Convalida di sfratto: ultime sentenze

Morosità e intimazione di sfratto; convalida di sfratto e opposizione del conduttore; mediazione obbligatoria; locazione e sublocazione.

La convalida di sfratto che determina l’estinzione della locazione per nullità, produce effetti anche verso il sub conduttore. Con l’opposizione alla convalida di sfratto si instaura un nuovo giudizio ed il locatore può richiedere i canoni pregressi non chiesti nell’intimazione.

Ordinanza di convalida di sfratto per morosità

Quando risulta integrata la violazione delle norme sul litisconsorzio necessario, non rilevata né dal giudice di primo grado, che non ha disposto l’integrazione del contraddittorio, né da quello di appello, che non ha provveduto a rimettere la causa al primo giudice ai sensi dell’art. 354, comma 1, c.p.c., resta viziato l’intero processo e s’impone, in sede di giudizio di cassazione, l’annullamento, anche d’ufficio, delle pronunce emesse ed il conseguente rinvio della causa al giudice di prime cure, a norma dell’art. 383, comma 3, c.p.c.

(In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la sentenza, emessa all’esito di opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. ad ordinanza di convalida di sfratto per morosità, per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti del conduttore).

Cassazione civile sez. III, 22/02/2021, n.4665

Intimazione di sfratto per morosità

In caso di intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificata dal locatore alla fondazione conduttrice, unitamente alla citazione per la convalida, nelle forme e nel termine di cui all’art.660 c.p.c., qualora la conduttrice si opponga alla convalida dello sfratto, assumendo di aver sospeso il pagamento dei canoni di locazione, in attesa della definizione della controversia tra la locatrice e terzi sulla proprietà dell’immobile in questione, la sospensione dei pagamenti dei canoni, cautelativamente attuata dalla conduttrice, appare temporaneamente giustificata.

Tribunale Roma sez. VI, 22/07/2020

Se è vero che per la stipula di un contratto di locazione non è necessario che il locatore sia anche il proprietario del bene, tuttavia, occorre pur sempre che lo stesso risulti titolare di un diritto che lo legittimi a disporne concedendolo in godimento ad altri; di conseguenza va respinta la domanda di convalida di sfratto e conseguente rilascio dell’immobile ove il conduttore abbia sospeso il pagamento dei canoni di locazione in attesa della definizione del giudizio inerente la proprietà del bene locato.

Tribunale Roma sez. VI, 22/07/2020

L’opposizione tardiva alla convalida di sfratto

Il giudizio ex art. 668 c.p.c. non è limitato alla sola statuizione sull’allegato ostacolo alla conoscenza della procedura di intimazione di sfratto (per fortuito forza maggiore o vizio di notifica), ma investe, sul presupposto di aver ritenuto ammissibile l’opposizione dopo la convalida, il merito della pretesa azionata con l’originaria intimazione di licenza o di sfratto dal locatore, il quale assume la veste sostanziale di attore, nel giudizio di merito, soggetto al rito di cui all’art. 447 bis c.p.c.. In tal senso, l’opposizione tardiva alla convalida ha natura di mezzo di impugnazione speciale, articolato in una duplice fase rescindente e rescissoria. L’art. 668 c.p.c. delinea, pertanto, uno strumento tramite il quale, dimostrato uno tra gli eventi tipici ostativi della conoscenza del procedimento di convalida, l’intimato ottiene una “rimessione in termini” per spiegare opposizione all’ordinanza, e quindi per dedurre, ora per allora, fatti impeditivi, modificativi ed estintivi della pretesa azionata con il procedimento monitorio ex artt. 658 ss. c.p.c.

Tribunale Pisa, 21/11/2019, n.1207

Procedimento per convalida di sfratto

Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665, c.p.c., determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di uno, nuovo ed autonomo, a cognizione piena, sicché è consentito al locatore, con la memoria ex art. 426 c.p.c., domandare il pagamento dei canoni pregressi non dedotti nell’intimazione di sfratto per morosità.

Tribunale Savona, 29/12/2018

Differimento d’ufficio dell’udienza per la convalida di sfratto

Ai fini dell’ammissibilità dell’opposizione tardiva (fase c.d. rescindente) occorre che l’opponente dia prova che la sua mancata comparizione all’udienza di convalida sia dovuta ad una non tempestiva conoscenza dell’intimazione per irregolarità della notifica o per caso fortuito o forza maggiore, ovvero che, nonostante l’effettiva conoscenza della citazione, la mancata comparizione all’udienza di convalida sia direttamente riconducibile al caso fortuito o alla forza maggiore. Come noto, il caso fortuito va individuato in quelle circostanze obiettive, imprevedibili ed eccezionali, che escludono l’imputabilità all’intimato, a titolo di colpa o dolo, della mancata comparizione. La forza maggiore ricorre in presenza della cosiddetta vis maior cui resisti non potest, cioè di quella forza esterna cui la persona non può opporsi e che le impedisce ineluttabilmente la comparizione all’udienza di convalida. Il differimento d’ufficio dell’udienza indicata nell’intimazione per la convalida di sfratto non integra né un’ipotesi di caso fortuito né tantomeno di forza maggiore, ma risponde esclusivamente alla legge.

