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Condominio: a chi inviare la citazione?

6 Aprile 2019 | Autore:
Condominio: a chi inviare la citazione?

Per fare causa al condominio è necessario citare tutti i proprietari, il solo amministratore oppure il condominio in prima persona?

Se c’è un contesto dove le liti, di fatto e di diritto, sono assi frequenti, questo è sicuramente quello condominiale. Se ha mai fatto parte di un condominio (e se non vivi in una villetta autonoma, sicuramente ti ritrovi in questa situazione), sicuramente ti sarà capitato di partecipare ad un’assemblea dove si discuteva della causa proposta dalla ditta Tizio, per il mancato pagamento dei lavori X. Oppure potrai essere stato presente alla riunione dove il condomino Caio minacciava di fare causa al condominio, per eventuali vizi dell’assemblea in atto, qualora gli stessi non fossero stati sanati immediatamente oppure legittimati da un‘ipotetica quanto urgente assemblea successiva. Insomma, in tutti i casi appena riportati, c’era una questione legale proposta da qualcuno ed un condominio che doveva resistere.

Ebbene visto che ti trovi in una situazione analoga e vorresti fare causa al condominio per i danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dalla fecale comune e mai risarciti, vorresti sapere a chi rivolgere la tua causa. In altre parole, in un caso come questo devi citare in giudizio tutti i proprietari del palazzo? In alternativa, più semplicemente, dovresti agire nei confronti dell’amministratore in carica, quale persona fisica rappresentante il condominio oppure dovresti citare il condominio impersonalmente? Insomma, senza troppi giri di parole, in una causa contro un condominio, a chi devi inviare la citazione?

Condominio: che cos’è?

Quando ti riferisci ad un condominio, sei solitamente abituato a reputarlo come una cosa, cioè quel complesso di beni immobili (gli appartamenti) che insieme ai cosiddetti beni comuni (scale, mura perimetrali, ascensore, cortile, ecc) costituisce il fabbricato in questione. Tuttavia, non ti devi dimenticare di considerare che il condominio è anche un soggetto, con una sua valenza ed un significato di carattere giuridico.

Il condominio, infatti, deve ogni anno presentare la propria dichiarazione fiscale, deve avere un conto corrente bancario (e quindi stipularne il relativo contratto) dove confluiranno le quote condominiali, deve sottoscrivere i vari contratti necessari per l’assicurazione del fabbricato, la pulizia delle scale, la manutenzione straordinaria della facciata, ecc. Insomma, il condominio è, a tutti gli effetti, un soggetto titolare di diritti sia dal lato passivo che attivo, anche se tecnicamente considerato come un ente di gestione e non un soggetto dotato di una vera e propria personalità giuridica al pari, ad esempio, di come potrebbe essere una società a responsabilità limitata.

Pertanto, da un punto di vista giuridico, se queste sono le caratteristiche di un condominio, appare naturale che lo stesso possa essere citato in giudizio, allorquando ciò dovesse rendersi necessario.

Condominio: se faccio causa devo citare i condomini?

Immagina di abitare in un fabbricato, in cui sono presenti 50 proprietari: qualora volessi fare causa al condominio e dovessi citare tutti i proprietari, più che una citazione dovresti fare una vera e propria convocazione di assemblea in giudizio. Insomma, in termini pratici, sarebbe un bel problema che, per tua fortuna, non devi assolutamente affrontare e risolvere.

Se infatti devi fare causa al condominio, non è assolutamente necessario citare tutti i proprietari degli appartamenti che costituiscono il fabbricato, ma ti devi semplicemente limitare a invocare in giudizio il solo condominio, quale ente di gestione, anche se impersonale, al quale, quindi, dovrai rivolgere ogni istanza, anche di carattere giudiziale.

Ebbene, chiarito questo dubbio e acclarato che per fare causa al condominio non devi usare l’elenco telefonico, resta da appurare a chi inviare la citazione: all’amministratore, quale persona fisica rappresentante il condominio oppure al condominio stesso, nella persona dell’amministratore pro tempore (cioè in carica)? La domanda appena posta sembra banale, poiché sembra che si stia parlando della stessa cosa, ma poiché è stata oggetto di una recente sentenza della Cassazione, appare il caso di chiarire ogni dubbio a riguardo.

Condominio: a chi devo inviare la citazione?

Per chi non avesse letto, quanto scritto in precedenza, e non vuole prendersi la briga di farlo, è bene sapere che se vuoi fare causa ad un condominio, non sei tenuto minimamente a citare tutti i condomini, ma devi semplicemente limitarti a rivolgere la tua domanda giudiziale all’amministratore in carica. Resta pertanto da stabilire se la citazione vada intestata a questi oppure al condominio in questione.

Ed allora, la Cassazione, con una recente sentenza [1], ha chiarito che si tratterebbe della stessa cosa. Tra il citare l’amministratore quale rappresentante del condominio e l’intestare la citazione al condominio per poi inviarla al suo amministratore è assolutamente la stessa cosa. Non era stato così, invece, per la Corte di Appello di Napoli (la cui decisione è stata oggetto del ricorso in Cassazione), per la quale l’atto andava notificato/intestato al condominio. A questo riguardo, la citata Suprema Corte, ha quindi ribaltato la decisione presa dai giudici, sia in primo che in secondo grado, tacciandola, come era ovvio che fosse, di eccessivo formalismo.


note

[1] Cass. civ. ord. n. 3776/2019


1 Commento

  1. “Per chi non avesse letto, quanto scritto in precedenza, e non vuole prendersi la briga di farlo”

    parole sante

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