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Finta compravendita immobiliare tra parenti

12 Marzo 2019


Finta compravendita immobiliare tra parenti

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 Marzo 2019



Vendita fittizia a un solo figlio per nascondere una donazione: il contratto è simulato e può essere annullato.

Immagina che un padre, anziano, decida di favorire un figlio piuttosto che un altro. Così a questi vende una casa di sua proprietà ad un prezzo irrisorio, fuori mercato. La cessione è talmente vantaggiosa da apparire sostanzialmente una donazione. Chiaramente è interesse dell’altro figlio contestare questa operazione che lo esclude, di fatto, da una sostanziosa quota dell’eredità. Ma come può impugnare la finta compravendita immobiliare tra parenti? Ed entro quali termini? Di tanto si è occupata una recente sentenza della Cassazione [1]. 

Vendita immobile a un solo figlio: è lecita?

È certamente lecito, per il nostro ordinamento, concludere contratti di compravendita tra parenti, così come tra coniugi o genitori e figli. Il padre, ad esempio, benché anziano, può vendere un immobile a un solo figlio e non all’altro. La vendita, peraltro, non può essere contestata dagli altri eredi che non possono lamentare una riduzione del patrimonio del venditore: il prezzo incassato infatti vale a reintegrare la perdita per il bene ceduto. 

Possono invece essere impugnate le donazioni che abbiano ridotto le quote ereditarie degli eredi legittimari (coniuge, figli o, in assenza genitori). Così un padre che ha una sola casa non può regalarla a un solo figlio, poiché l’altro e il coniuge eventualmente superstite resterebbero privi di quella quota minima di eredità (cosiddetta «legittima») che la legge riconosce sempre loro.

La donazione può essere quindi contestata, ma solo dopo la morte del donante, non anche finché questi è ancora in vita.

Vendita immobile a prezzo simbolico

Alla donazione però viene equiparata la finta compravendita immobiliare tra parenti. La finzione può consistere: 

  • nella previsione di un prezzo simbolico quale corrispettivo per la vendita;
  • oppure nell’assenza di passaggio di denaro tra il venditore e l’acquirente, così evidenziato l’intento simulatorio tra i due.

La vendita fittizia viene di solito effettuata con lo scopo di non rendere revocabile l’atto di cessione. Il venditore potrebbe realizzare diversi intenti: quello, ad esempio, di sottrarre un bene di famiglia al pignoramento dei creditori o di avvantaggiare un erede piuttosto che un altro (atteso che, come detto, sono revocabili solo le donazioni e non le compravendite).

Ma per fortuna il diritto guarda la sostanza dei contratti e non la forma. Non importa, cioè, come un atto viene denominato, se cioè c’è scritto «vendita» e non invece «donazione» quando il contenuto è completamente difforme dallo schema tipico previsto dalla legge. Questo significa che, benché su un contratto sia scritto «compravendita», se il prezzo è simbolico o se il passaggio di denaro tra le parti non è mai avvenuto, la disciplina applicabile è quella della donazione. Con la conseguenza che gli altri eredi potranno contestare la cessione. Ma come?

La simulazione della falsa vendita

La sentenza della Cassazione richiamata in apertura tratta un caso molto simile a quello appena illustrato. La Corte ritiene che si possa parlare di simulazione per i contratti di compravendita con cui il padre ceda solo ad uno dei figli il proprio patrimonio a prezzi non di mercato.

La simulazione di un contratto si ha quando le parti, di comune accordo, vogliono che esso in realtà non produca effetti (cosiddetta simulazione assoluta) oppure produca effetti diversi rispetto a quelli dichiarati (simulazione relativa). Accanto a questa dichiarazione apparente, normalmente le parti si scambiano una controdichiarazione occulta (cosiddetta contratto dissimulato), che esprime la loro volontà effettiva; ma non è indispensabile, potendo l’accordo dissimulato essere anche orale.

Lo scopo della simulazione è generalmente quello di eludere l’applicazione di norme inderogabili o quello di recare un pregiudizio ai diritti dei terzi. Ad esempio, viene simulata una vendita di beni per spogliarsi fittiziamente del patrimonio ed apparire nullatenente, o vengono sottoscritte cambiali per un debito inesistente allo scopo di ingannare i creditori. 

Il contratto simulato non costituisce di per sé un atto illecito e pertanto non è fonte di responsabilità dei contraenti nei confronti dei terzi: questi, benché possano opporre la simulazione alle parti quando questa pregiudica i loro diritti, non possono chiedere il risarcimento dei danni nei confronti delle parti medesime se non in presenza di un danno a loro causato da queste volontariamente.

La finta vendita non è altro che una simulazione relativa. Difatti le parti fingono di concludere un contratto (la vendita), ponendo in essere in realtà un contratto diverso (la donazione), come risulta dalla sostanza dell’atto più che dalla sua forma.

Come contestare una finta compravendita immobiliare

Chi viene leso dalla finta compravendita immobiliare può impugnare l’atto dimostrando che in realtà è una simulazione che lede i propri diritti. Dunque hanno possibilità di agire in tribunale solo gli eredi che verrebbero penalizzati nella loro quota di legittima (quella che spetta per legge).

La causa di simulazione è diretta a far accertare giudizialmente l’inefficacia totale o parziale del contratto simulato e il reale rapporto che intercorre tra le parti.

La prova della simulazione può essere fornita con ogni mezzo. Si potrà produrre il contratto e dimostrare che il prezzo corrisposto è fuori mercato (il contratto è, del resto, pubblico e tutti ne possono prendere visione tramite richiesta al notaio). Oppure si potrà dimostrare che dal conto corrente dell’acquirente non è mai partito il bonifico o un pagamento in favore del venditore. 

Termine per contestare una finta vendita che nasconde la donazione

L’azione per far valere la simulazione assoluta è imprescrittibile.

In caso di simulazione relativa l’azione finalizzata a far dichiarare la nullità del contratto simulato è imprescrittibile, può cioè essere proposta in qualsiasi momento senza limiti di tempo; invece l’azione per fare valere il contratto effettivo si prescrive in 10 anni. La prescrizione decorre dal momento della stipulazione dell’atto che si assume stipulato.

note

[1] Cass. sent. n. 6907/2019.

Autore immagine disegno di casa di Daniela Barreto


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