Tribunale Trapani, 09/11/2018

Convalida dell’intimazione di sfratto e mediazione obbligatoria

Per i giudizi di convalida di sfratto per finita locazione o per morosità, l’incipit del procedimento, articolato in una duplice fase, deve individuarsi nell’atto introduttivo della fase sommaria (e non già nelle eventuali integrazioni istruttorie evidenziate dalle parti a seguito di memorie introduttive eventualmente autorizzate ai sensi dell’art. 426 c.pc.) e coerentemente l’onere di attivare la procedura di mediazione spetterà all’originario intimante con la conseguenza che l’inerzia non potrà che colpire – in primo luogo – la domanda principale dell’attore (di risoluzione contrattuale) e con essa la pronuncia di rilascio emessa ex art. 665 c.p.c. che risulterà travolta dalla sentenza conclusiva del giudizio che accerterà la inesistenza di uno dei presupposti della domanda (condizione di procedibilità). Laddove viceversa l’intimato si sia costituito senza contestare la morosità oppure contestandola in parte e adducendo, a sostegno delle proprie argomentazioni, eventualmente anche con domanda riconvenzionale, motivi ulteriori, non attinenti o comunque diversi rispetto a quelli oggetto dell’intimazione, il giudice ritiene che l’onere di attivare la procedura di mediazione debba gravare su colui che intende proporre nel giudizio di merito le sue ragioni.

Tribunale Viterbo, 07/11/2018, n.1489

Convalida di sfratto: effetti verso il subconduttore

La sorte della sublocazione in quanto rapporto obbligatorio derivato – dipende da quella del rapporto principale di locazione ai sensi dell’art. 1595, comma 3, c.c. Pertanto, la sentenza o la convalida dello sfratto, che comportino l’estinzione della locazione per nullità, risoluzione, scadenza del termine, sebbene pronunciate nei confronti del solo originario conduttore, esplicano anche nei confronti del subconduttore gli effetti della cosa giudicata sostanziale e costituiscono titolo per il rilascio, ancorché il subconduttore sia rimasto estraneo al giudizio. Benché sia venuto meno il titolo in base al quale la disponibilità dell’immobile è stata conseguita dal subconduttore, permane tuttavia in capo a quest’ultimo l’obbligo di pagare al proprio sublocatore i canoni pattuiti – sia pure a titolo risarcitorio ex art. 1591 c.c. – e ciò sino a che perduri l’occupazione dell’immobile.

Corte appello Trieste sez. II, 19/05/2018, n.2

Intimazione di sfratto: quando sono improcedibili le domande?

Nel giudizio conseguente all’opposizione alla convalida di sfratto per morosità, la mancata attivazione da parte del locatore della procedura di mediazione obbligatoria prevista dal d.lg. n. 28/2010 implica l’improcedibilità delle domande avanzate in sede di intimazione.

Tribunale Busto Arsizio sez. III, 20/03/2018, n.546

Mutamento di rito e opposizione del conduttore alla convalida di sfratto

È concesso alle parti formulare domande nuove nelle memorie ex art. 426 c.p.c. a seguito del mutamento di rito successivo all’opposizione del conduttore alla convalida di sfratto; ciò in quanto, nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665, c.p.c., determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un giudizio, nuovo ed autonomo, a cognizione piena.

Tribunale Bolzano sez. II, 15/03/2018, n.334

Domanda di convalida di sfratto con apposizione della formula esecutiva: è inammissibile?

La domanda di convalida dell’intimazione di sfratto con pedissequa apposizione della formula esecutiva è errata e, pertanto, inammissibile, se è già stata pronunciata dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione.

Tribunale Busto Arsizio sez. III, 01/03/2018, n.375

Opposizione a convalida di sfratto: non sono ammesse domande nuove

In sede di mutamento del rito a seguito di opposizione alla convalida di sfratto, le parti non possono formulare domande nuove rispetto a quelle contenute nell’atto di citazione e nella comparsa di costituzione e risposta. Infatti in materia di locazione, come disciplinata dalla L. n. 353 del 1990, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426 c.p.c., dopo che il giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d’ufficio dal giudice, non sanata neppure dall’accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato. Sono da considerarsi domande assolutamente nuove quelle di restituzione in pristino dei locali e di pagamento degli oneri accessori. Parimenti deve essere dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno.

Tribunale Roma sez. VI, 15/02/2018, n.3505

Impossibilità dell’intimato a comparire per forza maggiore

In tema di opposizione proposta dopo la convalida di licenza o di sfratto ai sensi dell’art. 668 c.p.c., l’impossibilità a comparire dell’intimato (o, se questo si sia costituito, del suo difensore) per forza maggiore può anche dipendere da un malore, purché il giudice di merito (con valutazione di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se congruamente motivata) accerti, anche avvalendosi delle nozioni di comune esperienza, adeguate per valutare la gravità e gli effetti delle malattie comuni, che tale malore sia stato improvviso ed imprevedibile e che sussista un effettivo nesso di causalità tra lo stato di malattia e la mancata comparizione della parte. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso che la documentazione medica fornita a sostegno dell’opposizione fosse idonea a dimostrare il momento di insorgenza della malattia lamentata – lombosciatalgia – e che, dunque, questa fosse stata così improvvisa da impedire all’opponente anche solo di far dedurre da terzi in udienza il proprio stato di salute.

Cassazione civile sez. VI, 14/02/2018, n.3629

Ordinanza di rilascio

Per i procedimenti di convalida di sfratto instaurati successivamente al mutamento del rito di cui all’art. 667 c.p.c., l’improcedibilità del giudizio, derivante dal mancato esperimento del tentativo di mediazione, non travolge l’ordinanza del rilascio, che può essere qualificata come provvedimento di condanna al rilascio, i cui effetti permangono fino a quando non viene emessa la sentenza di merito.

Tribunale Monza, 01/12/2017, n.3624