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Contratto per studenti universitari

28 Marzo 2019 | Autore:
Contratto per studenti universitari

Guida pratica al contratto di locazione per studenti universitari: caratteri, forma, contenuto, registrazione e tanto altro ancora.

Ti sei trasferito in una città diversa dalla tua per studiare all’università. Esiste un contratto di locazione ad hoc per te? Vuoi affittare un appartamento di tua proprietà a studenti universitari. Qual è la durata consentita dalla legge per tale tipo di contratto? Cosa puoi fare se poi, non dovessero pagare il canone stabilito? Negli ultimi decenni è cresciuto il numero di appartamenti affittati a studenti universitari. Gli atenei italiani infatti, hanno aperto succursali anche nelle province più piccole, aumentando il numero dei corsi. Ciò ha portato ad un contestuale aumento dei ragazzi che si iscrivono alle università fuori sede oltre a quelli che frequentano corsi di perfezionamento o di aggiornamento. Sempre più giovani quindi, si trovano nella necessità di affittare un appartamento per gli studi universitari, spesso da condividere con altri ragazzi.

Nell’articolo che segue esamineremo il contratto per studenti universitari, previsto dalla legge [1] in considerazione proprio delle loro esigenze di studio, il quale rientra tra i contratti di affitto ad uso transitorio. E’ caratterizzato dal fatto di avere una durata inferiore rispetto agli altri tipi di contratti di locazione ed è pertanto, particolarmente vantaggioso per il proprietario dell’appartamento. Quest’ultimo infatti, potrà vincolare il suo immobile per periodi inferiori a quelli normalmente previsti dalla legge oltre a beneficiare di particolari agevolazioni sulla tassazione.

Caratteri e condizioni del contratto per studenti universitari

Il contratto di locazione per studenti universitari è caratterizzato dal fatto che il proprietario dell’immobile, che prende il nome di locatore, consente a uno o più studenti universitari fuori sede, detti conduttori, di utilizzare l’immobile per un periodo di tempo determinato, dietro pagamento di un corrispettivo (canone di locazione).

Le condizioni necessarie che devono sussistere per aversi questo tipo di contratto sono:

  • lo studente deve avere la propria residenza anagrafica in un comune diverso da quello nel quale frequenta l’università. Tale condizione deve essere indicata espressamente in una clausola del contratto;
  • il Comune dove si trova l’immobile concesso in locazione deve essere quello in cui ha sede l’università o un comune limitrofo. In alternativa può trattarsi di un comune nel quale si svolgono corsi universitari distaccati.

Forma e contenuto del contratto di locazione per studenti universitari

Il contratto di locazione per studenti universitari fuori sede deve essere redatto secondo il modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture [2]. Tale modello prevede che ai fini della validità del contratto, questo deve contenere degli elementi fondamentali e la mancanza di uno solo di essi determina l’invalidità del contratto.

Pertanto, sono elementi necessari di tale tipo di contratto di locazione:

