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Il compromesso di un immobile abusivo è nullo?

12 Marzo 2019


Il compromesso di un immobile abusivo è nullo?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 Marzo 2019



Contratto preliminare: è valida la scrittura privata se l’appartamento oggetto di compravendita presenta un abuso che non è stato sanato?

Immagina di voler acquistare una casa e, perciò, di firmare un compromesso con il venditore. Avete definito la data del rogito e il notaio presso il quale vi dovrete recare. In uno degli ultimi accessi fatti all’interno dell’appartamento hai notato una piccola cabina-veranda collocata su un balcone. Confrontando però le planimetrie e i documenti catastali ti sei accorto che di questa costruzione non c’è traccia. Non hai alcun dubbio: si deve trattare di un manufatto abusivo. Chiedi spiegazioni al proprietario di casa il quale ti conferma che, per quella edificazione, non era mai stato chiesto il permesso di costruire al Comune, che tuttavia nessun vigile ha mai fatto i controlli e che difficilmente saranno eseguiti in futuro. Tuttavia si mostra disponibile a regolarizzare l’opera con una richiesta di permesso in sanatoria. Tu invece, sentendoti preso in giro, decidi di recedere dal contratto. Gli comunichi così la disdetta e l’intenzione di non voler più stipulare la vendita dal notaio. Nasce tra voi una lite. Secondo infatti il venditore non puoi più tirarti indietro, tanto più se riuscirà ad ottenere – come promesso – la licenza edilizia. Chi di voi ha ragione? Il compromesso di un immobile abusivo è nullo?

La questione ha visto, in passato, confrontarsi numerose opinioni. La stessa Cassazione ha sposato due diverse interpretazioni: una prima, più restrittiva, secondo cui non si può promettere in vendita un immobile con un abuso [1], e una seconda, invece, favorevole alla validità del preliminare. Oggi la Suprema Corte [2] è ritornata sul tema fornendo una risposta che può sembrare quella “definitiva”.

Vediamo dunque se è valido il compromesso di un immobile abusivo oppure se è affetto da nullità e, pertanto, legittima la parte acquirente a sciogliersi dall’impegno assunto.

Vendita immobile abusivo: cosa dice la legge?

La legge [3] stabilisce che è nullo il “trasferimento della proprietà” di un immobile che presenta un abuso edilizio. In particolare, la norma stabilisce che «gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria». Sono altresì nulli se ad essi «non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda [di sanatoria], munita degli estremi della avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione».

Vediamo ora come va interpretata tale disposizione al nostro problema.

Il preliminare non è un atto che trasferisce la proprietà

Indubbio che non si può vendere un immobile abusivo e che l’eventuale atto pubblico notarile è nullo, che succede se ci si accorge dell’abuso prima della firma della compravendita, ma dopo aver sottoscritto il compromesso (ossia il contratto preliminare)? Il compromesso di un immobile abusivo è nullo (al pari della vendita) o deve invece considerarsi valido?

Prima di spiegarti il ragionamento adottato dalla Corte ti ricordo che il trasferimento della proprietà dell’immobile (la casa, l’appartamento, ecc.) si realizza solo con il contratto di compravendita vero e proprio, ossia con l’atto notarile; invece il preliminare genera solo l’obbligo per le parti di stipulare il contratto definitivo entro una predeterminata data. Si ricorre a questo gradino intermedio per “bloccare l’affare” mentre si formano tutti i documenti per la vendita definitiva (il mutuo, i certificati urbanistici, ecc.).

Ebbene, la soluzione adottata dalla Corte può sembrare formalista, ma tale non è. Secondo il ragionamento dei giudici supremi, se è vero che la legge stabilisce la nullità solo dei contratti di «trasferimento della proprietà» e se è vero anche che il preliminare non ha questo effetto, ma serve solo a vincolare le parti a recarsi, in un momento successivo, dal notaio, ne deriva che detto preliminare, per quanto abbia ad oggetto un immobile con un abuso, è ugualmente valido.

La ragione di questa apparente discriminazione è semplice.

