3624


note

Autore immagine: sfratto di Elnur


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