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Parti comuni in condominio: ultime sentenze

5 Aprile 2019
Parti comuni in condominio: ultime sentenze

Parti comuni del condominio e spese necessarie per la conservazione e per il godimento dell’edificio; manutenzione delle parti comuni; riparazione degli elementi decorativi. Quando è riconosciuto l’uso esclusivo sulle parti comuni? 

Cos’è la comproprietà delle parti comuni dell’edificio? La comproprietà delle parti comuni dell’edificio sorge nel momento in cui più soggetti diventano proprietari esclusivi delle diverse unità immobiliari (vale a dire con il sorgere del condominio).

Opere realizzate da comproprietari su bene comune

In tema di realizzazione su parti comuni dell’edificio di opere da parte di alcuni dei comproprietari, non può trovare applicazione la norma dettata dall’articolo 936 c.c., che disciplina l’ipotesi di costruzione con materiali propri su suolo altrui ad opera di terzi.

La disciplina applicabile deve essere individuata, invece, nell’articolo 1120 secondo comma c.c.(innovazioni), il quale, in tema di condominio di edifici, stabilisce che sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

In proposito, ciascun condomino leso nel godimento e nell’uso della cosa comune interessata dalla innovazione vietata posta in essere da un altro condomino è legittimato ad agire in giudizio nei confronti del condomino o dei condomini autori della immutazione vietata al fine di ottenere, previo riconoscimento del diritto concorrente vantato pro quota sulla res comune, la rimessione in pristino dello stato dei luoghi.

Tribunale Potenza, 29/01/2019, n.100

Condominio minimo e rimborso delle spese di manutenzione di parti comuni

Anche per il caso del condominio c.d. minimo, il condomino che, intraprendendo a proprie spese dei lavori di manutenzione e riparazione delle parti comuni, voglia chiedere il rimborso all’altro condominio ex art. 1110 c.c., deve dimostrare che i lavori intrapresi presentino i requisiti dell’urgenza ex art. 1134 c.c..

Cassazione civile sez. VI, 14/01/2019, n.620

Spese per il godimento delle parti comuni dell’edificio

Il “subentro” si ha quando vi è il trasferimento del diritto di proprietà, dal momento che ex art. 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Tribunale Massa, 21/11/2018, n.811

Frazionamento della proprietà di un edificio e parti destinate all’uso comune

In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento dall’originario proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento costitutivo del condominio, destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso: ciò sempre che il contrario non risulti dal titolo, cioè che questo non dimostri una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri.

Cassazione civile sez. II, 30/10/2018, n.27636

Spesa per la riparazione degli elementi decorativi

Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cassazione civile sez. II, 29/10/2018, n.27413

Decreto ingiuntivo e oneri condominiali

In tema di condominio, qualora, a fronte di decreto ingiuntivo ottenuto per il pagamento di oneri condominiali il condomino moroso eccepisca la sussistenza di un controcredito in compensazione, avente ad oggetto la maggior somma relativa ad una spesa di manutenzione dell’edificio condominiale, l’onere della prova incombente sul condomino comporta che questi, a fronte della contestazione da parte del condominio, ai sensi dell’art. 2697 c.c. abbia l’onere di provare il fatto estintivo dell’obbligazione, e cioè la sussistenza dei presupposti del proprio controcredito.

L’onere è assolto quando il condomino dimostri che il bene cui la spesa si riferisce sia di proprietà comune, di talché tutti i condomini avrebbero dovuto partecipare alla spesa per la sua manutenzione ex art.1123 comma 1 c.c. nonché la sussistenza del presupposto dell’urgenza necessario ai sensi e per gli effetti dell’art. 1134 c.c. affinché il condomino che si sia onerato di spese delle parti comuni senza la previa autorizzazione dell’assemblea, abbia il diritto al relativo rimborso.

Tribunale Grosseto, 26/10/2018, n.898

Unità immobiliare in leasing e spese per le parti comuni

Non spetta all’utilizzatore di un’unità immobiliare in leasing il potere ex articolo 1137 del codice civile di impugnare le deliberazioni condominiali in tema di spese necessarie per le parti comuni dell’edificio, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto a effetti obbligatori, che rimette il perfezionamento dell’effetto traslativo a una futura manifestazione unilaterale di volontà del conduttore. Né, ai fini della legittimazione dell’utilizzatore in leasing alla partecipazione all’assemblea e alla correlata impugnativa, può rilevare il principio dell’apparenza del diritto, dando valore dirimente al fatto che quegli si comportasse abitualmente “da condomino”.

Cassazione civile sez. II, 25/10/2018, n.27162

Condominio e uso esclusivo su parti comuni dell’edificio

L’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex articoli 1102 e 1117 c.c.; tale diritto non è riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’articolo 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione e a non estinguersi con il decesso del beneficiario, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede.

Cassazione civile sez. II, 10/10/2018, n.24958

Ordinanza urgente sulle parti comuni: notifica all’amministratore

Quando i lavori imposti da una ordinanza contingibile ed urgente riguardano parti comuni di un condominio, e non i beni di proprietà esclusiva di singoli condomini, l’ordinanza deve essere indirizzata al condominio, attraverso notifica all’amministratore dello stesso, unico soggetto legittimato ad eseguire il necessario intervento di manutenzione.

Tar Napoli, (Campania) sez. V, 08/10/2018, n.5824

Legittimazione dell’amministratore e parti comuni dello stabile condominiale

La legittimazione passiva dell’amministratore del condominio, ex art. 1131, comma 2, c.c. non incontra limiti e sussiste – anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario – in relazione a ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa da terzi o da un singolo condòmino nei confronti del condominio medesimo relativamente alle parti comuni dello stabile condominiale (tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purché adibite all’uso comune di tutti i condomini), trovando ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, negata la natura condominiale di un’area cortilizia, esterna al fabbricato ma adibita ad uso comune, aveva escluso la legittimazione passiva dell’amministratore rispetto a un'”actio negatoria” proposta da un condomino relativamente a tale area).

Cassazione civile sez. II, 26/09/2018, n.22911


note

Autore immagine: parti comuni condominio di JuliusKielaitis


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