Parti comuni in condominio: ultime sentenze

Spese necessarie per la conservazione e per il godimento dell’edificio; manutenzione delle parti comuni; riparazione degli elementi decorativi. Quando è riconosciuto l’uso esclusivo sulle parti comuni? 

Cos’è la comproprietà delle parti comuni dell’edificio? La comproprietà delle parti comuni dell’edificio sorge nel momento in cui più soggetti diventano proprietari esclusivi delle diverse unità immobiliari (vale a dire con il sorgere del condominio).

Spese per la gestione delle parti comuni

Al condomino cui non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, per essere carente il presupposto dell’urgenza all’uopo richiesto dall’articolo 1134 del codice civile, non spetta neppure il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento ex articolo 2041 del codice civile, non potendo essa essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti.

Cassazione civile sez. VI, 23/02/2022, n.5995

Opere di manutenzione dell’edificio

L’assemblea dei condomini, avendo il potere di autorizzare l’amministratore ad agire in giudizio per l’esercizio di diritti che, pur riferentesi alle parti comuni dell’edificio condominiale, non rientrino nella rappresentanza giudiziale attiva del condominio attribuita all’amministratore dall’art. 1131 c.c., è legittimata a rinunciare all’azione nei confronti dell’appaltatore, che abbia eseguito opere di manutenzione dell’edificio, per eliminare i vizi ed i difetti in esse riscontrati, senza che tale delibera possa invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini, i quali possono liberamente fare valere nei confronti dell’appaltatore il diritto al risarcimento di eventuali danni ad essi derivanti dalla cattiva esecuzione dell’appalto. Una tale deliberazione assembleare determina, peraltro, l’insorgere del potere -dovere dell’amministratore, ex art. 1130 c.c., n. 1, di darne attuazione, sicché la stessa non può integrare un fatto illecito idoneo a fondare una responsabilità risarcitoria personale dell’amministratore, oppure una condanna al risarcimento del danno del condominio, quale centro di imputazione degli atti e delle attività compiute dalla collettività condominiale e delle relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli.

Cassazione civile sez. VI, 21/02/2022, n.5645

Mancata manutenzione delle parti comuni

Il condominio risponde a titolo di responsabilità da cose in custodia, in forza della presunzione di legge, per i danni che siano intervenuti nella proprietà del singolo a causa della rottura di una rottura di una tubatura presente sul lastrico solare a causa della mancata manutenzione delle parti comuni.

Tribunale Napoli sez. IV, 07/02/2022, n.1313

Difetti di una parte comune

In materia condominiale, il singolo condomino può agire in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni verificatesi nella sua proprietà esclusiva per il malfunzionamento di un impianto comune ovvero per i difetti di una parte comune, con azione ex art. 2051 c.c. posto che la custodia e la manutenzione delle parti comuni spetta al condominio. E pertanto il condominio può essere chiamato ad eseguire i lavori per eliminare le infiltrazioni nonché i lavori di ripristino dello stato dei luoghi oltre che pagamento dei beni che risultino danneggiati (arredi, suppellettili e rivestimenti)

Tribunale Benevento sez. I, 24/01/2022, n.155

Azione reale ripristinatoria e litisconsorzio necessario

Con riferimento ad una domanda di arretramento di parti comuni di un edificio condominiale per violazione delle distanze legali, tale azione deve esser proposta nei confronti di tutti i condomini, in qualità di litisconsorti necessari.

Tribunale Massa sez. I, 22/12/2021, n.813

Imposizione di limiti ai diritti dei singoli condomini

Il regolamento di condominio (che regola l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione) ha natura contrattuale quando è predisposto dall’originario proprietario dell’edificio e venga poi espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto, ovvero venga approvato dall’assemblea dei condomini all’unanimità. Come tale, le norme del regolamento contrattuale possono derogare o integrare la disciplina legale, consentendo limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà.