  • le generalità delle parti, ossia l’indicazione delle generalità del locatore e del conduttore. Il contratto di locazione per studenti universitari può essere sottoscritto da singoli studenti o da gruppi di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio universitario. Inoltre, per una maggiore tutela del locatore, la legge prevede che il contratto può essere stipulato anche dai genitori dello studente o dalle aziende per il diritto allo studio universitario;
  • la descrizione dell’immobile, con l’indicazione dei dati catastali, e la sua ubicazione, considerato che l’appartamento si deve comunque trovare in un comune sede di ateneo o limitrofo. Al fine di meglio individuare l’immobile locato, è consigliato allegare al contratto una planimetria dello stesso. E’ possibile locare solo parte dell’immobile (ad esempio locare ad uso esclusivo una camera e zone comuni come la cucina ed il bagno) ma non anche i singoli posti letto senza apposita autorizzazione, potendolo fare solo chi effettua l’attività di affittacamere;
  • l’indicazione dell’importo del canone. Il canone di locazione può essere determinato liberamente dalle parti. Infatti, anche se la legge in materia prevede che il canone debba essere concordato, ovvero stabilito in base agli accordi stipulati dalle organizzazioni sindacali, università ed associazioni di studenti, entro specifici limiti minimi e massimi, è comunque possibile adeguarne l’importo sulla base dell’effettiva durata del contratto, della presenza di clausole particolari o della presenza di arredamento;
  • le modalità di versamento del canone di locazione, per le quali è preferibile scegliere mezzi di pagamento tracciabili (ad esempio attraverso assegni o bonifici bancari o postali). Laddove il pagamento dovesse avvenire tramite contanti, la soglia attualmente prevista è di € 3.000. Se si paga in contanti è opportuno che il locatore rilasci la ricevuta di pagamento, anche se non obbligatoria, a meno che non espressamente richiesta dal conduttore. Se si sceglie il pagamento con mezzi tracciabili, non è necessario il rilascio della ricevuta;
  • la durata della locazione, per la quale la legge prevede un limite minimo, fissato in 6 mesi e massimo fissato in 36 mesi. Se le parti pattuiscono un periodo inferiore a 6 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di un semestre. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 36 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge;
  • l’espresso riferimento al fatto che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso la locale università, debitamente indicato. La presenza nel contratto della clausola contenente tale espresso riferimento, è fondamentale ai fini della validità del contratto medesimo;
  • un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica dell’edificio (Ape). In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.

Sublocazione

In relazione al contratto di locazione per studenti universitari è sempre vietata la sublocazione. Ciò significa che lo studente universitario non potrà a sua volta locare l’immobile a terzi.

Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione. Successivamente Caio decide di locare l’immobile a Sempronio così da dividere le spese di fitto, senza informare il proprietario di casa. La locazione intervenuta tra Caio e Sempronio è vietata dalla legge.

Ripartizione delle spese

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, bisogna fare riferimento a quanto previsto dalla legge [3].

A titolo puramente esemplificativo, sono a carico del conduttore le seguenti spese condominiali:

  • le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • le spese relative alla fornitura dell’acqua;
  • le spese dell’energia elettrica;
  • le spese del riscaldamento e del condizionamento d’aria;
  • le spese per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • le spese per la fornitura degli altri servizi comuni.

Sono a carico del proprietario:

  • le spese di amministrazione (compenso all’amministratore, corrispondenza, contabilità);
  • le eventuali imposte a carico della proprietà come pure le assicurazioni del caseggiato;
  • l’imbiancatura delle parti comuni, la risistemazione del tetto, delle tubature, dei canali di gronda;
  • le opere che abbelliscono, o rendono più comodo o agevole il godimento dell’alloggio (antenna centralizzata, impianto di ascensore o di riscaldamento).

Rinnovo del contratto di locazione per studenti universitari

Il contratto di locazione per studenti universitari è soggetto a rinnovo automatico alla prima scadenza, per periodo di uguale durata, a meno che il conduttore non abbia dato disdetta almeno 3 mesi prima.

Il conduttore inoltre, può recedere anticipatamente dal contratto, per gravi motivi, in qualsiasi momento, sempre previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 3 mesi prima.

Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione per studenti universitari, avente durata di un anno, fissando la prima scadenza per il 30.06.2020. Tale contratto si rinnoverà automaticamente alla scadenza, per un altro anno, in mancanza di disdetta. Se Caio volesse disdire il contratto alla prima scadenza, dovrà farlo entro il 30.03.2020. Se poi, per gravi motivi dovrà lasciare l’immobile anticipatamente, ad esempio entro il 30.04.2020, potrà farlo, ma la disdetta andrà comunicata entro il 30.01.2020.

Il locatore non può recedere dal contratto prima dei termini fissati nel contratto stesso, che non possono essere inferiori a 6 mesi e superiori a 36 mesi.

Trascorso il termine concordato tra le parti del contratto di locazione ad uso transitorio per studenti, la locazione si conclude senza necessità di effettuare alcuna comunicazione né da parte del locatore né da parte del conduttore.