La volontà di colpire con la nullità la vendite è coerente con la necessità di evitare la commercializzazione di immobili abusivi. Ma ben potrebbe essere invece che il contratto preliminare sia concluso proprio per consentire, nelle more della stipula del contratto definitivo di vendita, di regolarizzare l’immobile e chiedere la sanatoria. Dunque, il compromesso in sé per sé è valido. Ciò non toglie però che l’acquirente potrebbe chiedere una risoluzione per inadempimento contrattuale, per aver il venditore nascosto l’irregolarità. A quest’ultimo però verrebbe data la possibilità di chiedere – a proprie spese – la sanatoria. Se non viene però presentata la domanda o la stessa viene rigettata o non viene regolarizzata con il pagamento delle sanzioni, l’acquirente può recedere dal contratto preliminare per inadempimento. Da ciò consegue l’obbligo per il venditore di restituire il doppio della caparra e risarcire tutti i danni patiti dall’acquirente.

note

[1] Cass. sent. n. 23591/13 e n. 28194/13.

[2] Cass. ord. n. 6685/19 del 7.03.2019.

[3] Art. 40, secondo comma, l. n. 47/1985.

Autore immagine di andrey_l

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 6 dicembre 2018 – 7 marzo 2019, n. 6685

Presidente Lombardo – Relatore Federico

Esposizione del fatto

Con atto di citazione ritualmente notificato, A.R. conveniva dinanzi il Tribunale di Torre Annunziata F.W. , al fine di ottenere in via principale l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo della convenuta di stipulare l’atto pubblico di vendita dell’immobile di cui al preliminare datato 28.4.1996; in via gradata chiedeva la pronuncia di risoluzione per inadempimento della convenuta, con condanna della medesima alla restituzione del doppio della caparra versata ed al risarcimento dei danni.

Costituitasi in giudizio la convenuta ed eccepita l’incompetenza territoriale del Tribunale di Torre Annunziata, la causa veniva riassunta dinanzi al Tribunale di Bari, ove la W. spiegava domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento dell’A. .

Il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 2450/2009, rigettava le domande attoree ed accoglieva la domanda riconvenzionale, autorizzando al trattenimento della caparra.

Avverso detta sentenza proponeva appello l’A. .

La Corte d’Appello di Bari, con la sentenza n. 1494/2014, in totale riforma delle statuizioni di prime cure, accoglieva la domanda di risoluzione del preliminare per nullità assoluta, ai sensi della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, derivante dalla contrarietà a norme imperative, affermando che la previsione di dette disposizioni, sebbene riferita ai trasferimenti ad effetti reali si estendeva anche ai contratti preliminari.

Avverso detta sentenza propone ricorso in cassazione articolato in tre motivi E.F. , succeduta quale erede di F.W. , deceduta nelle more del giudizio.

Resiste con controricorso A.R. .

In prossimità dell’odierna adunanza, la F. ha depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c..

Considerato in diritto

Con il primo motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 15 prel., art. 2697 c.c., artt. 115, 116 e 345 c.p.c., L. n. 10 del 1977, art. 15, L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 per avere la Corte distrettuale affermato che la costruzione oggetto del preliminare fosse stata costruita dopo l’entrata in vigore della L. n. 47 del 1985, in contrasto con le risultanze documentali del processo, con conseguente inapplicabilità di siffatta disciplina.

Il motivo è inammissibile per genericità.

La Corte territoriale ha infatti accertato che il fabbricato era stato realizzato dopo il 16 marzo 1985, mentre il ricorrente si è limitato ad invocare la violazione di disposizioni normative, quali l’art. 2697 c.c. e delle disposizioni in materia di valutazione delle prove, ma non ha indicato alcun fatto specifico, risultante dagli atti di causa, che contrastasse l’accertamento suddetto; il ricorrente ha altresì dedotto la mancata contestazione da parte della controparte dell’anteriorità del fabbricato per cui è causa rispetto alla data del 16 marzo 1985, omettendo, peraltro, di riportare gli atti difensivi di controparte da cui desumere la suddetta mancanza di contestazione.