Tribunale Aosta, 08/10/2021, n.286

Normale presunzione di condominialità delle parti comuni

Con l’avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o a uno o più dei condòmini la proprietà esclusiva di specifici beni che, per loro struttura e ubicazione, dovrebbero considerarsi comuni” (privandone, nel contempo, tutti gli altri) e, in difetto di tale eccezionale, esplicita riserva (unico possibile titolo contrario), la normale “presunzione” di condominialità “non può essere superata per via induttiva o per fatti concludenti”.

Tribunale Rieti sez. I, 20/10/2021, n.548

Tutela delle parti comuni

I poteri rappresentativi dell’amministratore del condominio, di cui all’art. 1131 c.c., comporta che sia legittimato a rappresentare il condominio per la tutela delle parti comuni e non già a rappresentare i singoli condomini, in relazione alle parti di proprietà esclusiva, con la conseguenza che, in difetto di apposito mandato rappresentativo dei singoli condomini, i limiti posti dall’art. 1130 c.c., non consentono all’amministratore di promuovere azioni per la tutela di posizioni soggettive che sono di pertinenza dei singoli condòmini

Comm. trib. prov.le Napoli sez. XXVI, 30/09/2021, n.10378

Legittimazione dell’amministratore di condominio

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore può agire in giudizio o essere convenuto in tutte le controversie che riguardino le parti comuni dell’edificio e, più in generale, per le materie indicate nell’art. 1130 c.c., senza autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini. Peraltro, anche nei giudizi che esorbitano dalle proprie attribuzioni, l’amministratore può costituirsi in giudizio o impugnare l’eventuale sentenza sfavorevole anche senza l’autorizzazione; in tali casi, tuttavia, deve darne senza ritardo comunicazione all’assemblea e, conseguentemente, farsi ratificare dalla stessa l’operato.

Corte appello Catanzaro sez. I, 30/09/2021, n.1274

Cortile e cavedio: inclusione nelle parti comuni 

Viene inteso come cortile, ai fini dell’inclusione nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’articolo 1117 del Cc, qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l’accesso. Al medesimo regime del cortile, espressamente contemplato dall’articolo 1117, n. 1, del Cc tra i beni comuni, salvo specifico titolo contrario, rimane sottoposto altresì il cavedio – altrimenti denominato chiostrina, vanella o pozzo luce -, e cioè il cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell’edificio comune, destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari, quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi. La presunzione legale di comunione, stabilita dall’articolo 1117 del Cc, si reputa inoltre operante anche nel caso di cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi e autonomi, tra loro non collegati da unitarietà condominiale.

Cassazione civile sez. II, 08/09/2021, n.24189

Opere realizzate da comproprietari su bene comune

In tema di realizzazione su parti comuni dell’edificio di opere da parte di alcuni dei comproprietari, non può trovare applicazione la norma dettata dall’articolo 936 c.c., che disciplina l’ipotesi di costruzione con materiali propri su suolo altrui ad opera di terzi.

La disciplina applicabile deve essere individuata, invece, nell’articolo 1120 secondo comma c.c.(innovazioni), il quale, in tema di condominio di edifici, stabilisce che sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

In proposito, ciascun condomino leso nel godimento e nell’uso della cosa comune interessata dalla innovazione vietata posta in essere da un altro condomino è legittimato ad agire in giudizio nei confronti del condomino o dei condomini autori della immutazione vietata al fine di ottenere, previo riconoscimento del diritto concorrente vantato pro quota sulla res comune, la rimessione in pristino dello stato dei luoghi.

Tribunale Potenza, 29/01/2019, n.100

Condominio minimo e rimborso delle spese di manutenzione di parti comuni

Anche per il caso del condominio c.d. minimo, il condomino che, intraprendendo a proprie spese dei lavori di manutenzione e riparazione delle parti comuni, voglia chiedere il rimborso all’altro condominio ex art. 1110 c.c., deve dimostrare che i lavori intrapresi presentino i requisiti dell’urgenza ex art. 1134 c.c..