Recesso

Se il contratto di locazione è stato stipulato con più conduttori ed uno di essi recede, cioè scioglie il contratto e va via dall’appartamento, gli altri studenti che rimangono, devono comunque provvedere al pagamento dell’intero canone a favore del locatore, facendosi carico di una quota pro capite superiore alla precedente. Con il consenso del locatore gli studenti possono sostituire quello che ha lasciato l’immobile con un altro studente.

Registrazione del contratto

Il contratto di locazione per studenti universitari fuori sede deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione è importante per il locatore che in mancanza, qualora il conduttore dovesse essere moroso, cioè non dovesse pagare il canone stabilito, non potrebbe ricorrere alla procedura di sfratto.

La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla firma del contratto e nei 60 giorni successivi va data comunicazione all’inquilino.

E’ possibile per il locatore usufruire della cedolare secca al posto della normale tassazione Irpef dei canoni di locazione, anche per i contratti stipulati con studenti universitari.

In tal caso il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro non è dovuto, sia in sede di registrazione sia nei rinnovi annuali del contratto.

Al termine della procedura di registrazione il funzionario dell’Agenzia rilascia una copia del contratto registrato.

Ritardo dello studente nel pagamento dei canoni di locazione

Oltre che alla scadenza del contratto, il locatore può sciogliere il contratto quando il conduttore non effettui il pagamento del canone.

Se infatti, lo studente non dovesse pagare entro 20 giorni dalla scadenza mensile stabilita per il pagamento, il locatore può procedere con lo sfratto. Tuttavia il conduttore può interrompere la procedura, sanando la morosità all’udienza fissata davanti al giudice oppure chiedendo, in quella sede, un termine fino a 90 giorni per il pagamento. In questo caso dovrà pagare anche le spese per la procedura di sfratto e gli interessi che sono maturati nel tempo.

Anche per il mancato pagamento delle spese condominiali superiore a due mensilità di canone, il locatore potrà chiedere lo sfratto.

Agevolazioni fiscali per il proprietario di casa e per gli studenti

La stipula di un contratto di locazione per studenti universitari a canone concordato comporta delle agevolazioni per il proprietario di casa, il quale ha diritto ad una deduzione Irpef del 30% del canone oltre a quella ordinaria del 5%.

Il proprietario può anche optare per la cedolare secca con aliquota al 10%. Questo in sostituzione della tassazione ordinaria Irpef, con la possibilità di esenzione dal versamento di imposta di bollo e di registro. La cedolare secca va calcolata in dichiarazione dei redditi e versata alle scadenze previste per il versamento delle imposte sui redditi: 30 giugno (ovvero 30 luglio con maggiorazione dello 0,40%) e 30 novembre.

Anche gli studenti, in qualità di inquilini, possono beneficiare della detrazione dall’Irpef del 19% dei canoni di locazione pagati, entro il limite di € 2.633 all’anno e con un risparmio massimo conseguibile pari a € 500.

Per un ulteriore approfondimento sull’argomento trattato, si consiglia la lettura dell’articolo “Affitto a studenti universitari: consigli su come fare il contratto”.


note

[1] Art. 5 L. 431/1998 e Art. 5, co. 1, 2 e 3, D.M. del 30.12.2002.

[2] D.M. 30.12.2002, Allegato F.

[3] Allegato G del D.M. 30.12.2002.

Autore immagine: contratto di affitto di mojo cp


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1 Commento

  1. Salve, vorrei riscrivere il modello in maniera snella e pulita su un foglio di testo word, così da sostituire al posto dei puntini i dati richiesti, ed evitare le fastidiose cancellature a penna delle parti che non interessano.
    Mi è data facoltà di farlo, o devo necessariamente ogni volta stampare il modello predisposto e compilarlo a mano per far si che l’AdE lo reputi valido?
    Grazie per la risposta e per le vostre splendide delucidazioni.

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