Con il secondo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1418 c.c., della L. n. 10 del 1977, art. 15, comma 7, della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 in riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3 per avere la Corte territoriale sussunto la vicenda in esame nell’alveo della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 anziché in quello della L. n. 10 del 1977, art. 15 comma 7.

Il motivo è fondato.

La Corte territoriale ha infatti affermato la nullità del contratto preliminare per violazione della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, rilevando che il fabbricato in oggetto risultava edificato in assenza di concessione edilizia e per di più in violazione dello strumento urbanistico vigente.

Il giudice di appello ha al riguardo affermato di aderire all’orientamento secondo cui la nullità per violazione della L. n. 47 del 1985, art. 40, sebbene riferita agli atti di trasferimento ad efficacia reale, si estendesse al contratto preliminare.

Tale statuizione non è conforme a diritto.

A monte della questione, sulla quale questa sezione con l’ordinanza n. 20061 del 31 luglio 2018 ha chiesto al Primo Presidente l’eventuale assegnazione del relativo ricorso alle sezioni unite, circa la natura della nullità per violazione della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 (ora D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46) – vale a dire se si tratti di nullità sostanziale (o virtuale) in relazione all’art. 1418, comma 1, ovvero di nullità testuale, riconducibile alla violazione dell’art. 1418 u.c. – il più recente indirizzo di questa Corte esclude l’applicabilità della nullità suddetta ai preliminari ed ai contratti obbligatori in genere.

L’orientamento alla base dell’estensione della nullità L. n. 47 del 1985, ex artt. 17 e 40 ai contratti preliminari, espresso nelle sentenze n. 23591/13 e 28194/13 di questa Corte, non ha trovato seguito nella successiva giurisprudenza di legittimità(slavo che nella sentenza n. 18621/2015) mentre l’esclusione dei contratti obbligatori dall’ambito di operatività della nullità L. n. 47 del 1985, ex art. 40, costantemente affermata nella giurisprudenza di legittimità anteriore alle citate sentenzaò n. 23591/13 e 28194/13 è stata ribadita nelle sentenze di questa Corte n. 28456/2013, 9318/16, 21942/2017 e 11659/18.

A tale indirizzo questo Collegio ritiene di uniformarsi.

Deve dunque affermarsi che la sanzione della nullità, prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c. (Cass. (Cass.28456/2013; Cass.15734 del 2011). L’accoglimento del secondo motivo assorbe l’esame del terzo.

La sentenza impugnata va dunque cassata e la causa va rinviata per nuovo esame ad altra sezione della Corte d’Appello di Bari, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per la regolazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte di Appello di Bari.


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6 Commenti

    1. Le regole sono diverse a seconda che si tratti di immobile da costruire (o in fase di costruzione) oppure di immobile già realizzato. Scopri le ipotesi nel nostro articolo https://www.laleggepertutti.it/116195_il-compromesso-si-fa-dal-notaio Ti saremo maggiori informazioni sul contratto preliminare di vendita immobiliare: la scrittura privata, l’atto notarile e la trascrizione nei pubblici registri; le differenze e la tutela del futuro acquirente.

    1. Buongiorno a te Iole. Le parti devono indicare nel preliminare tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo (gli elementi accessori possono essere rinviati al contratto definitivo). Gli elementi che il preliminare deve necessariamente avere sono: i dati delle parti; l’immobile oggetto della futura vendita; il prezzo; il termine entro il quale deve essere stipulato il contratto definitivo.

  1. Scusatemi senza far riferimento ad un immobile abusivo, ma quando è tutto in regola, il compromesso deve essere trascritto nei pubblici registri?

    1. Il compromesso può – ma non necessariamente “deve” – essere trascritto nei pubblici registri immobiliari. La registrazione serve a garantire l’acquirente da eventuali successive vendite, fatte fraudolentemente dal proprietario o dal costruttore, ad altri soggetti. Difatti, nel caso in cui lo stesso bene dovesse essere promesso in vendita a più persone, prevale chi tra queste ha trascritto per primo il compromesso.

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