Cassazione civile sez. VI, 14/01/2019, n.620

Spese per il godimento delle parti comuni dell’edificio

Il “subentro” si ha quando vi è il trasferimento del diritto di proprietà, dal momento che ex art. 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Tribunale Massa, 21/11/2018, n.811

Frazionamento della proprietà di un edificio e parti destinate all’uso comune

In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento dall’originario proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento costitutivo del condominio, destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso: ciò sempre che il contrario non risulti dal titolo, cioè che questo non dimostri una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri.

Cassazione civile sez. II, 30/10/2018, n.27636

Spesa per la riparazione degli elementi decorativi

Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cassazione civile sez. II, 29/10/2018, n.27413

Decreto ingiuntivo e oneri condominiali

In tema di condominio, qualora, a fronte di decreto ingiuntivo ottenuto per il pagamento di oneri condominiali il condomino moroso eccepisca la sussistenza di un controcredito in compensazione, avente ad oggetto la maggior somma relativa ad una spesa di manutenzione dell’edificio condominiale, l’onere della prova incombente sul condomino comporta che questi, a fronte della contestazione da parte del condominio, ai sensi dell’art. 2697 c.c. abbia l’onere di provare il fatto estintivo dell’obbligazione, e cioè la sussistenza dei presupposti del proprio controcredito.

L’onere è assolto quando il condomino dimostri che il bene cui la spesa si riferisce sia di proprietà comune, di talché tutti i condomini avrebbero dovuto partecipare alla spesa per la sua manutenzione ex art.1123 comma 1 c.c. nonché la sussistenza del presupposto dell’urgenza necessario ai sensi e per gli effetti dell’art. 1134 c.c. affinché il condomino che si sia onerato di spese delle parti comuni senza la previa autorizzazione dell’assemblea, abbia il diritto al relativo rimborso.

Tribunale Grosseto, 26/10/2018, n.898

Unità immobiliare in leasing e spese per le parti comuni

Non spetta all’utilizzatore di un’unità immobiliare in leasing il potere ex articolo 1137 del codice civile di impugnare le deliberazioni condominiali in tema di spese necessarie per le parti comuni dell’edificio, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto a effetti obbligatori, che rimette il perfezionamento dell’effetto traslativo a una futura manifestazione unilaterale di volontà del conduttore. Né, ai fini della legittimazione dell’utilizzatore in leasing alla partecipazione all’assemblea e alla correlata impugnativa, può rilevare il principio dell’apparenza del diritto, dando valore dirimente al fatto che quegli si comportasse abitualmente “da condomino”.

Cassazione civile sez. II, 25/10/2018, n.27162

Condominio e uso esclusivo su parti comuni dell’edificio

L’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex articoli 1102 e 1117 c.c.; tale diritto non è riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’articolo 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione e a non estinguersi con il decesso del beneficiario, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede.

Cassazione civile sez. II, 10/10/2018, n.24958

Ordinanza urgente sulle parti comuni: notifica all’amministratore

Quando i lavori imposti da una ordinanza contingibile ed urgente riguardano parti comuni di un condominio, e non i beni di proprietà esclusiva di singoli condomini, l’ordinanza deve essere indirizzata al condominio, attraverso notifica all’amministratore dello stesso, unico soggetto legittimato ad eseguire il necessario intervento di manutenzione.

Tar Napoli, (Campania) sez. V, 08/10/2018, n.5824

Legittimazione dell’amministratore e parti comuni dello stabile condominiale

La legittimazione passiva dell’amministratore del condominio, ex art. 1131, comma 2, c.c. non incontra limiti e sussiste – anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario – in relazione a ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa da terzi o da un singolo condòmino nei confronti del condominio medesimo relativamente alle parti comuni dello stabile condominiale (tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purché adibite all’uso comune di tutti i condomini), trovando ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, negata la natura condominiale di un’area cortilizia, esterna al fabbricato ma adibita ad uso comune, aveva escluso la legittimazione passiva dell’amministratore rispetto a un'”actio negatoria” proposta da un condomino relativamente a tale area).

Cassazione civile sez. II, 26/09/2018, n.22911